2023年物業管理員物業管理實務情景練習題
1、某物業公司通過投標方式，中標贏得新建成的興隆家園住宅小區物業管理權，該公司在接管驗收時，應該檢驗哪些具體資料？
答案：新建房屋接管驗收應驗交的資料：1、產權資料；專案批准檔案；用地批准檔案；建築執照；拆遷資料。2、技術資料：14項。
參***： 主體結構質量與使用功能地檢驗：1、地基基礎的沉降不得超過允許變形值；2、鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過規定值；3、木結構應結點牢固；4、磚石結構有足夠的強度；5、抗震設防的房屋必須符合設計規範。
2、小王是剛分配到某物業管理公司地大學畢業生，他不清楚新建房屋接管驗收主體工程時怎樣注意質量與使用功能地檢驗，你能告訴他嗎？
答案：主體結構質量與使用功能地檢驗：1、地基基礎的沉降不得超過允許變形值；2、鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過規定值；3、木結構應結點牢固；4、磚石結構有足夠的強度；5、抗震設防的房屋必須符合設計規範。
參***： 屋面工程接管驗收的標準：1、符合屋面工程及驗收規範的規定，排水暢通，無積水，不滲漏；2、平屋面應有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設定屋面檢修孔；3、陽台和3層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、簷溝、落水管應安裝牢固，介面平密，不滲漏。
3、某物業管理公司經理安排老李去接管驗收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管驗收的具體標準嗎？
答案：屋面工程接管驗收的標準：1、符合屋面工程及驗收規範的規定，排水暢通，無積水，不滲漏；2、平屋面應有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設定屋面檢修孔；3、陽台和3層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、簷溝、落水管應安裝牢固，介面平密，不滲漏。
參***： 樓地面驗收應檢驗：1、面層與基層必須粘結牢固，不空鼓；2、衛生間、陽台、盥洗間地面不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；3、木樓地面應平整牢固。
4、工程部老陳被經理安排負責新建小區樓地面工程的驗收標準，假如有一天經理安排你去接管驗收新建房屋的樓地面工程，你知道應該怎樣檢驗嗎？
答案：樓地面驗收應檢驗：1、面層與基層必須粘結牢固，不空鼓；2、衛生間、陽台、盥洗間地面不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；3、木樓地面應平整牢固。
參***： 裝修應注意的方面：1、門窗安裝平正牢固，開關靈活，縫隙嚴密；2、進戶門不得使用膠合板製作，門鎖應安裝牢固；3、木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密；4、摸灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和氣泡；5、飾面磚應表面潔淨，貼上牢固，無缺稜掉角；6、油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮。
5、泰然房地產開發公司交付給某物業管理公司二期精裝修商品住宅樓，公司經理安排物業管理員小魯去接管驗收新交付二期工程的裝修質量，你知道他應該注意哪些方面嗎？
答案：裝修應注意的方面：1、門窗安裝平正牢固，開關靈活，縫隙嚴密；2、進戶門不得使用膠合板製作，門鎖應安裝牢固；3、木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密；4、摸灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和氣泡；5、飾面磚應表面潔淨，貼上牢固，無缺稜掉角；6、油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮。
參***： 水、衛、消防接管驗收工作應該：1、管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。
2、高位水箱進水管與水箱檢驗口的設定應便於檢修。3、衛生間、廚房內的排汙管應分設，出戶管不宜超過8m，不應使用陶瓷管、塑料管。排水必須流暢；4、衛生器具質量良好，介面不得滲漏；5、水幫浦安裝應平穩；6、消防設施必須符合防火規範，並且有消防部門檢驗合格簽證。
6、水、衛、消防常常給物業管理公司日後管理工作帶來許多麻煩，要確保物業正常使用功能，為日後管理創造條件，在物業接管驗收時應該做好水、衛、消防管理驗收工作。你知道該怎樣做嗎？
答案：水、衛、消防接管驗收工作應該：1、管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。
2、高位水箱進水管與水箱檢驗口的設定應便於檢修。3、衛生間、廚房內的排汙管應分設，出戶管不宜超過8m，不應使用陶瓷管、塑料管。排水必須流暢；4、衛生器具質量良好，介面不得滲漏；5、水幫浦安裝應平穩；6、消防設施必須符合防火規範，並且有消防部門檢驗合格簽證。
參***： 建立業主檔案：業主的姓名、家庭成員情況、工作單位，平時聯絡的**或位址，收繳管理費的情況，物業的使用或維修養護情況等。
7、某住宅小區剛剛開始辦理入住手續，物業管理公司經理安排老張負責建立業主檔案，你能告訴他怎樣建立嗎？
答案：建立業主檔案：業主的姓名、家庭成員情況、工作單位，平時聯絡的**或位址，收繳管理費的情況，物業的使用或維修養護情況等。
參***： 委託管理階段檔案應收集的資料：1、委託管理招標檔案；2、物業管理投標檔案；3、物業委託管理合同。
8、你知道物業委託管理階段資訊的檔案應收集哪些資料？
答案：委託管理階段檔案應收集的資料：1、委託管理招標檔案；2、物業管理投標檔案；3、物業委託管理合同。
參***： 招商階段資訊資料收集：1、招租物業的平面圖紙；2、招租許可證及委託書；3、租金及管理費策算書；4、租賃合同；5、廣告策劃資料。
9、某物業管理公司接管了一項服裝城商業場所物業管理工作，目前正處於招商階段，經理讓你把招商階段資訊資料收集一下，存入檔案室，你知道收集哪些資料嗎？
答案：招商階段資訊資料收集：1、招租物業的平面圖紙；2、招租許可證及委託書；3、租金及管理費策算書；4、租賃合同；5、廣告策劃資料。
參***： 使用者入戶資訊檔案資料：1、入戶通知書、入戶須知；2、公共契約；3、使用者資料；4、業主委員會章程；5、使用者手冊；6、使用者進戶驗收表和交費單。
10、使用者入戶資訊資料對物業管理公司日後管理工作有很重要的參考作用，你知道使用者入戶資訊檔案資料的主要內容嗎？
答案：使用者入戶資訊檔案資料：1、入戶通知書、入戶須知；2、公共契約；3、使用者資料；4、業主委員會章程；5、使用者手冊；6、使用者進戶驗收表和交費單。
11、物業檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久，經理要她銷毀原有過期的檔案資料，她一時無從下手，你能幫助她做好檔案銷毀工作嗎？
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答案：檔案的銷毀：根據文件的儲存期限和性質，定期對過期和作廢的文件進行剔除和銷毀防止檔案的堆積和混淆。經主管領導批准可銷毀，同時建立清單備查。
參***： 住戶手冊包括的內容：1、居住區域情況；2、物業管理區域機構；3、業主（住戶）須知；4、物業管理區域的管理規定；5、綜合服務。
12、住戶手冊屬於物業管理常用規章制度的一種，經理讓新來的大學生小楊起草住戶手冊，他不知道該寫哪些內容，請你告送他住戶手冊包括的具體內容。
答案：住戶手冊包括的內容：1、居住區域情況；2、物業管理區域機構；3、業主（住戶）須知；4、物業管理區域的管理規定；5、綜合服務。
參***： 物業區域管理機構的內容：1、物業管理公司介紹；2、物業管理的具體工作職責；3、業主委員會的權利及作用；4、居民委員會的工作範圍。
13、物業管理員小楊正在起草住戶手冊，當寫到物業區域管理機構時只寫了物業公司的介紹，請你幫他把內容補充完整。
答案：物業區域管理機構的內容：1、物業管理公司介紹；2、物業管理的具體工作職責；3、業主委員會的權利及作用；4、居民委員會的工作範圍。
參***： 物業管理費用的構成：物業管理費用的構成分為兩大類：
一類是管理費用，用自有費用支出。另一類是公用設施及公用資源費用的支出，物業管理企業向物業產權人或物業使用人代繳、代交。
14、物業管理費用構成大致可分為兩大類，你知道是哪兩類嗎？
答案：物業管理費用的構成：物業管理費用的構成分為兩大類：
一類是管理費用，用自有費用支出。另一類是公用設施及公用資源費用的支出，物業管理企業向物業產權人或物業使用人代繳、代交。
參***： 不對，收益性物業管理中的收入包括租金收入和其他經營性收入（不含保證金和準備金）。人工費包括：工資、補貼、勞保福利、保險費、統籌費和公積金。
15、新來的會計員小陳把收益性物業管理中的收入列入保證金和準備金，你認為這樣對嗎？你能告訴他物業管理及服務人員的工資和福利都包括哪些明細科目？
答案：不對，收益性物業管理中的收入包括租金收入和其他經營性收入（不含保證金和準備金）。人工費包括：工資、補貼、勞保福利、保險費、統籌費和公積金。
參***： 公共設施裝置日常運作、維修及保養費主要包括：1、維修與保養費；2、室內裝修費；3、生活用水和汙水排放費；4、能源費；5、康樂設施費；6、雜項費。
16、收益性物業管理中公共設施裝置日常運作、維修及保養費，該項費用在物業經營費用中佔較大比例，你知道具體分哪幾項嗎？
答案：公共設施裝置日常運作、維修及保養費主要包括：1、維修與保養費；2、室內裝修費；3、生活用水和汙水排放費；4、能源費；5、康樂設施費；6、雜項費。
參***： 保險專案的型別：1、火險；2、火險附加險；3、全損險；4、鍋爐險；5、財產損毀責任保險；6、租金損失保險。
17、保險費專案包括物業本身的保險，人工醫療保險和失業保險人員費用中佔支出，你能列出收益性物業保險專案具體型別嗎？
答案：保險專案的型別：1、火險；2、火險附加險；3、全損險；4、鍋爐險；5、財產損毀責任保險；6、租金損失保險。
參***： 房產稅徵收：對收益性物業來說，業主應繳納房產稅。
我國城市房產稅的徵收分為租金徵收和按房產原值徵收兩種情況，按年計徵，分期繳納。確定該項費用的預算以月為基礎，每月留出來房產稅供需要繳納該稅項時使用。
18、對收益性物業房產稅如何徵繳，你知道具體規定嗎？
答案：房產稅徵收：對收益性物業來說，業主應繳納房產稅。
我國城市房產稅的徵收分為租金徵收和按房產原值徵收兩種情況，按年計徵，分期繳納。確定該項費用的預算以月為基礎，每月留出來房產稅供需要繳納該稅項時使用。
因此，物業管理企業多接管一些物業，相對就可降低日常管理費收費標準。
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