一、 專案總體定位
□□定位原則：關聯性、差異性、震撼性。乙個商業地產的定位必須遵循「關聯性、差異性和震撼性」三大定位原則。
● 所謂「關聯性」是指專案定位必須與專案所處的區位、商業環境、商業業態之間的和諧統一，共生共榮。
● 所謂「差異性」 指專案定位必須差異於目前所處商圈的商業業態，形成自己的特色，即「差別定位、錯位經營」。
● 所謂「震撼性」是指定位要在市場上形成強大的衝擊力，讓市場、消費者認同這種定位，並樂意到此消費。
□□商業物業有3種可利用的資源：視覺資源、環境資源和**資源。
充分打造、挖掘、展示、利用好這3種資源，將極大提高商業物業的價值。
● 視覺資源：即專案的整體外部形象是否具有聚焦力、衝擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。視覺資源是決定物業價值的要素之一。
● 環境資源：包括購物環境、消費環境、休閒環境、空間尺度等，現在的商業的主流趨向已經變為「體驗經濟」，只有能給與消費者良好消費體驗的場所才是有生命力、有價值的商業地產。
● **資源：有人氣，才有商氣、財氣。如何充分利用現有**，如何吸引更多**到此消費？
在商業業態的規劃設計上要充分考慮滿足現有商圈**需求和吸引其他商圈**。視覺資源和環境資源是**資源的載體。
□□商業地產的特殊性在於開發商、投資者、經營者、消費者「四位一體」，在於多贏，成功的商業地產必然是乙個連環「利益讓渡」過程。即：
開發利益投資利益經營利益消費利益開發產品/經營模式
營銷、推廣
1、專案（商業經營）定位：
體驗式主題特色街區
定位依據：
a、專案商業部分的微觀交通受限制，不加強綜合功能的作用無法吸引到足夠**。而年輕人的消費最全面：購物、餐飲、休閒娛樂等各項支出基本均衡，在單純賣場競爭力不強的前提下，綜合商業是唯一的出路。
b、年輕人與中年人在購物、休閒娛樂、餐飲消費行為上的差異，決定了年輕人是專案綜合功能最容易聚集的人群。安陽市區有多個購物中心及**在年輕群體消費市場已經有號召力和品牌的同時，決定了專案必須對針對交通條件不甚敏感的年輕消費群體，營造新穎的刺激概念。
c、專案商業部分所打造的「體驗式主題特色街區」，圍繞年輕人的消費心理、消費習慣，滿足並提公升安陽年輕人的休閒購物行為，以休閒娛樂促購物，以購物促進休閒娛樂。在強調商品和服務體現其時尚和前衛的前提下，表現年輕人的個性和參與特色，以追求自我，崇尚個性，參與性，新奇刺激和陽光健康為主線，通過業態組合適合並能夠刺激年輕人在這裡集中消費的商品銷售、休閒娛樂設施，使專案成為安陽年輕一族領略時尚、追求自我、愛玩、愛逛的樂園。
2、檔次定位：
中（高）檔面向大眾，高品質的購物環境，大眾化的消費。
二、 專案業態定位、業態組合與分布
□定位依據：關聯性、差異性、震撼性。
□總體原則：以充分借成百之勢，並與之形成補充，錯位經營，填補業態空白。
根據現有物業的形態，對目標商圈的「坪效」進行定位，依據不同型別商家的開店意願做出「坪效」估計及「配坪」策略，據此擬定本案的業態業種配比，提供更合理的業態業種組合。
一、坪效定位
測算目標商圈的營業坪效，有助於本案在銷售、租賃、經營過程中符合商圈容量的要求，並設定出合理的業態。
1. 坪效基準資料
根據周邊商業情況分析，我們假設，平均每分鐘進店人數為40人，入店率20%（佔過往人數的比例），根據商品品類均價以80元計算，每分鐘營業額40×80元=3200元，每天營業額（按照12小時營業時間計算）3200×60×12=2304000元，按照10%的入店購買率折算，日營業額為230400元。則按照專案的營業坪效為230400/8900=25.89元/㎡
根據商業經營規律，營業坪效在20-30元/㎡之間可以實現盈虧保本點，其盈虧保本點為2500×20=50000元。
大致可以測算，本案所處商圈的營業坪效應保持在22元/㎡.日的定位。
按照本案建面8900㎡、營面約7750㎡的商鋪計算，日營業額為7750×22=170500元，按照單品均價80元計，需要實際消費人數為170500÷80=2131人，按照入店率倒推，本案每天需要**預計為2131÷10%=21310人。
2. 配坪策略
● 商業業態構成聚合力，如果太少則業態完整性不夠，影響消費者的購物情緒。
● 保留一定的競爭性，各業態設定2-8家的競爭店。
二、具體業態分布建議
1）、a區業態分析：
業態定位：
名店風情街
通過調查發現：
·安鋼區域缺乏對年輕一族的休閒品牌服飾，如佐丹奴、美特斯邦威、班尼路等；
·安鋼區域稀缺體育用品及體育服飾的專賣；
·安鋼區域缺乏上檔次、品質較好的針對女性的服裝及飾品。
前提：a區1層共8間約35㎡，進深7公尺的鋪位。該區是專案推盤策略中擬定的最後推出部分，銷售**將高於其他兩個區域。
而在銷售b與c區同時，我們認為，可以考慮對a區招商先行，讓其作為前期專案工程進度寫照區，重塑意向客戶投資信心。
1、 該段商鋪位於專案商業主題形象區，是安鋼商圈的必然延伸，與區域商圈契合；
2、 該段商業業態需要和後期b區步行街及c區商業街的商業業態達到統
一、協調，為後期步行街的開發營造良好的商業氛圍；
3、 商鋪自身的硬體、開間、進深的尺度較適合這種業態的經營。
4、 該段商鋪的單價較高，只有經營服飾、飾品類高利潤行業可以滿足中小投資者的回報。
2）、b區業態分析：
業態定位：
食尚休閒街
1、 從商圈業態的錯位經營和填補空白來看，對面的衛東購物中心，雖然經營檔次較低，但是作為乙個成熟的生活區域內，也具有較強大的號召力，必然吸引部分消費群體，我們認為，如果專案b區成為乙個購物後的餐飲休閒區，，一定形成大量的消費**，將成為該商圈的有效補充和必要業態；
2、 該段商鋪進深較深，基本都是12公尺，適合作為餐飲、休閒類商家經營。
3、 其中鋼二路入口處一商鋪約500平公尺，適合引入一家西餐快餐，如德克士、肯德基，這些西餐快餐的開店選址往往在大型百貨、零售商業周邊，該項目的條件適合。而鋼三路入口處可以引入較大型的中式餐廳或自助餐，如小肥羊、海底撈等。以這兩主力店吸引**，聚集人氣。
4、 b區其他進深12公尺的商鋪，規劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書吧、影像吧等，為該商圈的**提供休息的場所。
3）c區業態分析：
業態定位：
鄰里親情街
該段商業相對商業價值較小，主要為周邊社群服務，根據長期的市場研究結果，結合專案產品規劃實際情況，列出以下業態的需求：
2023年7月9日星期三
極地海洋世界商業定位及業態規劃建議書
目錄前6第一章本專案的相關研究8 1 商業定位研究8 2 商業品類研究8 3 服務功能設計8 4 規劃布局設計及調整建議9 5 建築規劃設計及調整建議9 6 後期物業經營管理模式建議9 第二章專案市場調研結論分析9 一 南沿線商業專案對比分析10 1 競爭專案定位規劃及優勢差別10 2 競爭專案消費...
商業專案的定位於業態組合的建議
隨著中國城市化程序的高速推進,城市商業現代化作為商業產業,起到了明顯的拉動和促進城市現代化經濟發展的重要作用.具體表現在商品交換過程中所涉及的商流 資訊流 資金流 物流等 四流 的運動能夠達到暢通 高效的目的。因此，像商品交易模式的革新 商業業態革命 便成了乙個城市或乙個區域商業現代化的標誌。目前我...
商業定位與業態規劃
商業專案的定位與業態組合的規劃 隨著中國城市化程序的高速推進,城市商業現代化作為商業產業,起到了明顯的拉動和促進城市現代化經濟發展的重要作用.具體表現在商品交換過程中所涉及的商流 資訊流 資金流 物流等 四流 的運動能夠達到暢通 高效的目的。因此，像商品交易模式的革新 商業業態革命 便成了乙個城市或...