重慶某某某地產（集團）****
2023年度財務分析報告
公司財務部
2023年3月
前言本次分析是在資產負債表及利潤表上的資料加以分析的，由於水平有限，並未對企業財務及經營狀況進行深層次的**。只是對數字層面上的**，目的是能引起管理層對財務管理加以重視。
財務管理有三個關鍵環節，籌資管理、投資管理、經營管理。本報告只是對經營管理方面研究並加以分析，其他兩個方面未做分析。本人認為經營管理是核心環節，因為該環節決定著投資及籌資的環節，只有經營管理到位方能出效益，才有下一步投資的可能，只有管理正規化，同時具備發展的潛能，才會引起資金方的關注，才有籌集資金的可能性。
如果說管理是企業發展的命脈，那麼資金就是企業發展的血液。資金在乙個企業的誕生、成長、發展乃至壯大的整個過程當中需要乙個完整的鏈結，每乙個環節斷鏈，都可能導致其中途夭折，所以資金的變現、籌集、管理、使用越發顯得尤為重要。所以「現金為王」應該成為我們企業的乙個重要的核心經營理念。
財務部門通常是事後的數字表現，因為各項經濟業務的發生後最終要在報表中體現，其相當於水電氣的計量表一樣，想要表體現出什麼樣的資料，應該在事前做好籌畫，比如稅收籌畫，有人說是財務的事情，不盡然，財務只能在資料（科目）的擺放上有研究餘地，但財務要遵守客觀性、真實性原則，所以還是在事前就運籌、策劃好以何種方式來規避稅收，這才是真正的稅收籌畫。
本報告旨在從規範財務管理的角度出發，對於公司戰略方向、運作導向沒有深入的研究，所以本報告中單純由資料得出的結論只做管理層的乙個參考，並不是對公司發展、運作的絕對評價。比如存貨指標偏大，也不能一概認為流動資產質量不好，可能是公司的一種戰略儲備。
由於水平有限，有分析不當之處，敬請指正。
某某某2023年3月18日
資產負債表
利潤表一、資產分析
（一）總資產構成分析
2023年公司總產額達到約6.70億元，其中流動資產達到6.38億元，佔總資產額的95.
29%；長期投資2437萬元，佔總資產額的3.64%；固定資產及無形資產達到717萬元，佔總資產額的1.07%。
無論是圖形還是資料，我們一眼就可以看出：流動資產所佔比重相當大，從資金占用的角度來看，流動資產長期閒置，並沒有加速周轉致使公司在運營管理上沒有充分發揮其價值，接下來我們看一下流動資產的構成情況。
（二）流動資產構成
流動資產達到6.38億元，其中貨幣資金7351萬元，佔總資產額的10.98%；應收賬款60萬元，佔總資產額的0.
09%；預付賬款1.16億元，佔總資產額的17.32%；其他應收款1.
31億元，佔總資產額的19.52%；存貨3.17億元，佔總資產額的47.
32%.
存貨所佔的比重為最大，其內容構成為：待開發的土地、在建工程專案、未完工在產品（房屋等）以及裝置和材料，見明細表。其他應收款構成為：
施工單位、往來單位、內部員工借款，由於各種原因一些施工單位未達到施工進度或未進行及時結算導致付款程式不全，所以存在一些金額較大的借款，待施工進度及相關手續完善後抵扣工程款，另外有些員工早已不在公司工作了，其借款（個人用途、公司用途）仍然掛在賬面上，建議盡量追訴或按相關財務規定進行核銷，詳見明細表。預付賬款主要構成為：某某k城、歐鵬大廈、歐鵬花園以及會所等工程預付款，有一部分是基礎設施費，此部分只有待工程結算後方可賬務處理。
詳見明細表。通過分析，實質上大量的貨幣資金已被占用，與長期負債有些不相匹配（賬面上有7千多萬元，為何還要貸款1.7個億？！
）。詳見名錶。
無論是流動資產的其他項還是貨幣資金在報表上的真實反映都將成為再融資的障礙。3、4月份將要接受外部審計，此報告每年只能出具一次，事後難以更改，所以建議短期內將有關資料還原，使財務各項指標盡量達到相關的要求，為上市還是再融資都將鋪下一條良好的道路。
二、負債及所有者權益分析
（一）負債及所有者權益構成分析
2023年公司負債及所有者權益達到約6.70億元，其中流動負債達到5.03億元，佔負債及所有者權益總額的75.
16%；長期負債1.7億元，佔負債及所有者權益總額的25.39%；所有者權益為-365萬元，佔負債及所有者權益總額的-0.
55%。
由上述圖表及數字我們不難看出，佔據比重最大的為流動負債，從資金**的角度來看，流動負債比重過大意味著短期償債壓力過大，短期內**好或有負債的發生以及短期到期的債務發生，防止短期償債風險的發生。我們看一下流動負債的構成。
（二）流動負債構成
流動負債達到6.38億元，其中預收帳款1.27億元，佔負債及所有者權益總額的18.89%；其他應付款3.82億元，佔負債及所有者權益總額的57.03%。
預收賬款的主要構成為業主代繳的大修**，詳見名錶。其他應付款的主要構成為某某k城、回龍灣、重慶重點拆遷公司的代收款科技****的往來款。詳見明細表。
流動資產是否有足夠的能力來支付短期負債？由其構成我們不難看出，流動資產中佔比重最大的是存貨，短期內是不能變現的，而貨幣資金又被大量占用，短期債務所佔比重之大，加上長期貸款之中不排除一年內到期的債務襲來，建議重視短期財務風險的惡化。
三、財務指標分析
（一）財務指標分析的意義
通過設立結構化、全方位的分析手段與要素，從各個層面對公司進行財務分析，在業務的發生過程中同口徑地記錄各年分析指標，從而有利於進行歷史對比和趨勢分析。
另外通過設立考核指標，對公司各職能部門便於加強控制，發現問題，及時解決。
（二）財務指標
財務指標分析表
（三）主要財務指標及雷達分析圖
由上述表、圖可以看出，只有應收賬款的指標接近強壯外，其他各項指標均處於虛弱及很弱範圍內，由此可以判斷出公司目前財務狀況並不良好。
（四）個別關鍵指標分析
流動比率遠遠低於正常值，一般情況下，營業週期、流動資產中的應收賬款數額和存貨的周轉速度是影響流動比率的主要因素，因為應收賬款和存貨短期變現能力較弱。那麼速動比率剔除了應收賬款和存貨的影響因素，但其值還是低於正常值，小於1， 09年的比率0.64，從表面的資料顯示該公司的短期償債能力較差，但是由於房地產的特殊情況，存貨佔流動資產的比率十分高，土地儲備較多，與同行業相比，理應屬於正常範圍。
資產負債率較大，對房地產開發企業來講，其正常值在60%-70%都視為合理的，而公司目前該指標大大超出正常值的範圍，預示著公司長期償債能力比較弱，債務風險較大，
當然負債經營將獲取利潤的能力也很強。但要考慮資金不足的狀況，依靠欠債維持，導致資產負債率特別高，償債風險就應該特別注意了。原則上達到85％及以上時，應視為發出預警訊號，企業應提起足夠的重視。
存貨周轉天數=360/0.02=18000（天），存貨周轉率偏低，周轉過慢，較同行業沒有明顯的優勢。存貨周轉率低，意味著存貨的占用水平高，致使資產的流動性減弱，存貨轉換為現金或應收賬款的速度是緩慢的。
經分析可以發現，存貨中待開發土地和在建專案增加較快，土地資源儲備代表著房地產企業的發展後勁，考慮到公司的短期償債能力，也應被視為公司管理的重要內容。
某集團房地產運營計畫
目錄第一章經營方針 2 第二章經營計畫指標 3 一 經營計畫指標 3 二 現金流量指標 3 三 專案重要工程節點 3 第三章經營指標分解 4 一 開竣工面積計畫 4 二 銷售毛利 4 三 當期預期經營利潤構成 5 四 資金計畫安排 5 第四章銷售計畫 7 一 銷售計畫 7 二 銷售費用測算 7 三 ...
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