商業市場調查報告
第一章專案名稱
☆☆☆☆☆： 諸城市愛民購物廣場
諸城市愛民購物中心
諸城市新愛民購物廣場
諸城市愛聯廣場
諸城市三聯購物廣場
以上建議名稱由甲方董事會批准，在未批准之前，本報告暫用「愛民購物廣場」一名，後文中用「本專案」或「愛民廣場」皆指同義。
第二章專案定位與經營管理模式構想
一、專案定位說明
根據2023年5月2日至5月16日對諸城市場的調查資料彙總分析，對本專案的定位特作以下說明。
1、經營業態定位
針對諸城市場商業現狀，本專案的經營業態定位為「超級大賣場」。這種業態是目前山東省、國內所有商業業態中最具活力的，而且在較長時期內不會被其他業態所取代。如現在風靡全球的家樂福均以這種業態的成功即是乙個最近的有力證明。
台灣統一企業在進軍大陸零售業市場時，其旗下的「大潤發」、「大福源」兩個品牌皆是此種業態的成功典範。
當然，僅是以「超級大賣場」單一業態，仍不足以和「利群」、「百盛」相抗衡。必輔配以其他相關業種，方能真正發揮以「超級大賣場」為經營核心，帶動其他關聯業種發展締造新商圈的全新動力。（其他關聯業種將在下一節《經營業種與經營商品定位》中作詳細說明）
2、經營業種與經營商品定位
經營業種定位
超級大賣場及輔配業種以如下10個大業種為主力業種：
⑴超市（面積4000m2左右，經營單品應不8000個，涵蓋所有百姓日常生活所需）；
⑵家電（面積4000m2左右，經營所有家電系列）；
⑶輕型交通用具（電單車、電動自行車、童車等）；
⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品）；
⑸餐飲（各地風味、kfc、德克士、迪迪漢堡等）；
⑹中高檔品牌服裝；
⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；
⑻兒童遊樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；
⑼**珠寶、通訊器材、照相器材、鐘錶系列；
⑽藥品超市及相關醫藥產品；
3、競爭策略定位
戰場中，最薄弱的防守位置，決定戰爭的成敗。在本專案的最強對手中（百盛、利群），均有共同的弱勢——餐飲，而且這個業種也是當前諸城市場的空白點。因此，我們認為本專案的競爭策略應採用避實擊虛之策，即先用餐飲與其競爭，再回頭用規模（即大賣場）與之強項「超市」爭奪客源，再利用招商品牌與百盛的百貨部分一爭高低，我們認為，這應該是最有成功希望的策略。
4、商品定位比例關係：
a、高檔商品10%，
b、中檔商品70%，
c、中低檔商品20%。
二、經營管理模式構想
1、經營管理模式簡述
準確的市場定位是乙個商場生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場發展的保證。根據當前國內零售業態的發展方向與趨勢，「超級大賣場」這種近年來發展出來的新型零售業態和模式，逐漸成為新的商業主流業態，因為這種業態是零售業態向頂級業態（shopping mall）發展的必由之路。因此，為了讓諸城的商業發展駛上快車道，提公升諸城商業文化水準，本專案將採用這種業態與經營管理模式來運營。
本專案所推行的管理模式，更多地借鑑「家樂福」，而且通過「超級大賣場」的吸客能力，發展出其他複合型業態，如對品牌招商，餐飲娛樂等相關業種，在引進的這種複合型業態業種上，其管理上推行「統一經營，集中管理」的方式。在購物廣場的統一架構下，全面推行「管理八統一」，以提公升購物廣場的市場競爭力和發揮規模效應，並有效提高經營水平。
管理「八統一」即：
⑴統一布局規劃；
⑵統一店面形象；
⑶統一營業時間；
⑷統一人員管理；
⑸統一規範服務；
⑹統一人員著裝；
⑺統一品牌管理；
⑻統一**政策。
推行管理「八統一」的目的在於營造購物廣場的經營氛圍，吸引市場熱銷商品品牌進駐，也有利於提高購物廣場的管理檔次和水平。使這座位於核心商圈邊沿的商場真正實現規範化經營、制度化管理，具有諸城地方特色又融合先進經營理念的現代化休閒購物廣場。
三、經營理念闡述
經營理念是購物廣場的靈魂和思想，針對諸城市當前的市場狀況，我們提出愛民購物廣場的經營理念：
引領時尚生活，創新都市文化。
倡導平價消費，保證真品真價。
都市生活方式是現代生活的重要標誌，而時尚是都市人追求的理想生活狀態，作為乙個集購物、休閒、餐飲、娛樂於一體的現代都市購物廣場，它有理由和條件引導當地的生活消費方式。
都市的繁華是以商業發達為基礎，自古就有「無商不富」之說，足見商業對社會經濟發展的作用，商業文化是都市商業發展水平的主要特徵。現代人追求時尚、舒適和回歸自然，所以，愛民購物廣場的經營理念核心是引領時尚，營造商業文化，倡導平價消費，提供真品真價之商品，並塑造真情服務品質。
四、經營信條要素
要能夠完美的達成和延展經營理念，企業的管理內部必須推行與之相輔配的信條，我們提出經營信條要包含如下要素：
誠信務實，經營永續。
敬業創新，廉潔自律。
互助互愛，共榮共利。
第三章專案經營規劃與經營特色構想
一、總體規劃思路與經營特色體現
1、總體規劃思路
人潮（客流量）是購物廣場生存的基礎，怎樣吸引人潮是購物廣場總體規劃必須優先考慮的問題，本專案共 3 層結構，總營業面積約為 13000平方公尺，樓層單體面積均超過4000平方公尺，而且地處商圈邊沿，遠離主流消費群，所以必須考慮通過科學規劃有效吸引人潮。
龍城市場街當前已成為僅次於諸城第一商圈人氣最旺的街道，但是由於缺乏主力商場，消費人潮集中在生活用品和菜市場上，消費水平停留在低檔消費層次，依託市場現形成的人潮，做好本專案的整體規劃，這是本專案最高決策層必須要認真面對的課題。
根據市場調查結果評估，我們提出本專案的總體規劃設想。
利用經營業態優勢，以1帶1的規劃思路，即將超市設在二層，利用超市的經營規模優勢把消費人潮引上二層，一層則分別開設「風味餐飲街」、「品牌服裝」、「品牌鞋帽」等中高檔品牌商品，以吸引主流消費群，三樓則經營大小家電和家居用品，規劃展現：
☆1f：時尚廣場；
☆2f：愛民大賣場；
☆3f：三聯家電城。
2、經營特色體現
本專案的經營特色主要體現在以下四個方面
⑴新理念：採用大賣場成功之經營理念；
⑵新模式：引進購物廣場多主題、多業態，組合式經營，最貼近市場需求，延伸經營面；
⑶一站式：真正通過多業態、多業種經營，實現「一站式」購物；
⑷平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補的經營定位，既迎合了諸城當前的市場消費，又逐步引導諸城的中高消費階層。
本專案將突破傳統百貨商場的管理模式，採用「統一經營，集中管理」的方式，既加強了購物廣場的規範化管理，又增強了招商業主的經營自主權，同時，依託市場龐大的人潮，將消費主流客群引入購物廣場，充分體現規劃之可行性。
二、1f經營規劃簡析（規劃圖見附件1）
一層是商場的**樓層，以我們對諸城現有競爭主力店的調查結果分析，並結合目前諸城的消費現狀，初步擬定1f的經營規劃如下：
總經營面積約 5000 平方公尺（建築面積）。
1、經營主題：時尚廣場
2、主要經營業種計畫
a、紳士館：約 700 平方公尺，經營**系列；
b、女人天地：約1200 平方公尺，經營**、化妝品系列、**珠寶、中高檔飾品等；
c、時尚鞋館：約800平方公尺，經營男女皮鞋及皮具；
d、兒童世界：約500平方公尺,經營童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂專案；
e、風味餐飲街：約1100平方公尺，經營風味小吃；
f、沿街品牌店（西面、北面）：約 188 平方公尺，經營品牌服裝等較有影響力的商品品牌，以提公升商場經營檔次；
g、其他補充業種：肯德基、德克士等。
h、其他面積使用見規劃圖。
三、二樓經營規劃簡析（規劃圖見附件2）
1、經營主題：愛民大賣場
四、三樓經營規劃簡析（規劃圖見附件3）
1、經營主題：三聯家電城。
第四章專案前期運營程式計畫
一、市場廣告推廣策略
㈠專案形象推廣策劃
1、專案推廣口號；
2、專案推廣理念；
3、專案**專項活動策劃；
4、專案標誌設計；
5、專案標誌字設計、標準色設計；
6、專案標準組合規範設計；
7、裝修期間專案圍檔設計；
8、招商接待中心導識、標識設計；
9、招商手冊設計（平面部分）；
10、招商用手袋、dm設計；
11、專案宣傳車體廣告設計；
12、招商、專案管理人員服裝設計（夏裝、冬裝）；
13、專案各部門人員工裝設計；
14、招商人員、管理人員名牌、胸卡設計；
15、專案保安人員服裝設計；
16、1f—2f規劃分割槽圖設計、製作。
（二）專案運作檔案編制
1、招商手冊編制（文案）；
2、專案管理運作手冊編制（超市部分）；
☆營運管理手冊；
☆營運培訓手冊；
☆收貨運作手冊；
☆客戶服務手冊；
☆生鮮管理手冊；
☆收銀管理手冊；
☆安全防損手冊；
☆管理人員手冊；
☆人事工作手冊。
3、專案管理運作手冊編制（百貨部分）
☆專案管理基本制度；
☆業戶手冊；
☆營業人員手冊；
☆接待中心管理手冊；
☆業戶裝修施工管理規範；
☆管理人員手冊（與超市共用）
☆廠促人員管理規範；
☆專案規範合同文字（含超市合同）。
（三）辦公場地規劃設計
1、辦公場地規劃方案（集中辦公規劃）；
2、辦公場地裝飾設計；
3、辦公裝置配置方案；
4、辦公室管理規範。
（四）廣告傳媒投入方案策劃
1、電視專題廣告投入方案；
2、報紙廣告投入方案；
3、專項活動廣告投入方案；
4、其他廣告投入方案；
二、專業人才招聘、培訓計畫
1、專業人才需求計畫表（另附）
2、培訓計畫表（另附）
三、組建運作機構（見下表——組織架構表）
第五章專案招商工作安排與作業程式
一、招商基本政策
1、免租金政策（具體減免由董事會決定）；
建議：免租期2—4個月。
2、免管理費政策（具體減免由董事會決定 ）；
建議：免第一年的管理費。
3、免稅政策（具體減免由董事會決定 ）；
建議：一樓招租部分免稅兩年。
4、其他相關促進招商政策。
二、招商品牌基礎檔案建立（另附）。
三、招商宣傳資料編制。
1、愛民購物廣場宣傳畫冊（文案稿）；
2、愛民購物廣場三維動畫宣傳片（分鏡頭指令碼文案稿）
四、招商工作計畫作業進度安排（已包含在諸城市愛民購物廣場綜合統籌策劃工作計畫進度表內）。
五、招商工作作業程式。
採用農村包圍城市的戰略占領諸城市場，以達成永續經營的企業目標。
商業地產策劃案例購物中心
商業市場調查報告 報告目錄 第一章 xx市概況1 第二章 xx市商業市場現狀5 一 競爭主力店經營調查7 1 競爭主力店狀況報告表8 2 xx商場經營綜合分析9 3 xx商場經營綜合分析10 4 xx超市經營綜合分析11 5 xx商場經營綜合分析12 6 五交化商場經營綜合分析13 7 xx家電商場...
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