針對大理、澄江等旅遊度假勝地的業主房屋長期處於閒置狀態，為避免資源浪費，使公司收益最大化，現成立夢居酒店管理公司對業主閒置房屋進行酒店式運營。公司採取返租經營的方式進行運營，具體方案如下：
1、市場前景
由於大理、澄江等公司產業多數地處旅遊度假勝地，部分專案周邊又有星級酒店及濕地公園等配套設施，我們要利用好此得天獨厚的自然優勢，為昆明城建物業膨大的客戶群體服務。除酒店式經營外，我公司還開展機票**、火車票**、網路**、便利店物品**、簡餐配送、餐廳預定、酒店預定、ktv預定、活動策劃、婚禮舉辦、行程安排、旅遊諮詢、專職管家、計程車服務、上門足療按摩、鐘點工及家政服務、總機等服務。預計此專案會有良好的市場前景。
2、成本估算
成本投入主要分為三大類，人力成本、前期籌備物品投入成本和消耗品成本。
1、人力成本：根據經營的房間數量配置管家、前台、維修、安防、綠化、客房、禮賓人員。其中管家、維修、安防、綠化、禮賓人員可以和物業公司共用，按實際情況適量增減。
前台和客房兩個比較重要的部門人員要專崗專職，客房人數根據房間數量決定，客房人員可以從物業保潔部選取工作表現突出者，進行酒店客房培訓以後上崗，月薪1800元/人。在酒店沒有客人入住的情況下可以配合保潔部完成物業公司的工作任務，但主要工作是保障酒店經營客房的衛生及物品擺放。前台人員初期預計招聘3人，月薪2200元/人。
主要負責辦理散客的入住、退房等工作，因為前台人員多數時候必須在**中為客人解答。所以對房間內物品擺放和設施裝置必須熟練掌握，前台員工在正式工作前必須到客房部、管家部交叉培訓。在沒有客人入住的時候前台主要負責房間各種渠道的銷售工作，在有客人入住時前台也要分出人手負責銷售工作，我們初期不單獨開設銷售部、預訂部、總機，所以這些工作都由前台員工兼顧完成。
這也是酒店前台不能和物業前台共用人手的原因。
2、前期籌備物品投入成本
針對業主房間進一步加裝一些設施裝置，達到酒店經營的標準，預計投入有沙發套、網路覆蓋、電視訊號、**座機、泡池紗簾、換洗布草、客房消耗品。沙發套成本預計每套800元左右，網路覆蓋繼續選用網通的6m寬頻，1100元/兩年，同時採購網路機頂盒300元/個解決電視訊號問題。**座機請電信過來處理設定為分機可以直撥前台。
泡池四周加裝白色紗簾每套成本400元左右。床上用品換洗根據租到的房間數採購布草預計每套800元，浴衣睡衣毛巾浴巾方巾拖鞋採購預計每套1200元。客房消耗品到酒店用品批發處批量採購。
每套房前期籌備物品投入費用預計5000元左右。
3、消耗品成本
消耗品主要就是客房的一次性用品和日常消耗品，一次性用品有牙刷牙膏、洗浴套裝、拖鞋、衛生紙、礦泉水、電蚊香、免費茶葉等。日常消耗品有水電費、燃氣費、綠化農藥肥料費用、部分設施裝置和管道維修保養費。
3、返租模式
我們採取無固定收益的返租模式，房間銷售以後我公司按照6比4的比例和業主共享收益。例如房價為1000元，客人入住後業主將得到600元，我公司收取400元費用。租期為每年一簽，租期內業主不得儲存房間鑰匙，如需要入住可找前台預定房間，我們只收取成本費。
業主入住時我們會盡量滿足需求，但是如果自己的房間有其他客人入住時我們只能安排別的房間，同時業主本人的房間也會被其他業主和我公司接待客戶時以成本價入住。成本價入住的房間業主和我公司均無任何收益。為了更好的提高房間入住率和業主的收入，業主也可以和我公司一起宣傳推廣。
租房協議上會明確，正常經營入住時業主收取房費的百分之六十，不需要承擔水電費、燃氣費、初期籌備物品投入費、人力和消耗品成本費用。但是對於房間內所有物品的正常磨損和損壞由業主自行承擔，對於房間內物品被其他入住客人損壞業主也要全權授權我公司進行賠償事宜的處理，我們會根據損壞程度分析修復金賠償或是全額賠償。物業費由業主自行承擔。
我公司收取房費的百分之四十，主要用於消耗品和人力資源費用的支出，以及初期開業前房間內加裝裝置的費用支出，剩下部分才是我們收取的服務費。具體事宜細節會在租房協議中詳細說明。
4、銷售策略
我們將採取多方位立體營銷策略，銷售工作主要由前台員工完成，通過業主推廣、朋友介紹、單位和旅行社協議、活動開展、訂房**銷售、宣傳推廣、**銷售等方式進行酒店客房的銷售。我們採取激勵模式，業主或員工銷售房間以後都將得到房費百分之五的返利。積極與各個單位和旅行社簽訂協議價，針對不同季節和節日開展一系列營銷活動，與攜程、藝龍、去哪兒、美團等大型網路訂房平台合作，定期打**聯絡新客戶，鞏固老客戶，這樣時間長了以後我們就能積累自己穩定的客戶資源，保障酒店收入的穩定性。
5、運營模式
我們將採取自營為主、合作為輔的運營模式，主動與悅椿、雲之夢酒店簽訂合作協議價，我酒店房間不夠的情況下可以讓客人按協議價至附近酒店入住，這樣我們就有了接待大型團隊活動的能力，住宿和用餐都在附近解決，活動策劃安排等由我酒店完成，乙個酒店的運營就必須有自己的特色和不同之處才能生存下去，我們本著（沒有我做不到，只有您想不到）的經營理念，打造私人訂製類特色酒店式服務。
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