組建方案
（建議案）
二00六年一月十五日
經營管理建議方案
一、 經營業態定位
1、自90年代中期以來，伴隨著中國經濟的快速發展，零售業得到了高速成長，人民生活水平的提高，一批中產階級的形成為零售業的成長奠定了良好的基礎。
2、中國零售業面臨著空前激烈的競爭，伴隨著零售業市場的全面開放，外國零售商將會再掀起一輪搶灘中國市場的擴張高潮。
3、根據對青島市場的調研結果和綜合分析，結合半島購物中心所處的環境，建議半島購物中心的業態定位為現代綜合社群購物廣場（購物中心的組織模式）。
二、經營戰略
（一）經營理念；創造半島都市的美好生活
1、全方位滿足消費者衣、食、住、行、育、樂等各個層次的需求。
2、不僅賣商品，更要體現商品之外所增加的附加價值，把時尚文化、流行趨勢、服務品牌賣給消費者。
3、努力創造出商品、營銷、服務的新特色。
（二） 市場定位
半島購物中心的市場定位是：青島零售商業的領先者，而不是挑戰者，更不是追隨者和補缺者。
（三）管理思想
半島購物中心的管理思想是「分散經營，統一管理」。
（四）商圈設定：
第一商圈；以商場為中心車程10分鐘內的區域
第二商圈；第一商圈除外的區域
（五）目標客層設定
1、以年齡層設定
第一目標客層 21~35歲
第二目標客層 36~50歲
第三目標客層 20歲以下及50歲以上
2、以收入水平設定
第一目標客層 2500~3500元/月/戶
第二目標客層 4000元以上/月/戶，2500元以下/月/戶
第三目標客層 1500元以下/月/戶
3、以生活文化形態設定
主力客層現代的都市市民（特點；了解自我的價值，堅定自己的思想信念；生活優裕的中產階層，趨向於個性化消費）
準主力客層保守的都市市民（特點；在消費領域裡，仍然保守，以實用、經濟、方便為主要選擇意識）
（六）商品組合戰略
1、頂級商品、個性化商品佔比 30%（知名度高、質優、**高）
2、優質商品佔比 40%（知名度一般、質優、**中等）
3、大眾化商品佔比 20%（知名度一般、質優、**中低等）
4、**商品佔比 10%（正廠出品、量多、**低廉）
三、業態組合
半島購物中心由多業態組合而成，具體包括以下七種業態：
超市+品牌專賣店+精品街+專業店+餐飲（美食廣場）+休閒娛樂
四、業種分類
半島購物中心集多功能於一體，滿足消費者「一站式」消費，具體為：
五、經營特色體現
初步設計，從以下七個方面體現半島購物中心的經營特色。
a) 完善、齊全的功能模式；
b) 「一站式」購物的購物模式；
c) 同時提供多種服務的服務模式；
d) 統一管理的管理模式；
e) 分散經營的經營模式；
f) 滿足各種需求的消費模式；
g) 時尚、時代、潮流的市場定位。
六、 經營模式
為避免經營風險，降低經營成本，減少資金投入，百樂構物廣場的經營模式應是「分散經營」，即多主體經營，半島購物中心不是經營主體。半島購物中心的經營方針應是「租賃為主，聯營為輔，自營為補」，主要由經營者（業戶）自行組織商品，人員自派，自發工資，自定**，自行銷售，自行收銀。
由於前期商場的知名度和社會形象有待提公升和完善，因而有必要在前期進行適當的聯營和自營。在招商過程中，對一些敏感性商品、高知名度名牌商品進行聯營和**銷售，作為對租賃經營的輔助和補充。待商場經營上軌道，知名度和社會形象提公升以後，逐步減少聯營和自營，直至最後完全實現租賃經營。
七、 管理模式
半島購物中心以租賃經營為主，絕大部分均由經營業戶自行經營，自行銷售，如果疏於管理，必將給整個半島購物中心的經營和發展帶來極大的負面影響，因此，對各經營業戶實行統一管理顯然非常重要。為了體現半島購物中心統一對外的整體形象和社會聲譽，半島購物中心實施「十統一」的集中統一管理模式。
1、統一規劃布局：半島購物中心進行統一的商業規劃和功能布局，各業主、經營者、承租戶應按照半島購物中心的統一規劃布局進行分類經營，如果需要超範圍經營，應提出書面申請並經同意後方可調整，以保證半島購物中心的整體形象和各業主利益。
2、統一賣場管理：建立健全賣場各項管理制度，規範業主、經營者、承租戶的經營行為，要求各業主、經營者、承租戶按照半島購物中心要求的標準統一店鋪裝修風格和形象，統一實施pop廣告宣傳，使店鋪形象與半島購物中心的整體形象一致，保證全體經營者的長遠利益。
3、統一營業人員管理：經營者的營業人員須經統一培訓並考核合格後方可上崗，半島購物中心對在崗營業員進行日常工作管理，包括對營業人員的培訓、指導、檢查、監督、考評、獎懲，以展示半島購物中心員工的整體對外形象。
4、統一物價、質量、計量管理：經營者必須遵守半島購物中心物價、質量、計量等管理規定，不得經營假冒偽劣和質價不符、以次充好的商品，使用半島購物中心物價標籤，使用國家標準的計量器具，不欺騙消費者。
5、統一營業:時間：所有業戶按統一時間開門、打佯，若有特殊情況不能正常營業，應書面申請並得到批准後才可以停業或不按規定時間營業。
6、統一售後服務及投訴接待：半島購物中心設專門的售後服務中心和專職的接待人員，負責處理售後服務及服務人員服務質量投訴等問題。
7、統一營銷宣傳：半島購物中心進行統一的廣告發布和營銷推廣，在節假日、店慶、換季期間組織統一的營銷宣傳活動和**活動，經營者也可申請並獲得批准後單獨組織**和宣傳活動。
8、統一物業管理：半島購物中心對物業設施、保安、保潔等進行統一管理，提供全方位的物業服務，保證經營環境的安全舒適。
9、統一服務標準：半島購物中心實施標準化的規範服務，從接待顧客、介紹商品、遞拿商品、展示商品、開票收款、包裝商品、送別顧客到售後服務等環節，均按統一的服務標準服務，以保證服務質量。
10、統一服飾形象：半島購物中心統一為營業人員定做工裝和工牌，如有經營者的營業人員因特殊情況必需穿著品牌專用服裝的，經提出書面申請，經同意後方可施行。
八、 組織機構：
根據半島購物中心「 分散經營、統一管理 」的實際需求，半島購物中心建議採用扁平管理的組織架構，按架構和職責實行分級管理；商場共設定三部一室（經營管理部、物業部、財務部、辦公室）。
九、 部門主要職能（略）
十、 各部門崗位設定架構圖（略）：
商業規劃及垂直功能定位平面功能布局建議方案
半島購物中心作為青島西部商業領域的佼佼者，正處在緊鑼密鼓地施工和籌備當中。為了更好地把半島購物中心打造成青島西區一道亮麗的商業風景線，確保半島購物中心一炮打響和持續性發展，經過對青島市主要商業網點詳細的調查、討論，對半島購物中心的商業規劃、垂直功能定位及平面功能布局做出如下建議方案。
一、商業規劃的效應目標
1、使半島購物中心成為青島市時尚、亮麗的商業風景線。
2、使半島購物中心成為青島市商業領域的嬌子。
3、以前瞻性的商業規劃引領青島市消費潮流，謀創「時尚消費」的領先者。
4、以創意/創異的「時尚購物、時尚消費」的主題創造青島市新的購物休閒資源，謀創半島購物中心的品牌形象及品牌效應。
5、以「半島購物中心」為亮點聚人氣、聚財氣，活絡周邊市場經濟，促進半島購物中心和社群經濟的綜合發展。
6、以點帶面，以規劃帶發展，促成半島購物中心的銷售和物業公升值。
二、商業規劃、功能布局的指導思想
為半島購物中心注入更多的商業內涵，創造更多的賣點，最大限度的提公升半島購物中心的商業價值，提高投資回報率和投資回報速度，同時為半島購物中心的可持續發展打下堅實的基礎。
三、商業規劃、功能布局的原則
在進行商業規劃和樓層平面功能布局、垂直功能分布時，主要根據對青島經濟發展和零售業的市場調查的結果，分析確定各業種的經營規模以及結構比例，並綜合考慮各業種的不同性質、不同業種之間的關聯性、過渡性和消費者的消費習慣等因素，結合現代零售商業的布局特點進行功能設定。半島購物中心的商業規劃、功能布局應主要遵循以下原則：
1、符合青島市商業發展規律
從現實情況看，青島市消費者的消費觀念和意識形態正隨著經濟的發展，而隨之改變，消費水平也在不斷提高，現代消費理念日趨成熟，青島居民的消費意識正逐步向品牌化、時尚化、個性化轉變，半島購物中心以「時尚消費」為市場定位是具有前瞻性的，它符合青島商業發展規律。
2、最大限度地滿足居民消費需求
半島購物中心應以統一布局、分類明確、形象突出、多業種、多業態、大而全的功能分布，為消費者提供乙個良好的購物、休閒環境。進行商業規劃、樓層平面功能布局、垂直功能分布時，應考慮到不同層次的消費者的不同消費需求，在一樓區域應設定流行、時尚的品牌專賣店、專業店，滿足中高收入消費群體的品牌化消費需要；設定能夠經營個性化、時尚化服飾類、精品百貨類、旅遊工藝品類、文體類、居家類商品區域，滿足中低收入者對一般品牌的經濟實惠型消費，同時也滿足消費者追求個性時尚的消費需求；作為現今流行百貨業態所崇尚的時尚購物、人性化服務等理念，在經營區域周圍必須相輔以西式快餐、風味美食、水吧、甜品屋、兒童娛樂、婚紗攝影、圖書、音像視聽等贏利性功能服務區域，以此滿足社群消費群體、周邊企事業單位消費群體、旅遊觀光消費群體的基本需求；
3、最大限度地實現投資回報
最大限度地實現投資回報是商業規劃和功能布局時首先考慮的因素。半島購物中心是銷售產權的店鋪式商場，在商業規劃、功能設定時，應以市場為導向，以經營坪效最大化為目標，有效弱化投資群體的經營風險，最大限度的實現投資回報。
4、體現業態業種的關聯性和過渡性
不同業種之間是有關聯的，在商業規劃和功能布局時，把關聯最緊密的業種相鄰設定，使各業種之間過度自然、順暢，同時兼顧整個賣場的視覺效果和消費者的消費習慣，使消費者能不間斷的參觀選購，連帶消費，各業種共同繁榮。
5、實現布局的協調性和合理性
在商業規劃、功能設定和布局時，必須充分考慮半島購物中心的負載量和目標市場的消費層次需求，根據消費者的消費習慣、消費心理及各業種、各樓層的預期客流量的大小，整體考慮，使功能分布更加協調、合理。在商業規劃和功能布局設計時，從前到後，從左到右，由隨機性消費過渡到定向消費，按購物、餐飲、休閒娛樂的消費順序進行布局設計。既體現了布局的協調性和合理性，又體現出半島購物中心功能齊全的特點。
團隊組建方案
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1 團隊的凝聚力。團隊的凝聚力是針對團隊和成員之間的關係而言的。團隊精神表現為團隊成員強烈的歸屬感和一體性，每個團隊成員都能感受到自己是團隊當中的一分子，把個人工作和團隊目標聯絡在一起，對團隊忠誠，對團隊的成功感到自豪，對團隊的困境感到憂慮。所以國有企事業單位在改革發展過程中，要不斷增強員工的凝聚力...
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