**小區規劃商業8萬平公尺，分布在小區四個組團間建業路、炎黃路兩側。一期2萬平公尺，計畫在2023年8月份基本售完。
2023年8月底，推出建業路和炎黃路部分商鋪計10000平公尺，已預訂1600平公尺。2023年11月份暫停銷售，僅接受諮詢預約，目前預約客戶10套左右。
一、商鋪業態分析
**小區商鋪分布在縱橫**小區四個組團的建業路炎黃路的兩側，性質上屬於居住區配套沿街商業，但又具有地域特殊性，特殊性在於2公里半徑區域內的數千戶居民、三線城市學院、恒力工業園及數十家大小工礦企事業單位沒有商業配套。**小區商鋪傳承了專案地商業街的商業歷史，承擔填補城南20平方公里範圍數萬居民及宿城經濟開發區內工廠企事業單位商業配套的功能。
以黃河南路及徐淮路為紐帶，從老城區黃運路以南至洋河，**小區商業街將可能發展成乙個重要的商業節點。
作為社群配套商業，性質決定不可定位單一業態和主題商業，必然形成圍繞社群居民生活需求的超市、便利、餐館酒店、賓館、茶樓、洗染、美容美髮、照相、銀行、健身娛樂、藥房診所等滿足生活服務消費需求的形式。
目前一期2萬平公尺商業僅佔規劃全部商業的1/4，本期商鋪銷售中還要考慮商鋪短期迅速增值，為2023年二期商鋪銷售打下良好基礎，要達到基本售清、全部開業、全面繁榮效果。
可以預計，三年內居民全部入住後巨大的購物服務消費需求必然導致**小區商鋪的繁榮，但明年二期商鋪的推出又要求這樣的繁榮能盡量提前，以促進二期商業的銷售。
**小區商鋪大部分為三層，部分二層，區域性四層。從社群配套商業上看，單體偏大，小規模經營戶僅對一層有強烈需求。一二層聯購後，最小的營業用房投入要接近30萬元，加上鋪貨，乙個門店要50萬元才能開業，後每月還要支付貸款及各項費用5千至1萬元。
對投資型購房人，乙個門店，前期投入30萬元，加上每月近3千元貸款，成本接近5千元/月。如沒有很好的增值預期，僅靠出租收益，短期內很難達到平衡。
三層商業目前推廣不足。高層商鋪需求群體集中在酒店、賓館、茶樓、ktv娛樂、健身等對門面要求不高且需求營業面積較大的經營業態。專案地原有商業業態在這方面發展不足，同時也對潛在需求認識不足。
外來投資者因專案地近幾年一直沒有適宜營業用房、商業街道混亂、沒有形成固定消費群體而沒有涉入。
以上因素造成專案地商業一直停留在小規模、低層次、低檔次格局。沒有相應市場，也就吸引不來及留不住相應消費群體。失去了消費群體，就只有先建市、再養市。
建市養市的工作不可能由一兩個經營商家自我完成，需要我們牽頭組織，提供相應優惠便利，由發展商、經營商、消費者共同建設。
所有的商鋪投資，前期僅依靠租金收益都很難取得收益，投資關注的是迅速增值，增值的關鍵是人氣和經營狀況暨預期租金，**小區商鋪推廣的主要任務集中在三層，三層售出及營業後，一二層的銷售、經營暨市場繁榮就迎刃而解。
二、銷售方案分析
方案一全部**
很多商業採用的全部**辦法，**後由業主自主經營。如果作為大型商業專案，這種商業街的店鋪**後會帶來業態混亂，物業管理難，缺乏統一模式，不能組成有效的商業系統性，業態分類難以差異化組合，整個商業專案缺乏品位等情況。
但**小區商鋪本身就屬於社群商業，決定今後發展業態也只能是這種泛主題模式，如果硬性規定單一主題商業，反而帶來經營困難，人氣不足等後果。
**小區商鋪擔心的是投資炒鋪比例過大後造成兩、三年內，一條商業街開門的商鋪只有幾家，很多門上出租告示一張，都等待公升值轉讓的情況，帶來後期投資不能增值，後期商業銷售困難後果。
?方案二全部出租
這是一種現在大型商業專案比較推崇的營銷方案，這樣發展商可保證商業模式的統一性，統一經營、統一管理、統一招商，在經營過程中不斷調整完善，達到發展商、商家、消費者三贏。很多大城市的商業休閒廣場，幾年經營下來，業態穩定成熟，人氣旺盛，房租、商鋪價值大幅**。甚至可能成為乙個城市主要的標誌性的商業圈和旅遊景點。
這種商業操作缺點是發展商資金一時難以**，但以後的增值前景非常可觀，需要發展商保證很強的資金投入，有優秀的經營管理隊伍。任何商業地產，「養鋪」是增值的必然途徑。對企業來說，每年保證有正常的現金流，二三年後經營成比較成熟的商業圈，就有較穩定的回報和超值的**。
**小區社群配套商業的性質決定採取這種模式的不可行性，一是招商團隊不足，二是多種業態組合導致招商困難，三是在不能確保招商成功情況下資金回流難以預計。
?方案三部分**、部分出租或者**包租
部分**、部分出租：這是一種介於以上兩者之間的方案。企業保證有適當資金流，同時又不會降低商業專案的品質。
將部分商鋪**，並與投資者簽定包租返利方案，以保證整體業態的可控制性，這樣商業專案在運作策略操作上可進可退，企業有較大的靈活性。
部分出租，將公升值潛力較大和近期不易**的商鋪暨銷售中最難和最易的兩種**都留下來，好的**增值較快，差的**反正暫時賣不出去，都等到利益最大化時再售，以取得最好收益。
在選擇哪些鋪位宜**，那些鋪位應保留時，應仔細分析專案，將主要馬路、社群主要出入口處有公升值潛力的**地段鋪位保留下來，將大商場（超市）保留下來，將小商鋪**。大商場（超市）**不易，特別是在商業還沒起色時就更難，**反而失去遠期的增值收益，大商場（超市）定位好了，小商鋪起到差異化商業配套作用。
**包租方案：本方案現在應用很多，主要是針對投資客、「炒鋪」人。最簡單操作是將三權分立：
有所有權沒有經營權，有經營權沒有所有權，有管理權沒有所有權。公司將投資者購買的商鋪全部簽約包租下來，包租時間一般2—5年，時間太短，投資人有風險，時間太長，發展商有風險。由公司統一招商引店，統一經營管理，年終統一給投資者乙個固定回報，回報率根據不同的區位、地段而定，同時參考銀行利率，低回報率控制在5%—6%，高回報率控制在10%—12%。
在向經營戶**或出租商鋪時，先諮詢好對方經營何種業態，經營規模，然後在簽約時將經營業態、經營規模、交付後開業時間協商確認，寫進補充協議作為制約的條件，以保證商業街整體形成規模。
還有經營利潤留成與投資者分成方案，包括發展商提供物業，經營者出資經營，雙方根據經營利潤分成獲得收益，這種方式因經營情況不好確定採用較少。
?選擇方案：**小區商鋪銷售建議採用全面提公升商鋪檔次，可售可租，租售結合，以租帶售方式
? 1、全裝修：對未售商鋪（不含超市）進行全裝修（地面、牆壁、樓梯、水電），讓商戶在交付後直接進店經營。
一方面吸引經營者承租，很多承租商家擔心投入一筆裝修費用後，如經營不善沒有退路而不敢輕易涉入；二是全裝修商鋪銷售時可作為一大賣點，提高價效比，對投資人同樣能在購買後迅速轉租，取得收益；主要是保證交付後能全面營業，商業街迅速繁榮，提公升人氣，短期提公升商業價值來促進銷售。街道的迅速繁榮必然為二期商鋪銷售打下良好基礎。
裝修費用正常在150元/平公尺左右，此費用通過集中採購施工，採用工廠低價庫存地磚/複合地板等裝修材料；商鋪**調整；以**小區巨大裝修市場、免費提供經營商鋪吸引合作夥伴降低施工費用等幾方面消化。
2、招商：東側超市、自留**、三層商鋪針對性招商。主要是超市招商，一是選擇國內有影響力的連鎖超市入駐，以擴大**小區商業影響力；二是選擇倉儲式、平價型綜合超市，以適應周邊居住消費群體及盡量擴大商業輻射範圍。
賓館酒店、ktv、網咖、茶樓招商，目的一是消化自留三層**，二是帶動底層商業延長商業經營服務時間，促進商業街人氣提公升。
3、只租不售：選擇10%左右位置較好商鋪，選擇10~20%三層近期不易**商鋪只租不售，以較低租金出租給經營良好、品牌優秀、具有業態填補性，能帶動整體商業品質提公升的商家經營。高調明示開發商對商鋪增值的良好預期，鼓勵促進商鋪銷售。
4、**：針對經營商家，以相對***格**商鋪，但簽訂補充協議，約定業主必須保證在交付後一定時間內開業經營，我方同時提供部分裝修、沿街廣告、店鋪門頭、各種廣告推介支援，促進整體商業街人氣提高。
5、售後返租：針對投資者或沒有能力自行經營業主，實行3~5年售後包租，承諾5%~8%年固定回報，再將商鋪以低價出租，租金差額通過**消化一部分，剩餘部分通過自留商鋪增值消化。
6、先租後售：暫未售出商鋪及自留商鋪全部對外出租，租期只簽一年，租賃合同中給予承租人可在一定時間內（半年左右）原價購房，租金沖抵房款等優惠；該期間過後商鋪對外**，租賃人自行放棄優先購房權。
承租人是最大的潛在購房人，此方案既給承租人一定的資金緩衝時間，又以此鼓勵及逼迫租賃經營戶後期自購。
7、免息資金支援：針對短期資金不足購房人，公司通過其他渠道提供部分資金補足首付後辦理貸款。欠款短期內不計息。
公司以短期（3個月左右）20%左右資金換取80%資金及實際銷售。
8、**促進：在8月份原價基礎上上調500~800元/平公尺，以消化銷售廣告費用、房租差額、裝修費用、折扣等。
打亂**，一鋪一價，在保證一定均價基礎上每鋪實行不同**，造成不可比性，混淆購房人習慣思路。銷售中根據銷售出租情況，各商鋪**隨時調整，通過**槓桿刺激銷售。
商鋪原一二層銷售均價在4100元左右，三層均價2600元左右。8月份到現在，**小區住房**已經從最低2000上調最高近2700元，二期住房**預計要超過3000元；對於投資養鋪者，每年有300元/平公尺左右的返還；半年後商鋪的預期增值；2023年已購商鋪需要通過此次調價增值回報。基於以上幾方面因素，此次**上調完全可行。
?三、實施
?1、招商
近期主要對東側超市進行招商，租售並行。東側黑魚汪專案建成後，幾年內該超市公升值空間較大。原則上以租為主，如以低價促成銷售，反而失去後期增值的大幅收益。
專案全部封頂後，開始對自留**進行招商，基本確定後開始商鋪銷售。
2、廣告推廣
電視硬廣
製作20秒左右電視廣告短片，在正式銷售前乙個月開始在電視台**，根據銷售情況預計播出3個月。
商鋪銷售方案
一 目的 1 最大限度利用現有客戶資源,增加銷售額 2 提前銷售物業，力求達到預期銷售額 3 資金快速滾動,為下階段專案籌資 二 商鋪的銷售方案 目前，招商中心建議拿出百貨副食區的4棟商鋪進行分層銷售。這塊區域一共有商鋪320間，已銷售244間，未銷售76間 1 針對目前這塊區域，招商中心建議百貨副...
盛世江南商鋪銷售方案
一 市場背景 贛州市整體經濟持續增長，人口總量 人均收入消費能力穩步上公升，並在新一輪的城市規劃下城市發展能力得到提公升，為城市商業的發展奠定了良好的巨集觀市場背景 目前贛州商業市場已經發生轉變，各種商業形式 超前形態已經進入，零售業競爭日趨激烈，以九方購物中心 華潤永珍城 大潤發代表的購物中心集中...
商鋪銷售專題培訓教程
內部教材 目錄第一部分商鋪基礎知識培訓 一 商鋪的概念 二 商鋪的分類 三 商鋪投資價值 四 商鋪價值收益影響因素 五 商鋪收益原理分析 六 商鋪的投資特點 七 商鋪投資形式 八 商鋪投資比較 九 商鋪投資方式 十 商鋪投資與住宅投資的對比分析 十一 產權式商鋪的概念 第二部分商鋪銷售知識培訓 一 ...