專業博為·面向國際
商業地產策劃
調研資料
博為國際
2023年9月9日
商業地產市場調研報告
目錄外部市場環境構成因素調查分析 3
外部調查一：生活結構調查 4
人口結構 4
家庭戶數構成 4
收入水平 4
消費水平 4
購買行為 4
外部調查二：城市結構調查 5
城市地勢結構 5
城市交通情況 5
城市商業地段調查 5
城市機能調查 5
城市規劃調查 6
外部調查三：零售業結構調查 6
外部調查四：消費者的調查 6
消費者購買習慣的調查 6
消費者購買能力的調查 6
消費者購買量的調查 7
外部調查五：競爭對手的調查 7
競爭場所調查 7
競爭對手商品構成調查 7
競爭對手**量調查 7
大型商業地產專案外部市場環境重要課題研究 7
調研課題一：經濟環境的分析和生活結構研究 8
地區總人口及結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等研究分析 8
gdp發展狀況及產業結構情況 8
全社會消費品零售總額 9
城鄉居民儲蓄存款餘額 9
調研課題二：區域城市結構調查與城市發展規劃調查 9
交通體系狀況（交通規劃） 9
道路狀況、通行量 9
場地條件 10
客流狀況 10
道路狀況 10
客流模擬 10
調研課題三：商業發展規劃和政策研究 10
調研課題四：區域零售業結構的市場調查與分析 10
地區間的銷售動向 11
各商圈間的競爭狀況 11
商圈模擬 11
商圈設定 12
圈內定位 12
大型主力店的動向 12
調研課題五：區域性產品供求關係市場調研 12
產品市場供求關係的**影響調研 12
商場專案內部產品供求平衡體系調研 13
調研課題六：如何確定購物中心的有效商圈 15
什麼叫做商圈 15
商圈的構成 15
商圈分析的必要性 16
商圈分析應考慮的因素 17
商圈對商業地產專案的影響 17
購物中心內部影響因素評估分析 18
房地產專案在開發的前期應對地塊的價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變數進行分析和研究，以對專案進行整體的可行性分析並對市場定位提供依據迴避風險。購物中心因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發前期進行市場調查和研究。乙個購物中心專案的前期市場調研分析可從專案外部市場環境和專案內部因素兩個方面入手進行。
前期市場調研分析
。「有限」一詞表明：外部分析並不是要列舉無窮多的所有影響專案開發的因素。相反，應明確那些關鍵的、值得做出反應的因素。
通常，購物中心專案開發的外部市場環境調研包括生活結構分析、城市結構分析、零售業結構分析、消費者分析、競爭對手分析五部分。
人口結構調查除了要了解目前的人口結構外，還要調查了解有關過去人口聚集、膨脹的速度等方面的情況，並要對將來人口結構的變遷進行**，同時將人口結構依行業、職業、年齡教育程度等進行分類整理，以便做進一步的深入分析。
家庭戶數構成調查主要是對家庭戶數變動的情形及家庭人數、人員狀況進行調查，並以此了解人員變化趨勢，通過人員構成比率的對比分析，來探索生活形態變化與都市發展之間的關係。
收入水平調查主要是了解某一地區消費者的生活狀況及高中低收入者各自所佔的比例情況，以此來分析消費者消費的可能性。了解家庭收入水平，並將這些資料與其他都市。其他地域相比較，進行分析對比，作為是否開設商店的主要依據。
消費水平調查，主要是要了解消費者個人及其家庭的消費情形，並針對消費者內容依商品類別進行劃分，掌握不同商品類別的消費支出比重。以此掌握商圈內的消費購買力的一般概況，為確定購物中心的店型提供參考。
購買行為調查，主要是調查了解消費者購買商品時的活動範圍及購入某商品時經常在何種型別商店購買等情況。研究消費者購買行為的目的，一是可以得悉消費者的購物活動區域，二是可以知悉消費者選擇商品的標準，以便對該地區的消費意識作深入研討。這對具體確定百貨商店的經營範圍及經營規模大有幫助。
城市結構調查主要是對某一區域內市民生活的空間進行調查，具體要調查中心地帶及周圍區域城市的結構機能，以了解該地域內設施、交通、活動空間等方面的情況，並了解將來的城市發展規劃，以便選取最具商業價值的地域開設百貨商店。
地勢情況調查主要是對地域內地形概況進行調查，尤其要了解平地的廣闊度及腹地的縱深度等情況，因為地勢情況直接制約著百貨商店的規模選擇。
一般而言，購物中心的位置應位於交通要道兩側，因為交通網密布的地方，往往人口容易集中或流量特別大，自然是設店的理想地點。所以調查時對於交通路線及車輛往來的班次、載送量等均可作為考慮的重點，有時對於停車空間也有調查的必要。
在繁華的地段，往往是商店容易集中之處，所以百貨商店選擇在熱鬧地段是理所當然的，但其地價及租金較高，因此在投資成本提高的情況下，如何作有利的運作以及將來可能變動的趨勢，均成為在繁華地段設店的考慮要素。
一般設店位置若為行政、經濟、文化活動等密集的地方，則整個都市機能易於發揮出來。諸如行政管理、經濟流通、娛樂服務、商品銷售等機能，自然成為人口流動集中的焦點。因此對於流動的人口究竟是以行政職員為主體或是以購物、社交、娛樂的遊客為主體，均為調查上應予以明了的事項。
除了都市結構的現狀外，有關將來發展的方向，城市的發展規劃，諸如交通網的開發計畫、社群發展計畫及商業區的建設計畫等等，均為設店時在地點因素上所必須考慮的方面，因為這些因素直接影響著商圈的變動，必須對此進行相應的調查。
這項調查的目的是對欲設店地區居民的年齡、職業、收入、購買傾向進行研究分析，以調查可能的商圈範圍。其調查物件以家庭為主，可採用抽樣調查的方法，調查時可以到學校、工廠發放調查試卷，也可以直接入戶調查。其調查專案一般包括：
居住地名、家庭構成、戶主年齡、職業、工業地點、商品購物傾向等。該項調查的特點是：居住地別購物傾向與設店預定地的評價易於比較，但調查費用較高。
該項調查的目的主要是了解設店預定地顧客的實際消費購買能力，一般是對設店預定地通行人數進行抽樣調查，或是對百貨店的主力顧客進行調查。在一般情況下，對調查地點通過的行人，依一定時間段採取面談方式，時間以十分鐘以內為佳。其調查專案主要包括居住地、年齡、職業、上街目的、使用交通工具、上街頻度、月均支出額等。
該項調查費用較低，但較為困難，對於居住地與設店預定地購物依存度較難明確保證。
該項調查主要是對設店預定地的顧客流量情況（分不同日期及同一天的不同時間段）進行研究分析，以作為確定營業體制和商店規模時的參考。
商業地產策劃
5.商業地產技術策劃 建築和管理技術發展迅速，例如節能技術 智慧型化技術 無線通訊技術 鋼結構技術 自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯絡原則，提出價值最大化技術方案。6.商業地產營銷推廣策劃 亦即銷售促進，...
商業地產策劃流程
操作步聚1 商場物業市場調研分析 商品房大量空置，有一條很重要原因是發展商的決策層缺乏必要的市場調查，沒有掌握到足夠的商場資訊導致決策失誤，使專案開發出現選址不准和市場定位不發。如位於武漢市江岸區某大廈，從它的規模 設計 裝修 裝置，到付款方式，這個專案在同一區位中應屬佼佼者，但建成以來，出租和 比...
商業地產策劃的基本策劃方式
商業地產的策劃並不是只是寫一些華麗的文章就可以的，商業地產的策劃主要還是從巨集觀調控是哪個如何把整個 線分配的好.好的商業地產策劃不拼地段的好壞和區域人口的多少而是整體的策劃是否合理，這個才是商業地產策劃的核心.市場策劃是指對房地產專案投資開發中涉及的諸多要素 經濟 政策 法規 規劃 國土 市場 消...