2023年房地產企業自查提綱
一、自查物件
大市範圍內各類房地產開發企業。
二、自查年度
2023年至2023年納稅情況，發現問題的，應追溯至以前年度或延伸至2023年。
三、自查內容
（一）營業稅
1.自查應稅營業額的合理性、完整性。
銷售開發產品收取的價款和價外費用是否未按規定入賬，少計收入；營業收入是否包括了各種價外費用；開發專案完工後，是否將收入掛在「預收賬款」等科目長期不結轉收入；採取委託銷售方式銷售開發產品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取並開具發票或收據，開發企業未計入收入；以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭貸款到賬後，是否未按規定計稅；對將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以後再**的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，**時是否再按銷售資產確認收入；對將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，**時是否再按銷售開發產品確認收入；發生視同銷售行為，是否未按規定申報納稅；各種房產出租收入（如開發商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規定申報納稅；售後服務收入以及材料銷售收入、無形資產轉讓收入是否未按規定申報納稅。
2.自查應稅營業額的及時性。
銷售房產預收款（預收定金）是否及時申報納稅；按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。
3.其他營業稅涉稅問題。
（二）企業所得稅
1.自查應稅收入的真實性、完整性。
各種主營收入、副營收入、營業外收入（包括各種形式的財政返還在內）、投資收益等是否全部按規定入賬；有無故意壓低售價轉移收入的行為；有無將已實現的收入長期掛往來賬或置於賬外不確認收入的情況；對於跨年度房地產開發專案的已完工**部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象；有無客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租後售收取的租金等是否按規定確認收入或直接衝減成本費用等。
2.自查成本費用的真實性、合法性。
是否擅自擴大或減少土地資產的價值；是否存在將購進土地進行三通一平後，通過評估虛增土地成本，計入開發成本；是否虛列拆遷補償費，虛增成本；是否簽訂虛假合同、協議，虛列、多列或重複列支成本費用；是否取得不符合規定的發票入賬，多列成本費用；是否混淆成本核算物件，未按配比原則結轉產品成本；是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額；是否擴大期間費用列支範圍及標準，減少應納稅所得額。
（三）個人所得稅
重點自查扣繳義務人是否按規定全員全額地履行了代扣代繳義務；企業發放的各種名目的獎金、補貼、佣金、商業保險、補充養老保險、企業年金以及其他應稅收入，是否按規定足額扣繳個人所得稅；以發票報銷方式或定額發放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否代扣代繳個人所得稅；以發票報銷方式套取現金，發放獎金或支付給個人手續費、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅；支付債權、股權的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅；各種**活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅；為管理人員購買住房，支付房款，是否併入雇員工資、薪金所得計徵個人所得稅；房地產銷售人員取得銷售佣金是否併入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。
（四）土地增值稅
是否按規定申報預繳土地增值稅；增值額的計算是否正確；對普通標準住宅的界定是否符合要求；是否以工程未結算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅的清算；清算後又銷售或有償轉讓的房地產，是否按規定進行納稅申報。
（五）房產稅
房地產企業開發的商品房在**前已使用或出租、出借的商品房是否按規定申報繳納房產稅；對自用房產是否繳納房產稅。
（六）印花稅
各類應稅憑證是否按規定貼上印花**或繳納印花稅；房地產企業房屋銷售（預售）合同、建築安裝合同、銀行借款合同等是否按規定貼上印花**或繳納印花稅。
（七）土地使用稅
已徵用未開發的土地是否按規定申報繳納土地使用；土地等級和使用稅額變更後是否及時調整納稅申報；開發用地在開發期間是否按規定計徵土地使用稅；未銷售的商品房占用的土地是否按規定繳納土地使用稅。
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