2023年6月9日
最近接觸的商業運營機構比較多，在洽談專案合作或推介我們的商業地產時，也碰到了一些令人難堪的事。一次我介紹某開發商老總認識國內某知名的零售商業巨頭，對方問開發商專案的幾個技術指標時，開發商竟然答不出來。這件事，讓我反思了好幾天，並研究了十幾個國內外有名氣的零售商業巨頭，全面檢索他們是如何考察合作專案和選擇店址的。
購物中心選店的一般條件下面是某跨國商業機構在考察2萬平方公尺左右的購物中心店址時，提出的「一般條件」：經濟指標：包括所在城市的年人均國內生產總值10000元以上，年社會消費品零售總額在140億元以上，職工年均工資在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。
人口指標：包括所屬全市的人口330萬以上，市區人口100萬以上，專案3公里範圍內人口25萬以上，專案5公里範圍內人口50萬以上……。道路交通指標：
主要有面臨道路主幹線，車行道4快2慢，所屬區域公交線路在6條以上，每天經過地塊的車輛不少於10000輛，**量不少於10000人次等。
專案要求：地塊或已有的建築物可以租賃，地塊土地面積不小於3萬平方公尺，地塊形狀為長方形或矩形，臨街寬度大於140公尺，深度大於250公尺，樓板荷載：賣場800kg/平方公尺，後倉與冷庫1200kg/平方公尺；地板表面：
倉庫地面硬化而磨平，賣場內鋪地磚，辦公區和裝置用房鋪瓷磚，已有的可用建築物最好為一層，面積在10000平方公尺以上。（二層的每層不小於6000平方公尺）。層高：
平頂建築，賣場淨高不小於5.5公尺，後倉淨高不小於9公尺；斜頂建築：邊部梁下淨高4.
5公尺，頂部梁下淨高6公尺；後倉淨高不小於9公尺。配套指標：停車位在300輛—400輛，供電3500kva以上，供、排水各200噸/天，煤氣200立方公尺/小時，**與寬頻30門直線，2條資料線，中繼線16條（6進10出），裝置容量128門……以上列舉的僅僅是一部分，作為開發商和商業地產的營銷者，我想還需要更多地了解商業運營機構的需求。
對於1萬平方公尺，2萬平方公尺，幾千平方公尺……這些指標又會是變化的，但是如果你對自己的專案指標不太清楚，或者對將來你目標運營商的一般要求都做不到，那麼專案的營銷就很難做。
乙個案例定位與規劃失誤的分析我們研究過乙個商業地產專案，它是乙個與高層住宅連在一起的底層裙樓商業廣場，位置在區域內可謂幾年內獨一無二。前後都有城市交通主幹線，側面有一條10多公尺寬的老街，靠東面的那條大道還是該城市河西的形象路，大道的東面就是江景。可以說道路交通條件是完全滿足一般商業中心的要求。
從目前離該專案100多公尺遠的某成功商業廣場來看，車流與人氣更是沒有問題。這些都已經得到商業運營機構的一致認可，據說來洽談的已經不少於五家商業大戶了，但還是沒有一家落定。到底是為什麼呢？
原來，原來，這個專案還有「一般條件」的其它指標沒有達到。該開發商在定位時，既想打破傳統又沒有放棄傳統，總想兼顧兩種定位。它將底層商鋪分成兩部分，一部分是獨立的臨街門面，另一部分是被這些門面包圍著的商業中心。
僅僅在臨西的道路中讓出乙個出入口，「犧牲」了大概三個門面的面寬，算是為商業中心留出了通道。這不等於將好檔口賣給了小經營戶，將差檔口留給了實力商家；讓實力商家難以形成旺盛的**和商業氣氛，生意也將被臨街獨立門面搶去了一半。如果門面的經營戶在產品方面與裡面的商業中心重複，或者因為外面的個體商戶形象問題、信譽問題、質量問題等等，將波及裡面的大商戶，豈不太讓裡面的商業中心受冤嗎？
據說，開發商還要求，整體經營商家要連同負一層都做起來，形成乙個大約將近2萬平方公尺規模的購物中心。更為不可思議的是，一層本來是很好的整體，卻被人為地在南北中心線處規劃建成一條所謂
的消防和人行通道，這不是變成了事實上的兩個商場了嗎？這樣的話，**被兩堵牆阻隔了，即使用的是通透牆或玻璃牆，也限制了客人方便自由的流通。哪個商家願意在如此不統一的布局內進行商業運營呢？
可能開發商原來以為這樣做，可以實現他的最大利潤。因為臨街商鋪可以至少賣8000元每平方公尺，最高甚至可以賣到40000元。而對於裡面的商業中心則定位為整體均價不低於5000元每平方公尺。
可是當開發商這樣將臨街商鋪全賣了之後，才發現沒有乙個商業巨頭敢進入商業中心來了。結果，該開發商很難實現預想的開發回報了，除非調整定位和規劃。當然，開發商在營銷推廣策略上也有失誤，如果他將臨街商鋪暫時保留不推；先將裡面的商業中心進行全面包裝和推廣，吸引大商家來洽談，確定合作意向或簽訂租賃（銷售）合同後，再對臨街商鋪進行發售，這樣，還可能實現臨街商鋪價值的最大化和搶購熱潮，甚至**看漲好多也很難說。
因為人們發現連裡面的商業中心都被大商家看好了，租買了，肯定可以做旺，外面的獨立商鋪就會有堅強後盾和保障了。這是商業裡面一種必然的效應，也就是「傍著大樹好生長」的道理。
把專案的「一般條件」做到位目前，繼打破傳統商業店鋪模式掀起的專業市場衝擊波以後，中國的大型零售商店、商業廣場、購物中心或mall發展勢頭很旺，成為現代商業的第二次衝擊波。但是，做商業地產真不容易，做得好則可名利雙收，而且模式可以成功複製；做得差，不但不能成功收回應得的利潤，甚至連老本也會虧進去。因此，有業界專家建議並呼籲，建大型商業廣場或購物中心應該採取公眾聽證制，還要盡快制定商業網點規劃方面的法律檔案，以避免盲目性和重複性，長沙市中心商業區就有「巨商扎堆」現象。
我認為，在論證和規劃引導的同時，關鍵是要研究市場，按市場經濟規律辦事，做好產品的定位。要做到這一點，研究客戶很有必要，客戶的要求甚至比原則和理論更重要。萬達的商業地產做得很成功，原因在於它是與零售商巨頭捆在一起，先有了客戶，再來做產品的，是一種定單式的開發模式。
而對於本土的大多數開發商來說，還很難做到這種程度。所以，對大多數做商業地產專案的開發商來說，應該先吃透客戶的需求和想法，將自己的商業地產定位於自己預選好並符合「一般條件」的商業巨頭。這就叫做把專案的「一般條件」做到位，看你是定位為2萬平公尺以上的大商家，還是1萬平公尺以下的中小商家；是做給大型商業廣場呢，還是做給大型生活超市；看看專案周邊的經濟指標、人口指標、交通指標等等能否與你的商業專案相匹配；分析一下專案的市政規劃、發展潛力等等。
筆者認為，在做商業地產或者帶底商的樓盤時，開發商應該充分地考慮專案的定位和經營方面的問題，這既是為將來經營的商家著想，也是為自己的商業專案能更好的租售出去著想。這就是從客戶入手，找準市場切入點，並在開發和營銷中不斷修正和完善商業地產專案的定位。
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1 施工組織設計 方案 報審 2 圖紙會審記錄 3 技術 安全 交底 4 開工報告 5 管理人員名單 6 各類材料報驗 7 設計變更 8 現場簽證 9 隱蔽報驗 10 檢驗批報驗 11 分項工程報驗 12 分部工程報驗 13 單位工程報驗 14 竣工報告 其中6 8穿插在整個工程的施工過程中 資料整...
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