問：某內資房地產開發企業2023年初開發建造一商品房專案，於本年底房屋完工，2023年賬面開發成本發生額為5500萬元，可銷售面積為13300平方公尺，已銷售12180平方公尺，實現的銷售收入6700萬元，但賬面開發成本並未結算完畢，因為未及時開具發票和付款，到2023年10月底與建造商結算完畢，取得2023年房屋完工有關發票（發票開具日期為2023年），增加賬面開發成本1000萬元，2023年全部銷售完畢，實現銷售收入3000萬元。
2023年度和2023年度計稅成本如何計算？2023年增加賬面開發成本1000萬元，是否可以作為2023年度銷售成本？
風格雨林苑鄭山
答：應付開發成本費用如何計算計稅成本，是房地產開發企業存在的較為普遍的問題，《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）就開發企業在結算開發產品的計稅成本時，要求按以下規定進行處理：開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本物件；當期尚未發生但應當由當期負擔的，除稅收規定可以計入成本物件的以外，一律不得計入當期成本物件。
計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。開發產品完工後應在規定的時限內結算其計稅成本，不得提前或滯後。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。
根據上述規定，房地產開發專案2023年已經全部完工，其專案實際發生的開發成本應按權責發生制原則，全部歸集計入產品成本，但預提費用（指未支付的預提費用）不能計入開發產品成本。如企業開發產品已經通過實際結算，則1000萬元實際發生的成本不屬於預提費用，可以計入開發產品成本；如未實際結算，則未付1000萬元屬於預提費用， 不能計入開發產品成本。因此，企業2023年計稅成本應按5500萬元計算。
國稅發[2006]31號規定，當期准予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本＝成本物件總成本÷總可售面積；已銷開發產品的計稅成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。
據此規定，2023年賬面開發成本發生額為5500萬元，可銷售面積為13300平方公尺。可售面積單位工程成本為55000000÷13300＝4135.34（元/平公尺）已銷售12180平方公尺，結轉銷售成本為：
4135.14×12180＝5036.84（萬元）。
2023年房地產開發企業與建築商結算完畢，增加發生賬面開發成本1000萬元時，應按規定分攤計入成本物件計算計稅成本。國稅發[2006]31號規定，開發企業發生的應計入開發成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地徵用及拆遷費、建築安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：（1）屬於成本物件完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本物件；（2）屬於成本物件完工後發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本物件和未完工成本物件之間進行分攤，然後再將應由已完工成本物件負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。
開發企業2023年增加賬面1000萬元，單位工程成本增加10000000÷13300＝751.88（元/平公尺）。2023年已銷產品應分攤計稅成本：
12180×751.88＝9157895（元），稅收上應允許調整以前年度應納稅所得額，多繳稅收可以申請退稅或者抵繳2023年度所得稅。2023年分攤計稅成本：
751.88×（13300－12180）＝842105（元），可直接計入當年銷售產品成本陳萍生
該問答摘錄於《納稅》期刊2023年10月號，供學習參考。
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由於房地產行業利潤豐厚，因此近年來投資者逐漸增多，各企業間的競爭也越來越激烈。房地產企業要想獲得競爭優勢，就必須實行成本領先的經營戰略。因此其應運用現代化的管理手段，不斷提高成本控制和管理水平，深刻理解新政策 新法規，不斷創新工作方法，以適應高速發展的市場需要。一 房地產成本管理的內容 房地產開發成...
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