西安雁塔路365街區mall專案總體定位及規劃設計方案
一、 專案的定位
【第一部分】 國內外shopping mall定位模式及思考
1.1國外成熟商業業態和定位模式的成功經驗
1.2山雨欲來的中國商業大潮
1.3中國超級商業mall
1.4留待專案思索的mall問題
【第二部分】專案定位系統分析
2.1總體開發戰略思路
2.2定位策略
2.2.1差異化策略
2.2.2可持續發展策略
2.2.3價值提公升策略
【第三部分】專案定位
3.1形象定位
3.1.1形象定位反映的核心要素
3.2.產品定位
3.2.1產品定位的原則
3.2.2產品定位內容
3.3．經營定位
3.4. 客戶群定位
3.4.1目標消費者客戶群
3.4.2商家目標客戶群
【第四部分】功能規劃建議
4.1各功能核心要素
4.11娛樂地產
4.12旅遊地產
4.13文化地產
4.14商務地產
4.15商業地產
4.16市場地產
4.17景觀地產
4.2功能規劃分布
【第五部分】專案業態配置
5.1國外大型mall的寶貴經驗
5.11mall是城市生活的發生器，它替代了原有的城市中心廣場成為社會生活的核心。
5.12mall的發展從現代主義到文脈主義。
5.13專案主題的設計理念
5.14專案的主題資源
5.2專案業態配置
二、 規劃設計方案（以實際為準）
5 超市營業廳的設計
8 專業市場的規劃設計
9 外廣場的規劃設計
10 中庭的規劃設計
【第一部分】建築總體設計建議 3
1 商場外立面規劃設計 3
2 商場總平面布置設計 3
3 商業動線導向設計 3
4 百貨商店營業廳的設計 3
6 美食城設計 3
7 高層公寓規劃設計 4
【第二部分】結論 4
第四板塊、營銷戰略思路 5
【第一部分】招商策略 5
1. 整體招商思路 5
2. 招商原則 6
2．1先易後難，近遠並進 6
2．2先形象,後功能 6
2．3主力店先行，輔助店隨後 6
2．4 同業差異，異業互補 7
2．5保證開業，持續優化 7
2．6借力打力，以線帶面 7
3. 招商目標 7
4. 招商形式 8
4．1點對點招商 8
4．2會議招商 8
4．3定點招商 8
4．4公開招商 8
5. 目標租戶名單 8
5．1百貨 8
5．2超市 8
5．3電影院 8
5．4專業店 9
5．5品牌*** 9
5．6專賣店 9
5．7餐飲 9
5．8娛樂 9
5．9酒店 9
5．10步行街 10
6. 招商策略 10
7. 招商管理 11
【第二部分】銷售策略 12
1. 銷售總體策略及推售思路 12
2. 目標策略 12
3. **策略 13
4. 銷售賣點鋪排及提煉 13
5. 銷售階段劃分及各階段工作重點 14
5.1 儲客期 14
5.2 內部認購期 14
5.3 開盤期 14
5.4 持續銷售期 15
5.5 強銷期 15
5.6 尾盤清理期 15
6. 銷售管理及銷售培訓體系 16
【第一部分】投資成本分析 18
1.1投資總額及明細估算 18
1.2開發進度及分割槽引數 18
1.3分階段資金投放計畫 18
【第二部分】銷售收益分析 18
1、銷售利潤分析（按不同銷售階段的預估的現金流出和現金流入及當地相關稅率計算利潤） 18
2、 盈虧平衡分析 18
根據商業地產特點，在招商策略上最主要的是採用「主力店先行」的方法，本專案體量超大，在引入大的主力商家方面會考慮到影院、家電連鎖店、超市、經濟型國際連鎖酒店，配合專案所在商圈本來的商業氣氛，在數碼城招商中引進大品牌的實力經銷商家。通過大品牌商家的進駐，從而帶動小商家進來。
用相對較大的優惠政策進行主力商家招商，利於持續經營，並能提公升整體商鋪的價值，達到快速出租，保留原有商業資源的情況下，實現商業氣氛快速聚集目的。
市場地產：李家村商貿城的招商可先與原在李家村服裝批發市場的28家中型市場經營企業進行洽談，吸引他們進駐，從而穩住其原場內經營的單個商戶，快速留住原龐大的經商群體，從而留住其下游的客群，及龐大的資金流，與原業主的注意力與經濟投入。
it動感城：先與實力商戶洽談，吸納進駐，帶動其他商戶認租。
主題酒店：先與合作的雅高集團洽談合作意向，確定後作為廣告宣傳。
商業地產：百貨與銅鑼灣百貨、摩登百貨等洽談，超市與家樂福、百佳洽談，**娛樂與snoopy主題餐廳，電影院與珠江院線、imax洽談，電器與國美、永樂洽談，洋快餐與麥當勞，肯德基，必勝客，星巴克洽談，體育用品超市引進迪卡龍……等等，並簽訂進駐意向。
在招商工作的籌備階段，應著重於專案整體形象的宣傳，使商家及市民對專案的市場形象有深刻而清晰的印象；在招商工作進行時，重點向商家宣傳整個專案的規劃，專案的整體功能規劃，使商家認同專案「街區mall」的形象及發展前景。
商業地產： 主力商家品牌商家次品牌商家普通商家
市場地產：整體經營戶分散經營戶
在整個專案的功能劃分之後，應先將各目標行業具有號召力的主力商家、商戶引進，將品牌商家放在各個區域的端點位置，次品牌商家放在**動線的中端。對部分位置相對偏的商鋪，盡量將租金放寬，讓其儘速落實進場意向，從而使專案最終實現旺場。
專案的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異種業態互補。同業差異就是力求商戶應該不同檔次、不同風格，不能盲目招入檔次完全相同的主力店進入，異業互補即指不同業態業種應「互通有無」，結構互補，不能完全招入同型別同業種主力商家。在整體上，必需考慮各個區的商家組合問題和功能的互補問題，各業態檔次的相對統一性。
在遵循「高品位、低門檻」的前提下，對商家的入場條件適當抓緊，但對主力店適當放鬆，而到了開業前則應當對所有商戶適當放鬆，力求在開業能達到商戶滿場的效果，開業後按照實際情況，在適當的時再進行商戶調整和優化。
發揮利用引進的知名度高有大品牌商家的號召力和引導市場的能力， 進行宣傳推廣，從而牽動其它商家。
第一階段:完成百貨、超市、主題餐飲、電影院、康體洗浴，李家村商貿城30%。
第二階段：完成中外餐飲，70%李家村商貿城，it動感成實力商家引進，酒店合作意向，溜冰場。
第三階段：洋快餐（麥當勞、肯德基、必勝客），國美電器，七十一便利店，主題餐廳。
第四階段：主推其他商鋪的招商。
第五階段：開業前的商鋪最後促進招商。
專案市場研究及定位報告 商業
目錄市場研究前言 第一部分巨集觀市場環境分析 一 巨集觀經濟分析.1 城市整體巨集觀經濟分析 1.1 城市 gdp 發展情況.1.3 全社會固定資產投資 1.4 社會消費品零售總額 1.5 人均年消費性支出 可支配收入 2 區域開發與專案 3 專案相關區域市場商業環境分析 3.1 行政區域的發展比較...
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