便箋一、物業管理費收繳營銷策略
1）物管費打折促「銷」。主要針對不常住小區的投資業主、外地業主，讓他們在預交物管費時可享受打折，如交三個月可以打9.6折、交6個月可打9.
1折、12個月8.5折，方便這些業主的繳費和提公升業主繳費的熱情。
2）對常住業主可實行 「滿就送」。按照標準交滿了當年的物管費，就可以享受很多優惠，如免清潔費。
3）建立業主繳費信譽度公示。長期按時繳納物管費的、信譽好的業主，在購買車位可享受優惠政策；信譽度好的業主，在以後實行的收取停車車位物管費、停車費等方面可享受打折優惠，信譽度越高，優惠越多；信譽度好的業主，在車位緊張時可增加乙個車位有償停放；信譽度好的業主，還可享受物管提供的打折有償服務（後期），比如通下水管道、修理家電等等，除材料費外，免收人工費。
獎勵政策。將收取物業管理費的1.5％獎勵給催費有成效的員工激勵他們的工作熱情。
二、公示方式催繳、附贈熱情服務
1）對長期欠費業主，經多次**催費、上門催費後仍不繳納的，先是以公示的方式催繳，將欠交物業費的業主名單貼在單元樓、小區入口、物業服務中心，無形中給欠費業主一種壓力，讓社會**督促這些業主自覺、主動繳清費用。
2）附贈熱情服務，差別對待。用實際行動告訴業主，物業費和服務是成正比的，繳費的業主會享受更多的物業管理熱情服務，欠費業主會無法享受物業服務的優惠，讓業主體會到繳費和服務成正比，想通這一點，自然願意繳納物業費了。
三、法律途徑
了解業主不交物管費的情況，這個工作很繁瑣, 但必須得做，有適當個別理由的，應該協助其解決問題。如只有共同理由的，比如說服務不到位啦等等這些每個業主都碰到的問題, 則屬於無故不交的情況。
在調查清楚的前提下，對個別長期無故不交物管費的業主，應該採取有效辦法，比如勸導、仲裁、起訴等法律途徑催收物業管理費，重點是起訴數個影響面大、欠費較多的業主，勝訴後張榜公示，對欠費業主將起到威懾作用。不起訴, 則不交的人會越來越多。
四、在工作中催費的具體措施
1）客戶助理（尤其是客戶專員）要協助公司收費人員上門催收。此行動將佔整個欠費收取工作的三分之一，由客戶主管牽頭，解決一些客戶專員無法完成的疑難問題；
2）在上門催費未果後，應當繼續催收，先發催費函，然後給業主發律師函，第三輪發「律師函後函」，「律師函後函」上懇請業主將不交費的原因和家中存在的問題在「律師函後函」上寫明，返回物業服務中心，物業服務中心將盡力解決，物業服務中心本著與業主真誠相處的原則，最好與業主以友好、解決問題的態度和方式與業主溝通協調問題。
3）目前，時間過半，欠費業主增多，收費任務壓力加大。與業主比較有效、節省時間的溝通方式是通過文字交流，物業服務中心制定統一的「收費答客問」，對業主反映比較共性的問題編寫成頁，遇到業主提出疑問，為避免糾纏，可以給他乙份，以提高收費人員與其溝通的效率；同時避免收費人員表達失誤中了業主的「圈套」。
4）製造收費氛圍。 讓員工在工作崗位上與收物業費聯絡起來，比如：秩序維護員、保潔員和技工遇見比較熟悉的未交費業主，就可以提醒業主該交物業費了，讓業主時時感受到物業服務中心收費的氣氛，隨著時間的推移，讓不交費的業主感覺很難為情。
5）加強收費培訓工作。每天催費專員一起開總結會，遇到的疑難問題拿到桌面上討論，大家群策群力研究應對措施。
6）建立「直通車」、「無障礙通道」。對於收費工作受阻的問題，物業職責之內力所能及，在第一時間給業主解決，速度要快、效率要高，這有助於提高業主繳費的主動性。
7）對無理由拒交費、對物業態度特好的業主，不要輕易上當。如業主向你訴苦，我們也要向業主訴苦，一定要堅定收費的立場。若有需要，可以多派幾個人一起上門軟磨硬泡與之溝通，直至交費。
8）對於外地業主，不常住小區的，告訴他們公司賬號，催促他們可以通過銀行劃款方式繳納物管費。
9）明確分工，對症下藥。 對於收費過程中的問題，要分類對待，專業分工；收費時間緊迫，解決問題要量化，到底多長時間能夠解決問題。催費專員對這些問題有必要一戶一戶的核查，督促問題的解決。
10）對遺留問題要敢於面對和解決，有問題暴露是好事，客戶主管積極面對，協商處理。
11注意與關鍵客戶的溝通，有些欠費業主在業主中影響較大，可以採取「疏導」方式溝通，與部分業主心目中的「核心人物」保持良好溝通，對其他一部分業主會起到積極的影響。
12）做好宣傳引導工作。一些業主會通過網路或其它方式不斷製造對物業負面影響的言論；此時，則我們要採取主動，通過宣傳欄、網路等途徑引導業主理解支援物業工作，積極交費。
13）收費工作要「心到、做到、嘴到」，催費專員應保持積極主動的態度和方式去催收物業費。與業主是乙個長期相處溝通的過程，在收取物業費的同時，要及時為業主解決問題，不能只收費，不解決問題；要逐漸建立物業在業主心目中好的口碑，為明年更好地收費奠定基礎，埋下伏筆。
時代晶科名苑
何澤華2023年8月16日
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