又一年了，不管怎麼樣，領導終於考慮了我的工作安排，雖然有點屈才，但畢竟是我和領導的接觸太少，和我本人剛直不訛的性格，決定著我不吐不快。去物業的這幾天，明查暗訪有一點想法：物業公司的生存關鍵在於它的迴圈運轉，不能靠中心補貼。
而迴圈運轉的核心在於它的資金運轉，也就是物業管理費的收繳。而咱們的物業管理費的收繳率很低，最低時不足30%————？
造成欠費的原因主要原因：
內因有三個：一是物業公司服務不到位，令業主不滿意，但一般是個別業主，很少引起大範圍欠款。二是房屋出現質量問題，比如天花板掉落和漏水問題，但業主難以找到開發商解決問題，會通過拒交物業管理費，希望物業公司進行處理。
三是開發商或物業公司侵權，對承諾的事項執行不到位，或占用公共用地，銷售車位等，有些問題是由於法律對權益界定不明確引起，可能導致大範圍拒交。
外因一是物業管理混亂、服務質量較差或者存在違約行為；二是當未實際居住或房屋出租時，業主往往以未享受到物業管理服務而拒繳物業管理費；三是未簽訂物業管理服務合同，實踐中有物業管理公司應當與業主委員會之間簽訂物業管理服務合同，而不需單獨和每位業主簽訂合同，由於未訂立物業合同，也有業主們會以此為由而拒不交物業管理費用；四是無正當理由。
有乙個思路，就是將物業管理費納入信用體系中，同時物業管理公司也建立乙個誠信體系,業主一旦欠費，不管是水電費，還是管理費，都會在其信用檔案中留下不良記錄。這個不良記錄和信用卡欠款一樣，會影響其貸款、購房、子女上學、就業以及工商啟照等，業主委員會、辦事處不於開信證明。而物管公司建立的信用體系旨在呼籲業主和物業公司都要講誠信，將整個行業都規範起來。
此外，獎懲機制也要建立起來。比如：信用度高的業主可享受貸款上利率的優惠，業主針對服務不周到的公司也可直接投訴，信用度高的公司名稱將予以公布以提高知名度。
通過強化業主委員會的職能，有效監督物業管理公司，促使物業管理公司提供優質服務。除通過正當有效途徑來表達全體業主的意志，對業主逾期交納管理費用的，業主委員會還有權督促其限期交納。從源頭上化解矛盾，減少糾紛。
確立新的物業管理消費觀和簽訂完善的物業管理合同。通過宣傳和公開物業管理收支財務情況，讓業主理解到物業管理費的具體服務內容和價值所在。在簽訂物業管理服務合同時，應當把簽訂內容詳盡、權利義務明確的物業管理合同作為防範物業管理糾紛的重要手段。
在確定雙方的權利義務的基礎上，根據物業管理服務內容和標準來綜合確定收費水平。積極協商解決。當發生物業管理費糾紛時，應通過溝通和談判，積極協商解決問題。
同時可請求社群、街道、行業協會、行業管理機關主持和解，妥善處理糾紛。預計，物業管理費糾紛大多數都可通過和解方式解決的。
措施：1， 每個拒交戶都有它的理由拒交物業管理費，諸如物業管理服務不到位、開發商承諾的事未兌現等來轉移他們自己繳交物業管理費的義務。首先，我們以客服主管名義擬寫了乙份《致業戶的一封信》。這裡強調一下所寫信件並不是一視同仁的，而是根據不同內容寫不同的信件。
信中可專門以拒交戶所提出的不同理由為核心，針對各業戶所提出的問題一一加以說明，讓拒交戶了解物業管理企業生存的艱辛，讓他們知道樹立維權益識並不是通過拒交物業費來體現以及物業管理真正的含義、涵蓋範圍、服務職能……。
，在擁有充足理由的前提下，應該派客服員到拒交戶家中拜訪（拜訪次數不低於三次），然後再由客服主管進行上門勸說，勸說過程要注重業戶的一言一行，面帶微笑，適當地歡迎他到物業辦公室坐客等。這就涉及到與業主溝通的技巧是因人而異。也可以用本人的特長給業主搞計算機維護、影視製作等等以溝通和融洽物業與業主的關係，對於通情達理並又無特別理由的業主是行之有效的。
2，發催款函是採用帶法律性質的檔案，首先要讓業戶感覺到我們物業企業已經是達到惹耐的最大限度了，將要通過法律途徑來解決欠費糾紛問題。作為業主其實並不想惹上官司，那樣做既失去了面子又浪費了時間，相當於賠了夫人又折兵。催款函中可新增一些法律上的專業術語，體現如不繳費將會造成怎麼樣的結果等。
舉個例子，催款函的主要內容是表明「業主拒交物業管理費用的行為是不合理、不合法的，也損害了其他業主的合法權益。請業主幾日內付清所欠的物業費用，否則將通過訴論方式主張權利……」。這樣一來，業主不擔心也得擔心了。
3，每個單元的一樓牆上都統一用宣傳板公示著每項物業管理費的收繳明細住戶將物業管理費交到物業公司手中，那麼住戶就是上帝，物業公司就應該將服務主動送到住戶的門前和手中，而不能被動地做服務工作，那樣不但給住戶造成不便，也給自己增添了不必要的工作量。總而言之，住戶需要的是明明白白消費，這也是物業公司必須的、最基本的，.對於物業費，要做到兩點，公開化、民主化。
多數業主的觀點是既然物業管理商業化了，就應該繳納費用，只要服務到位，繳納物業費是合理的應該的，但業主繳納了物業費之後應該享有知情權，對於物業費的使用，業主有權了解各項費用的去向：包括設施改善，環境的清理，哪怕是隨物價指數帶來的物業費的**，這些都應讓業主有所了解，只有收費透明，公開賬目才能讓業主心裡有底，大家才會順利交費。對於民主化而言，物業和業主最好能共同來制定乙份關於物業管理上的規劃，把業主的所想所需都體現出來，這樣業主們才覺得自己的錢沒有白花，才會心安理得的來繳費。
營建一種物業和業主之間的和諧氛圍。另外，各居住區中都有很多產權難以界定的公共設施，包括道路、停車場、綠地、地下室、配套商業用房等等，這些公共設施其實開發商都已打入了房價，應該都屬於業主。但公共產權又難以分割，很多就都被開發商算在了自己名下。
這些公共設施產權應該明確界定到業主名下，委託物業公司出租經營。一些空置房也可以交給物業公司出租經營。所得充抵一部分物業管理費，以降低收費標準，減輕居民負擔。
過去，在每一任領導我都有乙份關於工作上的策劃報告，諸如，關於勞服設想、材料**應是勞服經營步入市場的跳板、關於組建南方地產**的策劃等等不下十項，可基本上是泥牛入海，我一直不明白的是乙個屢屢提出新想法，經常有奇照妙想的人不被領導重視？？？？？？
提公升物業管理費收繳率之我見
便箋一 物業管理費收繳營銷策略 1 物管費打折促 銷 主要針對不常住小區的投資業主 外地業主，讓他們在預交物管費時可享受打折，如交三個月可以打9.6折 交6個月可打9.1折 12個月8.5折，方便這些業主的繳費和提公升業主繳費的熱情。2 對常住業主可實行 滿就送 按照標準交滿了當年的物管費，就可以享...
物業管理費
物業管理公司依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用的叫物業管理費。1 公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外牆 樓梯 步行廊 公升降梯 扶梯 空調系統 消防系統 保安系統 電視音響系統 系統 配電器系統 給排水系統及其他機...
我對物業管理費收繳的論述
題目 我對物業管理費收繳的論述 一 物業收費現狀分析 二 物業管理收費存在的問題 一 業主問題 1 業主缺乏對物業管理概念的理解2 業主觀念問題 3 對物業管理服務不滿意 二 開發商遺留問題 三 物業服務企業內部管理問題 四 和社會問題 三 解決物業管理收費問題的方案 一 業主方面 1 業主要不斷提...