記者：陳總，您好！現在購物中心在中國的發展已經經歷了幾年時間，最早從北京燕莎shopping mall的開發，到目前北京擁有了多家購物中心，我們發現在北京的綜合購物中心中，大多缺乏娛樂體驗的業態，請問娛樂體驗業態在購物中心中發揮著什麼樣的作用？
它是怎樣被購物中心充分利用的？
陳建明：首先，購物中心的發展時機是滿足家庭的綜合性消費需要，伴隨著經濟的成長，人們收入水平的提高，中高階的家庭消費成為商業地產市場必須滿足的方向，這也是為購物中心的成長和發展創造巨大的時機。既然我們講家庭的消費，尤其是中高階的家庭消費方式很大程度上有著休閒體驗式消費的特徵，並不是像過去單純的去商場買東西，或者缺什麼東西，目標很明確，買電視或者買服裝。
因為經濟達到很高的水平，大家其實並不缺穿缺吃的東西，大家的消費方式有了根本的調整，從過去目標性的消費，變成了休閒體驗消費，閒走閒逛的方式之下去發生消費行為。其實消費者的這種轉變對於開發商來講對於顧問公司來講有很大的變化。既然消費者是這樣的消費方式，那麼如何滿足中高階家庭休閒消費的需求，很顯然成為購物中心的競爭力。
休閒消費的乙個核心的問題核心的元素就是在這些體驗娛樂方面。大家很清楚，購物中心三大主流的業態內容，無非是做商品銷售的，比如超市、百貨、專賣店，之外服務業態，比如餐飲、美容美髮、健身，包括奧運的各個場館、體育設施都是屬於服務的設施。很顯然零售和服務設施在中國發展的歷史很長，每個領域都經過了長期的很好的發展，只是從品質上檔次上從品牌資源的組合上並沒有那麼豐富。
娛樂體驗部分，在過去從解放以後到現在幾十年的時間，因為中國經濟發展的從比較低的起點逐漸往上走的過程，大家還沒有吃飽，沒有解決基本的生存需要或者說生活需要的時候，不太可能到娛樂體驗層面。在收入水平達到一定程度之後才會產生包括吃喝穿著之外的精神需求，精神需求對購物中心來說就在這些體驗娛樂的方面。怎樣乙個方式來滿足有消費能力的中高階家庭的消費需要？
本質的動因是消費水平到了特定的階段，這麼多有消費能力的家庭需要來感受這些消費方式，來獲得有這些商家提供這樣的服務。所以對於購物中心來講，體驗娛樂是市場的需求。這個需求目前來講需要提醒開發商一定要改變過去的思維，過去認為體驗娛樂只是簡單意義上的比如電影，甚至說在二十年以前，大家談戀愛的時候無非就是去看看電影。
比如ktv在過去十多年發展的很快很好，從九十年代的時候開始，現在大型的歌舞體育等等都是屬於體驗娛樂的元素，但是如果開發商只是停留在這個層面認為體驗娛樂無非就是電影、歌舞娛樂、ktv乃至於洗浴等等，只是簡單意義上大家所看到的這些遊樂園，這個理解還是不到位的。購物中心，如果是大型shopping mall的話，那麼大的體量，如果要持續經營，帶動這麼多的人氣來消費，而且讓十多萬人來到購物中心，大家在購物中心裡待的很安全很娛樂，同時能為購物中心創造很大的流水，讓購物中心裡面的商家包括投資商管理商都能賺錢，這是乙個很深層次的學問，，這個是需要下工夫的。
記者：剛才您提到了shopping mall的概念，那麼您覺得在北京哪些購物中心符合shopping mall的特徵？
陳建明：其實國內市場從2023年談shopping mall，認為規模在十萬平公尺以上的購物中心算是shopping mall，換句話說，shopping mall也是購物中心只是說購物中心裡面比較大的型別。在國外來講，shopping mall和購物中心是一樣的意思，只是比較大的shopping mall從投資開發包括市場環境各種因素比較複雜，對於開發商管理商有很苛刻的要求。
從這點來看我們身邊的購物中心有很多。購物中心無非就是購物、餐飲、娛樂各種業態綜合消費的場所。過去的百貨很單純，就是做商品的銷售，和餐飲、娛樂的融合度很差。
目前，像北京的燕莎購物中心沒有娛樂，但是地下有做餐飲等等，其實都是不同程度上借助購物中心的元素，來讓它的東西更復合一些，但是燕莎還是百貨的形態。我想真正意義上的購物中心，包括華聯和凱德置地在北京開了多處嘉茂購物中心，每個專案在兩萬
八、九到將近
七、八萬平公尺不等，在不同的結點，其實都是屬於這種零售包括服務業娛樂綜合的購物中心，這種當量的購物中心在北京目前數量比較多了。你剛才提到金源shopping mall的問題，金源mall目前整體的規模應該會達到70—80萬平公尺，當然是包括停車等等，這麼乙個巨無霸的shopping mall在世界上都能夠排在前列，這種專案是北京市場關注的乙個點。一方面，業態很綜合，無論是零售、餐飲、娛樂的比重都超過了過去，比如東方新天地，作為乙個十萬平公尺的購物中心，東方新天地裡面的娛樂元素相對小一些，是乙個城市中心的shopping mall。
金源mall周邊有龐大的住宅區，但是它還是和東方新天地不太一樣，隨著它市場的擴充套件，有一些旅遊的人，加上周邊的居民，其實業態的組合，賣東西的包括服務業還有娛樂體驗等等，每個購物中心都不太一樣，跟市場環境相關。所以，北京其實購物中心很多，只要這種購物中心是體現現代零售商業和服務業以及娛樂業綜合的架構的話都是屬於購物中心的範疇，規模大小不同，裡面不同業態的比例會有差別。比如五道口的華聯購物中心，總共就是三萬平方公尺，裡面的東西無非是華聯百貨和華聯超市，它的頂層有大的餐飲，電影院的話好象沒有。
華聯購物中心的五道口店是購物中心，它是零售和服務業的組合，娛樂它的旁邊有別的電影院等等。購物中心從整體上來講，大家應該把它理解成為垢汙、餐飲、娛樂等等綜合性的現代商業。實際上可能比如像剛才講的華聯購物中心裡面沒有娛樂的東西，你也不能說它不是購物中心。
總體來講體現這種綜合的特徵，滿足中高階家庭的消費需要，都可以稱之為這個範疇。娛樂體驗的東西做還是不做，做到多大，很大程度和購物中心的規模有關。規模很小的話，靠周邊的便利消費就可以解決賣東西包括餐飲，周邊
三、四公里的人就可以支撐它的發展，所以並不需要做很大的娛樂來帶動人氣。相反，規模大了以後靠周邊的人的便利消費無法支撐起來，必須在娛樂體驗方面做的有很好的內容和這些品牌的組合，這樣能很好的帶動市場。既然周圍的消費市場不足以支撐規模的話，這些娛樂體驗的東西很可能帶動周邊五公里、十公里內的人群來消費，保證專案的成功。
記者：您覺得目前北京的這些購物中心在娛樂體驗方面做的最好的是哪個呢？
陳建明：北京的這些購物中心在娛樂體驗方面做的比較好的我覺得整體來講是世貿天街。世貿天街是屬於購物中心和街區結合的方式，上面還有公寓和寫字樓。
單從娛樂體驗方面做的好的角度來看我覺得從尺度上各個方面做的比較好的包括有國際影響力的，從視覺表現各個方面，世貿天街的確是北京的乙個亮點。除了天幕是很震撼的大手筆，還有它的五層有兒童娛樂和體育健身各種俱樂部，也是它很強化很關注娛樂體驗，想要購物中心取得成功帶動市場，想把中高階家庭吸引過來。我們一致認為購物中心想贏得中高階家庭的出發點，或者說最好的點，成本最低的點，就是怎麼樣把中高階家庭的小朋友吸引過來，這也是國際上最成功購物中心的做法。
週末家庭一定是圍繞著小朋友的娛樂和教育去考慮的。爺爺奶奶可能沒有消費的願望，或者說並不是消費的主要動因，甚至都不去，作為家庭的父母親，在目前來講，既然是閒走閒逛，就不缺東西，只是隨機消費。如果我們給他們乙個理由，小孩子有需求，既然家長無所謂，那麼小孩子想去自然就去了。
國際上很成功的shopping mall在家庭娛樂方面做的真的是很有影響力，從主題從高科技等各個方面都很成功。北京的購物中心包括金源mall大家都還是需要花精力下功夫通過持續的調整，或者說新的專案有更高的起點來關注到這種趨勢去做慎重的考慮。北京到目前來講，絕大多數購物中心大家都還是在常規意義上來理解，還沒有乙個
三、四十萬的shopping mall的專案說關於娛樂應該怎麼來做，我相信依然還有很多誤區，當然還有一些資金的問題。比如美國的美利堅mall維持乙個將近七萬六千平公尺的室內娛樂，做史奴比主題公園，客觀的說對投資有要求。shopping mall可以賺大錢，可以有長期的收益，但是對開發商投資商的實力是有要求的，如果你沒有足夠的資金實力，一般的企業也承受不起，或者說不敢輕易做這樣的投入。
記者：看樣子娛樂體驗業態也可以有利於讓消費者在購物中心裡停留的時間增長，這樣隨機消費的機率就會增大，這樣也有利於提公升購物中心的銷售額。
陳建明：其實應該這麼講，真正形成購物中心差異化的部分，假如在北京有
七、八個十萬平公尺當量的購物中心，我們來看它的差異化，從百貨、超市之間，百貨無非是新世界、王府井、華聯、伊勢丹等等，包括一些高階的百貨，超市也無非是家樂福、沃爾瑪、華堂等等，專賣店也比較類似，會有差異，但是想在這個方面做到絕對差異，說在北京只有你們家有這樣有特色的能夠帶動人氣的東西，別人沒有，靠百貨超市做不到。所以說從零售和服務方面產生絕對差異化的難度很大，甚至說不太可能，真正能夠產生差異化的就是在體驗娛樂部分。這個部分比如北京有十個十萬平公尺的購物中心，分布在不同的方位，那麼就要看哪家購物中心每平方公尺一年的流水能夠做到三萬、四萬，因為北京市平均的商業流水大概是一萬
六、七，如果你這個東西一平方公尺的流水能夠做到兩萬、三萬或者五萬，說明你很厲害。剛才我們打比方講的北京十萬平公尺的購物中心誰能把每平方公尺的流水做到三萬、四萬，比北京的平均數目翻一倍，一定是在娛樂體驗方面有很好的特點，能夠達到娛樂的主題的或者文化等等方面綜合形成的娛樂體驗的絕對差異化，這個專案在帶動人氣的方面不用懷疑。比如大家從國外到了北京，去哪兒去消費？
比如北京的水立方就有乙個**臺的人們講的一條褲子，因為有絕對的差異化，從外地來的人我相信無論是奧運當中還是奧運之後，包括鳥巢包括水立方都會去看。我想北京的購物中心能夠在這些娛樂體驗的方面做出很好的差異化的特徵的話，大家到北京都想去看一眼的話，你不用擔心，你市場的半徑大大的釋放開來，這對專案的經營會是很好的促進和推動。
記者：現在世界上最大的shopping mall從規模上講是多大呢？
陳建明：曾經2023年有乙個排行榜，但是這裡面有寫東西虛虛實實，並不清晰，也許酒店都包括進去了。比如美國的美利堅mall是38萬平方公尺，加拿大的艾琳大mall將近50萬平方公尺，金源mall的商業面積也是將近50萬，也是不小的乙個單位。
記者：現在在河北燕郊有乙個正在開發的shopping mall——成功廣懋，大家都很關注，它全部加起來的建築面積大概在121萬平公尺，它的商業部分據了解在30多萬平公尺的當量，您對這個專案有什麼看法？
陳建明：成功廣懋的開發商我們從2023年就跟他們老闆的長子接觸過，這個專案客觀的講市場的環境我覺得有一定變化的狀況，畢竟是在北京的燕郊位置。
記者：成功廣懋算不算是乙個郊區shopping mall？
陳建明：從北京角度來講這個專案一定是個郊區shopping mall。但是它的市場環境在北京邊緣化的狀況，在北京周邊有很多很大的商業專案，競爭很激烈。
有一點需要北京的開發商做關注，成功廣懋的投資商在馬來西亞的吉隆坡做了最大的shopping mall的專案，而且娛樂主題做的很好，在東南亞也有影響力。北京的市場目前為止包括金源mall在內還沒有哪乙個shopping mall真的在兒童娛樂家庭娛樂方面做的夠尺度有特色有聚合力。在這種情況之下，如果北京的購物中心大家依然四平八穩的採取簡單的方式做這些娛樂體驗的東西，假如成功廣懋的投資商能夠充分把他在吉隆坡的經驗和商家資源整合融合進來，在家庭娛樂方面做的很強，很有它的主題特徵，有足夠的規模和影響力，當中確實能夠融合很多最新的科技的包括結合一些文化主題的東西，我想可能從北京的激烈競爭市場當中獲得比較大的份額也不是沒有可能性。
比如金源mall裡面除了星美、五層有電玩俱樂部等等，尺度上還是比較小。美國的美利堅mall30多萬平公尺做將近八萬平公尺的室內樂園，而且美國人在研究家庭娛樂兒童娛樂方面的確是懂行，下功夫。這種東西不一定多花很多的錢，但是一定有很好的聚合力。
比如在美利堅mall的主題裡面有乙個專案就是穀物場，就是我們農村收麥子打麥子的穀物場，但是對於城市的小朋友來講有很強的聚合力，他們沒有見過。
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