萬達上市後商管運作模式組織結構薪酬考

萬達集團將所有業務領域統一劃分為專案前期、中期、後期三個階段，分別由相應專業部門進行管理。本文從組織結構、經營管理、管理職責等方面詳細闡述萬達商管運作模式，有助於了解其商業地產流程核心。

一、萬達集團總體架構

萬達採用高度集權化的管控模式，除部分工程管理和銷售實施放在區域公司，其他大部分職能由集團總部牢牢把控。

萬達集團的組織架構按照業務的發展流程，將所有部門劃分入專案前、中、後期三個部分。乙個總裁負責前期的拿地、規劃設計、招商;乙個總裁只管施工，達到快速統一的工廠化速度;乙個總裁負責商業管理、院線、百貨的管理。

二、萬達商管組織架構

三、萬達招商運營中心架構

四、萬達商管——專案經營管理

萬達商管之專案經營管理，包括專案經營分析(現金流分析)、專案經營決策檔案、專案經營管理責任書、專案獎金考核、專案年度考核、獎金分配方案6大方面，其中細化內容包括每一事項的時間要求、責任部門、上報內容、流程要求與執行提示等。

1、時間要求

新專案：專案摘牌後30天內

老專案：每季度首月10日前進行修訂，每半年會審一次

責任部門

股份公司計畫部牽頭組織、營銷部、財務部、成本控制部配合;

專案公司財務部負責部門、其他部門配合。

上報內容：專案現金流分析表、開發計畫表(包括關鍵節點、面積指標、成本收益)、銷售計畫及回款分解表、工程成本明細表。

流程要求

計畫部(發出指令)——專案公司(編制計畫表—根據計畫表形成銷售計畫表、工程成本明細表、現金流表)——專案公司財務部彙總——計畫部——計畫部組織營銷部、財務部、成本控制部聯合會審——反饋意見並專案公司對口部門修改——修改並彙總至專案公司財務部——最終定稿——oa上報股份公司——計畫部組織財務部、營銷部、成本控制部彙總——形成《各專案開盤前及經營期內資金平衡分析表》——匯報

2、專案經營決策檔案

2.1專案經營期

2.1.1時間要求：簽訂決策檔案20天前

2.1.2審核部門：專案簪理中心計畫部

2.1.3上報內容：專案總體經營期(用於財務稅費測算)和專案分期經營期(用於專案獎金測算)

計畫開始時間：原則上為開工前6個月，如摘牌或股權轉讓完成至開工的時間不到半年，則以摘牌或股權轉讓完成時間為準，如摘牌或股權轉讓完成至開工的時間超過6個月，則以開工前6個月為經營期開始時間。

計畫結束時間：本期最後乙個單體竣工驗收後六個月之內。(如專案公司經研究銷售或結算等事宜可能影響計畫結束時點，經計畫部核准並請示股份公司領導後，則結束時點可進行調整)。

2.1.4流程要求：專案公司財務部牽頭編制——專案公司領導班子會簽——計畫部審核——專案管理中心總經理——主管專案副總裁——計畫部**財務部

2.2專案基本獎金測算

2.2.1時間要求：簽訂決策檔案前10天

2.2.2前置條件：

①專案經營期已確認;

②專案目標成本已確認並已形成投資計畫表;

③專案公司成本控制部按經營性物業和銷售性物業(分期)分拆投資計畫表(專案最終結算時分攤原則應與分拆計畫表的分攤依據一致);

④責任部門：專案管理中心計畫部。

2.2.4流程要求：目標成本確認並形成投資計畫表(成本控制部)——專案公司成本部分拆投資計畫表——股份公司成本控制部確認——計畫部編制基本獎金方案—— 轉股份公司成本控制部

2.3決策檔案

2.3.1時間要求：專案首期開盤前1個月

2.3.2前置條件：專案經營期確認、專案面積指標確認、專案目標成本確認、專案銷售收入確認、專案基本獎金方案

2.3.3責任部門：股份公司成本控制部

2.3.4執行提示：

①由專案管理中心計畫部負責確認本期經營期及相關內容並抄送股份公司財務部、成本控制部，便於複核費用與稅金及起草決策檔案;

②專案管理中心營銷部負責把批准的銷售**抄送股份公司財務部和成本控制部，成本控制部負責將複核完成的目標成本抄送股份公司財務部;

③股份公司財務部負責將複核完畢的費用及稅金抄送股份公司成本控制部;

④專案公司分別與規劃院、營銷部、成本控制部和財務部溝通確認經濟技術指標、銷售**、目標成本、費用及稅金後，將所有經營決策檔案的相關附件及風險提示上報股份公司成本控制部;

⑤在「專案經營決策檔案」批准後2個工作日內，股份公司成本控制部需將相關資料抄送計畫部並進行交底，計畫部將依據批准的決策檔案負責審核專案經營管理責任書。

2.3.5流程要求

專案公司總經理——股份公司成本控制部組織規劃院、計畫部、營銷部、財務部、審計部會審一專案管理中心總經理—分管專案、財務、成本副總—總裁—董事長

3、專案獎金考核

3.1前置條件：工程結算複核報告、稅費複核報告、《經營期暨銷售收入經營決算檔案》和《經濟技術指標經營決算檔案》、各部門評價及打分。

4、專案年度考核

4.1時間要求：年底前

4.2前置條件：年度銷售統計已確認、年度計畫完成情況統計已確認、年度安全質量考核已完成、成本動態已確認

4.3責任部門：專案管理中心計畫部

4.4考核流程：計畫部擬定(依據已簽訂經營目標管理責任書，結合各部門考核打分)——營銷部、成本控制部、質量監管部、財務部、規劃院、設計部、投資部、辦公室——安全監督部、審計部——專案管理中心總經理——人力資源部——分管專案、成本、財務、人力資源副總裁——總裁——董事長

5、獎金分配方案

5.1時間要求：專案獎金或年終獎金發放方案批覆後

5.2審核部門：股份公司領導、專案管理中心、財務部，計畫部、人力資源部等

5.3內容要求：

①依據股份公司批准的專案獎金方案或年終獎金發放方案進行編制;

②具體獎金分配原則：總經理20%，其他高管級(含)以上人員30%-40%，其他員工40%-50%，最終以股份公司批覆確認為準;

③獎金分配方案應考慮出勤時間、職務係數和綜合評定係數等因素。

5.4流程要求：專案公司編制——財務部審核——計畫部審核——專案管理中心總經理——財務部總經理——人力資源部總經理——分管專案、財務、人力資源副總。

五、萬達商管各部管理職責

1、萬達商管公司——管理職能

(1)負責向集團提供投資興建萬達廣場的支援資訊;

(2)參與萬達廣場主力店、非主力店、公共區域房產技術條件中與後期經營、管理有關的部分的設計，並負責向規劃研究院提供萬達廣場中步行街部分、物業管理用房部分、配套的停車場、廣告位的設計邊界條件;

(3)負責系統內所屬公司的的工商登記管理和檔案的建立於日常管理工作;

(4)負責萬達廣場的前期開辦費用、招商推廣費用、日常運營成本(含物業管理費)的測算和報審;

(5)負責步行街商鋪租金市場調研;

(6)負責組建各在建萬達廣場的商管公司;

(7)負責在建萬達廣場的非主力店招商的組織管理;

(8)負責入駐商家的物業管理合同的談判和簽訂(主力店和非主力店);

(9)負責組織萬達廣場的運營接管;

(10)負責指導和督促各地萬達廣場裝置設施移交;

(11)負責萬達廣場開業的策劃和組織實施;

(12)負責指導、考核各地商管公司日常招商、營運、物業管理工作;

(13)負責各地萬達廣場各項收入收繳工作監督考核;

(14)負責監管和考核各地萬達廣場的安全工作;

(15)負責集團商業管理品牌的的建設和維護;

(16)負責商業管理系統的財務核算、資金管理;

(17)負責商業管理系統的企業文化建設;

(18)負責商業管理系統的團隊建設和制度建設;

(19)配合接待集團安排的的投資人的參觀接待工作。

2、萬達商管公司——招商中心職責

(1)負責制定集團商管公司招商、市場調查、商業規劃等相關管理制度及規範，指導各地商管公司建立招商管理規範並監督執行;

(2)負責草擬和提報新建萬達廣場步行街的定位、商業業態規劃、招商政策及租金收益報告;

(3)根據集團批准的的商業業態規劃及租金指標，組織制定新專案招商方案、招商計畫及時間進度計畫，對整個招商籌備工作過程進行監督管理，並保障整體招商工作按時、按質完成;

(4)根據各相關部門提供的步行街商戶經營資料及意見，對商戶經營情況進行分析，為萬達廣場的商戶調整提供依據;

(5)負責指導各地商管公司萬達廣場步行街商鋪調整計畫;審核招商指標並考核完成情況;審核商鋪租賃合同並檢查執**況;

(6)負責各萬達廣場廣告位的招商及招投標管理工作;

(7)責對各地商管公司招商人員進行專業培訓和績效考核;

(8)負責協助人力資源部對各地商管公司主管以上招商人員的招聘、轉正、晉公升、降級等提出意見;

(9)負責建立商戶資訊資料庫，並進行日常補充、完善、更新;

(10)負責次主力店和連鎖品牌商戶的戰略合作商務洽談並簽訂聯盟協議，為專案招商提供商戶資源保障;

(11)跟進相關行業發展變化，定期提交行業發展報告，為集團及集團商管公司決策提供資訊和建議;

組織和推動集團商管公司與招商相關的合同、協議的標準化工作。

3、萬達商管公司——營運中心職責

(1)負責制定和完善萬達廣場營運管理的相關管理制度和標準;

(2)確保各地商管公司建立營運管理規範並對執**況進行監督;

(3)營運決策資訊系統的建立與管理，負責彙總、分析營運資料，根據經營狀況提出招商調整、營銷策劃活動、經營環境改善和提公升計畫;

(4)開展市場調查與研究，分析和了解市場的發展和廣場的競爭環境;

(5)根據內部運營資料的分析和外部環境的調研，明確萬達廣場的定位，制定業態規劃與品牌組合方案，並實施商鋪和租金調整;

(6)營銷策劃管理，參與制定年度營銷策劃方案和計畫，組織和實施營銷策劃活動，進行營銷企劃活動的跟蹤與評估;

(7)經營規範的管理，統一廣場的經營規範，提公升廣場的經營形象;

(8)經營環境管理，確保廣場內外環境的舒適度，提公升廣場的凝聚力;

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