*** 置業
專案成本管理手冊
寧波***置業****
2023年6月
集團投資板塊寧波***置業
專案成本管理手冊
根據***集團「四五規劃」的戰略願景及商業投資板塊的發展目標，為進一步探索商業投資專案的經營模式及標準化業務流程，有效盤活現有資產、確保資產增值，最終形成一套可操作性強、可供快速複製的商業專案投資發展及管理模型，促進集團在商業投資領域的可持續發展。
我們的目標：到2023年公司總銷售規模不斷擴大，經營業績利潤快速增長，將形成一套操作性強、可供複製的「城市商業綜合體」專案投資發展及管理模式；
我們的使命：為城市創造品質，為員工創造平台，為客戶創造價值，為社會創造財富；
我們的價值觀：誠信、創新、自律、包容；
我們的經營理念：專業精神、整合資源、效益優先、品質服務；
我們的管理理念：人才理念： 人才是核心競爭力
制度理念： 制度執行必須嚴謹
溝通理念： 真誠溝通與分享
服務理念： 服務要關注細節
質量理念： 質量是立企之根本
成本理念： 成本驗證管理水平
歡迎您成為商業投資專案管理團隊中的一員，為了使您能盡快了解成本部專案成本管理的各項要求和規章制度，亦為了專案管理的規範化，請您仔細閱讀本手冊，並在今後的工作中嚴格按照手冊規定執行和指導工作。您對本守則執行的好壞，將直接影響到對您工作業績的評估結果。如您對本手冊內容有任何意見或疑問，請及時向公司提出。
歡迎您對本手冊內容提供建議，以使內容更加科學合理。也希望您認真執行本專案工程管理手冊。
寧波***置業****
2023年06月01日
專案管理員工一般行為準則
1、遵紀守法、遵守勞動合同、服從公司及專案管理的各項規章制度。
2、遵守我們的價值觀：誠信、創新、自律、包容；創新的經營理念、管理理念，盡心盡力做好本職工作並發揮更大效率。
3、嚴守機密，維護公司利益。
4、對非職權範圍內的事情，不得越權處理。
5、下級對上級或主管有意見，應心平氣和的提出。
6、上級對待下級員工要平等、公正。
7、有團隊合作精神，對工作中出現的問題互相支援，積極尋找解決辦法。
8、嚴禁利用公司賦予的職權或工作之便收受他人利益或財物。
9、按時上、下班，工作時間因私外出必須取得上級批准及辦理請假手續。
10、未經批准，員工不得擅自休假。
11、不在工作時間內從事非工作事宜。因公外出需主管批准。
12、上班時間不串崗、聊天、打瞌睡、玩電腦遊戲及胡亂上網等。
13、在公司範圍內嚴禁賭博。
14、工作中遇到不知如何處理的情況及時向主管或專案總監報告。
15、厲行節約，愛護公物。不利用公司的辦公裝置幹私活。
16、著裝大方、整潔，語言文明。對待同事和來訪者熱情禮貌。
17、保持辦公室環境整潔，有良好的公共衛生及個人衛生習慣。
18、下班前桌面檔案需整理放入櫃或夾，公用檔案應放回原處。
19、未經批准，不得在其他公司進行兼職工作。
20、遵守公司規定的任何成文或不成文的保密規章、制度，履行與其工作崗位相應的保密職責。
專案成本管理手冊
第一章成本部日常工作管理手冊
一、手冊說明：
1. 本手冊適用於寧波***置業****及下屬專案公司成本部全體員工。
2. 本手冊自頒布之日起執行。
3. 本手冊相關事項由寧波***置業****成本部負責進行解釋及修改。
二、部門目標：
1. 使部門成為公司專案支出控制的鐵閘；
2. 使部門成為公司有關決策的參謀；
3. 使部門內每一位員工都成為既是業務能手，同時成為該領域的專家。
三、部門許可權
1. 專案的投資概算、目標成本、執行成本、限額成本的制訂權。
2. 招投標工作中的經濟審核權。
3. 工程合同的審核權。
4. 設計變更和現場簽證的審核權。
5. 工程進度款的審核權。
6. 工程結算的制訂權。
四、部門主要職能
1. 負責擬定公司的工程預算管理制度；
2. 負責專案的土地成本測算、可行性研究投資估算、初步設計概算，為領導決策提供資訊；
3. 負責根據施工圖編制專案工程預算；
4. 審查施工單位提供的工程決算，審核付款材料；
5. 參與建築施工圖紙的會審工作；
6. 參與施工組織總設計會審工作；
7. 參與各類施工單位、材料裝置採購等有關合同會審工作；
8. 負責審核工程專案部提交的施工聯絡單，計算工程造價；
9. 負責審核施工單位工程量進度報告，並進行現場簽證、確認；
10. 根據專案預算以及施工合同約定，核實工程款的支付金額；
11. 參與審核乙方總包範圍內的材料和裝置的採購。
12. 參與審核勘查、設計、建築施工、工程監理、材料裝置採購需要的有關招標檔案和相關材料，對標底提出審核意見；
13. 參與評審標書，對招標評審提供決策支援；
14. 參與勘查、設計、建築施工、工程監理和材料裝置採購等合同的會簽；
15. 參與審核材料裝置採購**，並與公司**資訊庫**進行對比；
16. 參與材料裝置採購的談判工作，並參與合同的會簽。
第二章目標成本管理規定及流程
一、專案總體目標成本的制定：
1. 制定的依據：
a） 專案可研報告的財務投資估算。
b） 根據已確定的建築方案或擴初設計編制的設計概算。
c） 初步確定的交工標準。
2． 制定過程及審批：
由成本部主持編制，相關部門配合，其中，設計單位提供建築方案，合約部門配合市場詢價，成本部負責按公司審批程式報批，批覆後即為專案總體目標成本，該目標成本也是考核專案管理團隊的績效的依據。成本部是成本管理中心，負責成本管理及其相關工作，參與招投標、合同管理，對所有專案的工程成本進行**、制訂目標、動態監控和後評估，相關部門予以配合。
其中對一些特殊緊急專案，如一些子專案工程，這時目標成本制定簡化程式，根據施工單位報的施工圖預算，由成本部進行核對、洽商，經公司管理層審批後作為目標成本。
二、成本管理流程
1.專案投資期的成本管理：
1.1根據專案前期啟動資料，參照相類工程及市場**，並參照當地建築定額及取費水平，編制專案投資預期成本。
2.專案確定階段成本管理：
2.1專案投資預期成本經批准後，根據設計提供的初步設計方案負責制定專案的初期目標成本。
2.2初期目標成本經公司領導審批後，負責編制專案的各分項工程限額成本。
2.3負責審核交工標準，從動態上控制成本。
2.4根據設計提供的施工圖紙，負責編制工程預算，並修訂初期目標成本，制定專案的經營目標成本和執行成本。
3.專案招投標階段成本管理：
3.1根據設計單位提供的施工圖紙編制工程量清單並制定標底。
3.2配合合約部對投標單位進行資質及業績考察。
3.3負責招標中的商務標標談判；參與開標、評標工作，並將評標意見上報合約部審定。
3.4負責合同簽訂的審核工作。
4.專案實施階段成本管理
4.1負責對專案實施中出現的設計變更和現場簽證的成本測算和審核，並將審核意見反饋給各職能部門論證並上報相關領導審批（附件一：設計變更及現場簽證審批表）。
4.2負責審核工程進度部位工程量，並按合同付款比例審核工程進度款及建立付款臺帳。
5.專案結算階段的成本管理
5.1 負責編制結算審核工作計畫。
5.2負責收集及整理分項工程的材料裝置限價**表、圖紙、設計變更、現場籤涉及造價的會議紀要、圖紙部分末施工專案的記錄、付款及待墊款、甲供材料裝置的清單、承包商的結算**等結算依據。
5.3負責工程量的計算及與承包商的核對和預算單價的核對。
5.4負責單列清理甲供的預算工程量及承包商超領用量的扣款表。
5.5確定結算造價後，按公司結算程式上報審批。
6.專案後期收尾階段成本管理
6.1 負責編制專案工程結算彙總表和成本執**況彙總情況說明，對整體工程專案進行造價分析和總結，上報公司領導審閱。
專案啟動期編制預期成本
初步設計制定目標成本
標底編制
招投標環節商務標談判
評標定標
成本部專案成本合同簽訂合同文字審核
控制流程設計變更的成本測算、審核
專案實施階段現場變更的成本測算、審核
進度款支付對應工程量、價款的審核
決算資料的整理
專案結算階段工程量的計算、審核
甲供材料、甲供水電的統計、核算
決算編制
一、設計變更簽證流程及許可權
1.設計變更流程
工程部負責變更情況的說明,確定變更的合理性，並預估變更影響金額，經設計單位和技術部同意後，由成本部審核工程變更費用，並上報專案總監審批，設計變更簽證超過專案總監授權範圍時，須上報***置業公司審批，若超過集團對***公司總經理許可權時還須上報集團審批。
設計變更經審批後，工程部根據設計變更審批單上意見，錄入設計變更工程聯絡單，交施工單位施工，並抄送監理單位。
2.設計變更審批許可權：
a) 單筆變更造價在2萬元以內的經專案總監批准後執行；
b) 單筆變更造價２-10萬元的，經***公司總經理批准方可執行；
c) 單筆變更造價10萬元以上的，需經集團公司總裁批准方可執行。
二、現場變更簽證流程及許可權
1.現場變更流程
在施工過程中應嚴格限制現場簽證，反覆對照合同及有關檔案規定慎重處理，凡實行造價大包乾的工程及雖按預算結算，但在取費係數中已計取預算包乾費或不可預見費的工程專案，在施工中不辦理任何簽證。簽證事項應符合設計意圖及合同預算有關要求，簽證內容必須真實、明確、具體，具備工程量計算依據。所有簽證必須按當時發生當時簽證的原則在事發後五日內辦理，嚴禁事後補簽，隨意、隨時的補簽無效。
工程部負責變更情況的說明及確認簽證工程內容的真實性,確定變更的合理性，並預估變更影響金額，交由成本部審核工程變更費用，並上報專案總監審批，現場變更簽證超過專案總監授權範圍時，須上報***置業公司審批，若超過集團對***公司總經理許可權時還須上報集團審批。
現場變更經審批後，工程部根據現場變更審批單上意見，錄入現場變更工程聯絡單，交施工單位施工，並抄送監理單位。
成本部制度
樂富強成本部管理制度 為了明確部門職責，加強公司成本管理力度，提供企業成本控制水平，為了全面加強日常工作管理，提高本部門管理的質量和水平，特制定此管理制度。一 部門職責 1 招標採購管理 1 負責企業建築工程及營銷廣告類專案的招標工作 2 商務談判及合同管理 3 材料詢價及甲供材的採購管理 4 商資...
成本部工作手冊附崗位職責
成本部工作手冊 一 部門工作職責 一 工程預決算 1 根據工程性質和需要，配合公司完成工程投資專案的估算。2 負責工程專案的投標工作。3 負責承包工程的預算和結算工作。4 負責收集和提供工程造價政策和資訊。5 負責編制和修改本公司造價制度。6 協助工程部提出對圖紙的審核意見，協助進行施工方案的經濟分...
成本管理操作手冊 存貨核算 成本
操作手冊 存貨核算連帶成本計算 操作前的準備工作 核對 確認銷售系統開票 發貨全部完成工作全部完成，核對並確認採購模組的採購訂單 到貨單 採購發票全部完成。核對並確認委外模組的委外訂單 委外到貨單 委外發票全部完成 核對並確認庫存管理模組的各倉庫的入庫單 出庫單 調撥單 形態轉換單及其自動生成的其他...