花樣年地產集團****
營銷費用管理制度
（試行版）
1、目的
規範集團營銷費用的統籌管理，加強內控與流程化管理，提高集團營銷費用使用效益。
2、適用範圍
本制度適用於地產集團（以下簡稱「集團」）和各下屬城市公司（以下簡稱「下屬公司」）。
3、職責
集團營銷中心負責本規範的制訂、解釋、修改，檢查執**況，各下屬公司負責具體實施。
4、主要內容
4.1 營銷費用的界定
4.1.1營銷費用的定義：
營銷費用指為了專案銷售而開展的展示措施、廣告宣傳、活動組織、銷售**等行為，以及與營銷相關的售後服務、維護保養、**等行為，所發生的一切費用。
4.1.2營銷費用的分類：
依據費用與專案的關係，細分了詳細的科目，具體標準請參照附件中的《專案銷售費用台賬》。
4.1.3售樓處及樣板房相關費用計入原則：
樣板房費用計入原則：專案在做整體營銷費用計畫時樣板間費用按全額計，如後期樣板房**則可按其實際銷售金額抵消營銷費用。在評估費用投入的合理性時，樣板房費用可進行分攤：
當年投入當年關閉使用的，計入當年費用，不能分攤；跨年度使用的，按使用期拆分到月進行分攤，從投入使用時開始計起，到使用結束時止。
售樓處費用計入原則：包含租賃臨時或長久性售樓處、接待廳或銷售中心(含其廣場) 的裝修設計費、建築裝飾、裝修工程費(含其招投標費)、家具及配飾費、拆除恢復等費用。在評估費用投入的合理性時，費用可進行分攤：
當年投入當年關閉使用的，計入當年費用，不能分攤；跨年度使用的，按使用期拆分到月進行分攤，從投入使用時開始計起，到使用結束時止。
其他大宗費用專案計入原則：當年投入當年關閉使用的，計入當年費用，不能分攤；跨年度使用的，按使用期拆分到月進行分攤，從投入使用時開始計起，到使用結束時止。如戶外廣告費用、工地圍擋等）
4.2營銷費用的管理
4.2.1 目標管理
4.2.1.1 目標的確定及調整管理：
4.2.1.
1.1專案整體營銷費用標準的確定：集團內各專案營銷費用取費範圍原則為專案整體計畫銷售總額的1.
5%-4%之間。根據各專案所在區域市場特徵、專案所屬型別等因素，集團需在專案啟動評審會明確該專案整體的營銷費用比例，每個專案均須嚴格按審批的具體標準執行。
4.2.1.
1.2專案整體費用計畫的確定：各下屬公司需根據審批後的整體費用比例，在編寫《專案總體營銷執行報告》時，制定「營銷費用計畫」，明確各類費用、各個開發周期及銷售週期的費用安排，連同《專案總體營銷執行報告》，按《權責分工表》上報集團審批後執行。
4.2.1.
1.3「專案年度銷售費用預算」的確定：下屬公司需根據專案整體費用控制目標、已發生的費用情況及《專案總體營銷執行報告》，按《權責分工表》於每年12月15日上報集團下一年度的《專案年度銷售費用預算》，落實各個月度的費用控制目標及明細，報集團審批後執行。
上報時，須同時提供專案整體費用已使用的統計情況，具體形式請參照《專案銷售費用臺賬表》。
4.2.1.
1.4專案整體營銷費用比例的調整及審批：專案整體營銷費用比例一經確定，不得進行調整。
如專案定位、整體規劃、開發節奏、專案所在市場發生重大變化及調整，且涉及營銷費用需調整時，需專門提交報告（或請示），按《權責分工表》上報集團審批後執行。
4.2.1.
1.5專案年度營銷費用預算總額的調整及審批：各下屬公司根據區域發展狀態及銷售狀況，每半年度評估專案營銷費用的使用情況，可根據集團要求的銷售計畫調整下半年度營銷費用計畫，並以此確定相應的月度使用計畫，按照《權責分工表》報營銷中心、營銷分管副總裁、財務分管副總裁及總裁審批。
如發生費用月度計畫額度增加的情形，專案所屬公司需在每月的《月度營銷執行報告》中予以說明，報營銷中心及分管副總裁審定。
4.2.1.
1.6 專案費用計畫中的分項科目調整：為保證營銷費用的合理使用及面對市場變化的靈活調整，下屬公司需針對前一階段營銷費用各分項科目與來訪客戶、成交客戶、成交產品型別、成交數量等參照因素的對應關係，進行詳細的費效評估。
下屬公司可根據《月度營銷執行報告》及營銷費用計畫，每月度對營銷費用中的推廣類費用在月度總額不變的前提下進行分項科目的調整，連同《月度營銷執行報告》，按照《權責分工表》報集團營銷中心及分管副總裁審定。
4.2.1.1.7 營銷費用總體使用原則：
同一下屬公司的不同專案總體營銷費用額度不能串用，應分別列入計畫，進行考核。
同一專案不同階段營銷費用的控制額度，前期費用如有節餘可根據年度費用計畫用於後期，但後期預算費用不能提前使用。
4.2.1.
1.8如專案開發計畫、開盤時間計畫發生重大變化，因而導致年度計畫銷售額大幅增加（減少）時，下屬公司應根據銷售需要及時調整年度總體營銷費用額度，以專題報告（或請示）按《權責分工表》上報集團審批。
4.2.1.1.9 部分費用涉及與工程成本的界定問題，請參照以下標準：《工程成本與銷售費用界定標準》。
4.2.1.2 目標的考核
4.2.1.2.1下屬公司專案營銷費用按年度進行考核，具體執行標準參照集團制定的年度有關考核標準。
4.2.1.2.2按專案分解營銷費用控制額度及分析、考評營銷費用時，為多個專案服務的費用如車輛費等可按銷售金額比例在各專案之間分攤。
4.2.2過程控制
4.2.2.1費用台賬管理：
下屬公司營銷部在發生相關費用時，須及時在銷售台賬中予以記錄，並以此整理當月的費用使用情況，在每月提交集團的《月度營銷執行報告》中予以說明。營銷中心有權對銷售台賬進行詢問、問責和考核。
4.2.2.2費用預警制度：
下屬公司財務部門需對營銷費用進行監控，如每月度已發生的營銷費用（含簽定合同未付款的費用和待支付的佣金、提成及個人所得稅等）達到營銷費用目標40%而銷售額未達到目標銷售總額的20%時、達到營銷費用目標70%而銷售額未達到目標銷售總額的50%時、達到營銷費用目標90%而銷售額未達到目標銷售總額的70%時，下屬公司財務部門判斷營銷費用（含已付、應付額）存在超過「營銷費用總額指標」風險時，應通報下屬公司營銷部門，並向下屬公司第一負責人、集團營銷中心預警。同時下屬公司營銷部須對營銷費用的使用情況進行總結、分析，與下屬公司財務部門、集團營銷中心進行核對、總結、修正。
4.2.2.3重大活動管控：
下屬公司舉辦大型推廣活動（開工、開盤、竣工、開業、入夥、客戶活動、重大節假日活動等）前必須制訂專項活動方案，在《月度營銷執行報告》中上報，或專題進行匯報。單項活動費用額度超過100萬的（含100萬），需按照《權責分工表》單獨上報集團審批。
4.2.3專項管理
4.2.3.1售樓處及樣板房管理：
4.2.3.
1.1本著節約的精神，樣板間一般要求利用已建成的物業實體建設，根據戶型特點和銷售進度，綜合考慮樣板間投建數量和展示時間，避免發生不必要的重複投建費用。專案賣場選址、裝修風格與標準、功能布局，樣板房數量、戶型選擇、風格建議、裝修標準，看房通道等需在《賣場策劃方案》及其他相關專項報告中提交集團審批。
4.2.3.
1.2樣板間裝修標準及費用預算，應結合專案定位、目標客戶的具體情況確定。樣板間裝修、裝飾、購置完成後，應建立包括實景**在內的樣板間資料資料庫,根據《花樣年地產集團營銷管理制度》的要求進行存檔和上報。
4.2.3.
1.3實體樣板間應採取整體**方式，其設計費、不可移動裝修、裝飾部分費用應根據成本、展示時間、完好程度等因素作價**。作價應由下屬公司營銷部會同採購部門、財務部門共同確定，並以請示形式上報集團營銷中心進行審批。
作價收入扣除營業稅費後，可全額抵補該項目的營銷費用。
4.2.3.
1.4不能整體作價**且不可周轉使用的家私、裝飾品，可由下屬公司營銷部列出清單，並經下屬公司採購、成本、財務等部門共同確認後，報下屬公司第一負責人審批同意後進行拍賣或銷售。作價收入扣除營業稅費後，可全額抵補該專案當期的營銷費用。
4.2.3.2營銷類採購費用
4.2.3.
營銷費用管理制度
為完善公司營銷費用管理規範，建立基於預算的營銷費用控制與考核體系，強化營銷費用預算與使用的科學合理性，有效控制專案營銷成本支出，確保營銷費用投入效益最大化。本制度適用於內蒙古伊泰置業有限責任公司下屬專案 專案公司 城市公司及合作專案公司營銷費用的管理。營銷費用是指在銷售週期內專為促進專案銷售而發生的...
集團費用管理制度
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地產集團成本管理制度
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