一、 指導思想
夢澤園公司所確定的 「從快銷售，不可打持久戰」的整合營銷戰略思想，是開盤期營銷與傳播的基本依據，即開盤期的一切市場行為均是整個專案營銷思想的具體體現，脫離此思想，即使再精彩的戰術充其量也只是一朵華而不實的浪花而已，對專案營銷有害無益。
二、 目標
1． 開盤期的所有運作，都是為了形成潛在客戶群體中的焦點話題，為專案快速銷售而營造良好的市場氛圍（造勢）。
2． 開盤期內推出的所有樓盤均能在短期內銷售（認購）完畢，以迅速形成旺盛人氣，給專案營造「搶手貨」的印象，促使潛在客戶產生「早買是運氣」的心理衝動。
三、 開盤營銷計畫
（一） 準備階段（2023年3月6日前全部準備完畢）：
1． 銷售隊伍準備：
1 銷售隊伍的建立、健全：
專職銷售隊伍配備人員共12—14人，原營銷中心已有員工5人與新選聘人員6-8人
經理：呂為民
副經理：蔣輝
營銷主辦：婁果
財務核對員：鄧國橋
資料員：沈慧
司機：一名，男性（待定）
營銷代表：6—8名（以售樓先生為主，4—5人；售樓小姐2—3人）
新選聘人員到位時間：2月28日上午9時（星期一）
設計、定製員工**，全員統一著裝（尤其是專職營銷人員），統一公司形象，展示夢澤園品位。
2 銷售隊伍培訓、分工安排：
時間：2月29日—3月5日（上午9：00—12：00，下午2：30—5：30）
地點：梓園花苑6樓會議室
方式：集中培訓
主講人員與主要內容：
2． 專案準備：
1 工地包裝（責任人：工程部）：
a 統一夢澤園工地外圍牆的造型、色彩及風格；樣板房動工
b 所有施工人員進行專題培訓（3月6日上午9時施工現場）
c 開闢紅雨湖風光帶（清理障礙、修建道路）
2 通程售樓部布置（責任人：蔣輝）：
a 設計：時間3月1日前
b 布置：3月6日完畢
c 內容：模型、專案介紹、單棟效果圖、戶型圖、廣告宣傳**、購房須知等售樓資料等
3． 物資準備
1 800免費****、網際網路www**（2月28日前安裝完畢，責任人：辦公室）
2 10—15座南京「依維柯」麵包車一輛（3月6日前到位，責任人：公司領導）
用途：每天上午9：30、10：30，下午2：30 、4：00，晚上6：30、8：00接送客戶往返通程售樓部與施工現場之間
3 洽談專用桌椅兩套：3月6日前到位責任人：蔣輝
4 營銷人員**12—14套：3月2日前到位責任人：婁果
5 售樓書5000冊： 3月6日前到位責任人：呂為民
6 模型9套3月6日前到位責任人：蔣輝
7 **表50份： 3月6日前到位責任人：沈慧
8 認購書200份： 3月6日前到位責任人：沈慧
9 購房須知50份： 3月6日前到位責任人：鄧國橋
10 售樓**50套： 3月6日前到位責任人：鄧國橋
4． 策略準備
1 開盤推出樓宇數量與具體位置（另行專題討論）
2 **控制（另行專題討論）
3 「人氣」營造法：
密邀相關外協人員在認購現場進行來回觀摩，形**頭攢動、爭相簽約的現場氣氛（口頭商議）
4 意外情況應對辦法：
● 若場面極為火爆、**擁擠，則立即通知外協人員撤離，同時請通程服務人員維持秩序。
● 若發現競爭對手的人員出現在現場時，首先靜觀其變，如出現和客戶詳細交談者，或散布不利於夢澤園的言論，則立即由營銷中心負責人將其勸離現場。
● 若出現資料不夠的情況，則立即邀約相關人員至通程寫字樓售樓部洽談。
(二) 實施階段（3月10日—4月10日）：
1． 3月10日上午：夢澤園首次新聞發布會暨認購儀式（詳見附件）
2． 3月10日下午開始，由專職營銷代表對客戶進行熱情接待，具體洽談、接送客戶至施工現場參觀並予以講解、簽定認購協議、收取定金、對客戶進行跟蹤服務
四、 開盤傳播計畫
開盤乃夢澤園專案之重中之重，其成功程度將直接影響夢澤園的整體銷售與經濟收益，甚至關係到專案的成敗。因此，為了確保夢澤園開盤成功，特別明確開盤期內所有傳播活動均應遵守八字方針「精心包裝，強力造勢」。
需特別說明的是開盤期內宣傳費用將佔到廣告總費用的14%左右（一般大型樓盤慣例為18%左右）。
為了更明確更具體地體現思路，將開盤期內傳播活動分為三個階段：
預熱期：2月28日—3月4日，開盤預熱，銜接前期廣告宣傳
轟炸期：3月5日 — 3月12日，集中轟炸宣傳，體現大氣與實力
持續期：3月13日—4月10 日，保持宣傳熱度
（一） 預熱期：2月18日—3月4日
1． 戶外廣告：
a．供選核心主題：
● 夢澤園「詩意境界、都市桃源、康居港灣」
● 湖南最富現代感的人文景觀——夢澤園
● 長沙獨有的濱湖園林高尚住宅區——夢澤園
b．發布地段、位置、面積、費用：
所有戶外廣告均採用「鋼架、鍍鋅板、電腦噴繪」為主要材料，並且均需在3月9日前到位。在以下較佳地段選擇施行，全年預算約50萬元：
1 火車站附近：
● 郵政大樓頂層 200平方公尺 18萬元/年（市郵政局發布）
● 阿波羅商業廣場頂層 200平方公尺 18萬元/年（阿波羅商業廣場發布）
● 錦城大酒店頂層 200平方公尺 30萬元/年（省交通廣告公司發布）
2 袁家嶺
● 立交橋中南北向兩塊 60平方公尺/塊 9萬元/年塊（環路廣告公司發布）
● 煤炭廳頂層 300平方公尺 20萬元/年（省煤炭廳發布）
● 新華書店側牆 150平方公尺 18萬元/年（省新華書店發布）
3 芙蓉路
● 八一橋橋上 100平方公尺 15萬元/年（環路廣告公司發布）
● 立交橋中南北向 54平方公尺 8.5萬元/年（環路廣告公司發布）
4 外圍地段
● 四方坪立交橋上 75平方公尺 11萬元/年（環路廣告公司發布）
● 高橋燈桿（二環）1.6平方公尺 6000元/年個（環路廣告公司發布）
● 長永高速橫橋 80平方公尺 25萬元/年（湖南高速發布）
● 新中路口 60平方公尺 10萬元/年（環路廣告公司發布）
2、 **廣告：具體文案及設計另行專門確定
預算約20.19萬元，其中含湖南衛視、長沙資訊台全月費用。
1 長沙晚報
2月28日頭版通欄3.6萬元×75%=2.7萬元
2 湖南衛視
3月1日—4月1日 21：10—21：20 5000元×30次=15萬元
3 長沙電視資訊臺
3月1日—4月1日1分鐘/次每天三次2萬元
3．軟性廣告：具體標題及文字內容另行專門撰寫
1 長沙晚報
2月29日新聞1000元
2 三湘***
3月1日新聞1000元
3 家庭導報
3月4日新聞1000元
4 湖南**報報道1000元
5 生活頻道30秒新聞900元
（二） 轟炸期（3月5日—3月12日）
戶外廣告與湖南衛視、長沙資訊台均於預熱期中即已開始發布廣告，在此一階段不再提及,預算約43.75萬元
1． **廣告：具體文案及設計另行專門確定
1 長沙晚報
3月5日頭版通欄3.6萬元×75%=2.7萬元
3月9 日整版（第五版12萬元×75%= 9萬元
2 三湘***
3月9日整版（封底版7萬元×75%=5.25萬元
3 家庭導報
3月9日頭版整版（彩色） 16.8萬元×70%=12.6萬元
4 湖南**報
3月8日整版（綜合新聞版） 3萬元×80%=2.4萬元
5 中郵專送《房地產專刊》
3月8日整版4萬元×70%=2.8萬元
6 隨《參考訊息》等郵發報紙夾送彩色散頁
3月5日整版（10萬份4萬元×60%=2.4萬元
7 生活頻道《我想有個家》專欄
3月日5分鐘2萬元×60%=1.2萬元
8 湖南電視資訊臺《房博士廣場》
3月1日—4月1日 1分鐘/次每天三次 2.4萬元
2． 軟廣告(含新聞發布會之新聞,發布通欄專題新聞;有關標題及具體文字內容另行專門撰寫)
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