購買的二手房屬於夫妻共同財產時，應當注意的事項
【案情簡介】李女士和她的丈夫張先生婚後擁有一套房屋，最近他們為了購置新房決定將房子賣掉。張先生與中介公司簽訂了《房屋買賣居間合同》，委託中介公司尋找買家，掛牌價為230萬元，簽約後張先生就到國外出差乙個月。劉先生通過中介看了這套房子覺得非常滿意，但希望**再能便宜一點，通過雙方幾次協商，李女士最後同意以138萬元賣給劉先生，雙方又簽訂了《房地產買賣合同》，為此劉先生支付了定金20萬元。
誰知簽約後半個月，張先生就從國外回來了，當他得知房價為138萬元，覺得太便宜了，於是找到劉先生，告知劉先生這是他們夫妻的共同財產，李女士乙個人無權處分，要求解除合同，但劉先生認為李女生有權簽訂合同，且已經交付了定金，堅決要求履行這份合同。雙方協商不成，為此劉先生起訴至法院，要求履行《房地產買賣合同》。
【裁判結果】法院認為系爭房屋系李女士和張先生的夫妻共同財產，共同同有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同義務。在共有關係存續期間，部分共有人對共同共有人擅自處分共有財產的，應為無效。法院判決購房合同無效，李女士返還劉先生定金20萬元及其利息。
【律師評析】所謂共同共有是指兩個以上的人，對全部共有財產不分份額地享有平等的所有權。共同共有財產關係一般發生在互有特殊身份關係的當事人之間，較為典型的是基於夫妻關係而發生的夫妻共同財產關係，以及家庭成員之間的共有等共同共有財產形式。根據法律規定，部分共同共有人未經其他共有人同意而擅自處分共有房屋的，要看事後該處分行為是否獲得其他共同共有人的追認。
獲得其他共同共有人追認的，該處分行為合法有效。沒有獲得追認而擅自處分共有房產的，合同無效。
目前法律實務中存在著如下幾種共有形式：1、家庭共有：夫妻是一種人身關係。
夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，屬於夫妻共同共有，另有約定和法律另有規定的除外。2、夫妻共同共有：家庭成員相互之間，也是人身關係，是一定範圍內的親屬關係。
不能把親屬關係都當成家庭關係。如張某與其妻、子一同居住，其父、母單獨居住。張某的家庭成員就只有3個人，而不是5個人。
家庭共有財產，屬於家庭成員共同共有的財產。其中比較典型的是基於農村共同生產生活而產生幾代同堂的現象，其共同居住人對家庭財產是共同共有。3、尚未分割遺產形式的共同共有：
共同繼承的財產，在繼承開始以後，遺產分割之前，數人（相互之間是親屬，是同一順序繼承人）對遺產享有共有權的財產。一般認為，這種共有是共同共有。
在購買房產時，一定要核實所購房產是否屬於共有，買賣共有房產的一定要取得全體共同共有人的一致同意。為規避最終認定為共有房產而產生合同無效的法律風險，購房人可以採取如下措施：1、如果是房產證上的產權人是多個人的，一定要核實每個人的身份，並由每個人在房屋買賣合同上簽字，除非有公證的委託書，否則不同意代簽字。
2、如果房產所有人是在婚狀態，且房產證上產權證為乙個人名字的，也需要其配偶在房屋買賣合同上簽字，或者由其配偶出具房屋並非夫妻共同共有財產的宣告。3、如房產所有人系單身，且房產證上產權人為乙個人名字的，需要該所有人到民政局開具單身證明。4、為防止出賣人故意隱瞞其他共有人，買受人可以讓出賣人出具乙份無其他共有人的承諾，並明確約定違反承諾的違約責任。
【法條鏈結】1、《合同法》（2023年）第五十一條無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
法律案例分析
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法律案例分析版本
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