房地產公司財務管理制度

***xx開發****

財務管理制度

一、財務管理的任務

（一）、籌集管理資金

為了保證公司經營的需要，想方設法籌集資金，合理運用資金，充分發揮資金的使用效能，加快資金周轉，尤其是提高自有資金的收益率。是房地產公司財務管理的主要任務。

房地產公司的經營特點是前期資金投入大，**周期長。在資金使用上，除了產品開發的物化成本外，還有較高的籌資成本和資金使用成本，隨著國家政策的調整以及市場物價的提高，這些成本呈上公升之勢。因此，對各項支出的統籌安排、分別輕重緩急、嚴格控制、注意節約、防止浪費。

既是會計人員的責任，也是的財務管理的重大課題。

(二)搞好經濟核算

通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低籌資、占資及開發成本，不斷降低消耗，增加積累，是提高投資效益和經濟效益的重要途徑。

(三)發揮財務監督的作用，維護財經紀律

公司的經營、管理、服務，必須依據國家的方針、政策和財經法規以及財務計畫，對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配符合企業利益最大化原則。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，並向投資者分配利潤。

二、財務會計管理制度

財務管理制度是公司內部管理的重要制度，是保證有關財務管理工作規範化、標準化的一系列具體規定。可分為以下幾類制度：

(一)會計核算方法及憑證賬冊制度

(1)採用借貸複式記賬法，會計科目和核算方法以企業會計制度為依據，結合本公司的核算體制，設定各類賬簿和二級核算單位；

(2)原始憑證是記賬的依據，財會人員必須認真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須審批手續完備、合法，內容真實，數字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，盡可能減少白條報賬，不得有塗改。一切原始憑證經審核無誤後，才能填製記賬憑證，據以記賬；

(3)會計應對一切原始憑證記賬負責，賬簿的記載不得挖補、塗改或用褪色藥水消除字跡，記賬應使用鋼筆，不准用鉛筆或原子筆，發生錯誤應根據性質，採用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應根據專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關會計報表、賬冊、會計憑證儲存年限按法規規定辦理，一般不得少於十年；

(4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現金收據、發貨票據等，動用時由領用人辦理領用手續。對誤寫的收據或作廢的支票，應登出作廢章，妥善儲存，不得銷毀廢棄。

(二)貨幣資金管理制度

(1)嚴格按照國家有關現金管理制度的規定，除抵補現金庫存外，非經銀行同意，不得將業務收入坐支留用，嚴格分清收支兩條線；

(2)做好庫存現金的保管工作，有關**和現金必須放保險箱內，確保安全。對指定使用備用金的人員必須進行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現金不得超過銀行規定的限額。

①建立健全現金賬目，做到日清月結，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現金，禁止私立「小金庫」；

②對超過現金收付限額以上的收付款項，必須通過銀行結算。

(三)費用報銷制度

1、為了加強現金報銷管理，嚴格執行財政紀律，對各項現金報銷擬定以下制度：

(1)差旅費報銷制度(詳見具體制度，下同)；

(2)業務招待費報銷制度：

(3)銷售費用報銷制度；

（4）工程物資支出報銷制度

2、費用報銷程式

根據目前公司的機構設定，費用報銷程式暫定如下:報銷單據填好後，由部門主管審核簽字，交記帳會計複核後交財務經理審批，再由財務經理交有關部門簽批。金額在500元以下由主管副總簽批，1000元以上由主管副總及董事長簽批。

3、工程款支付管理制度

工程款支付不單是財務部門的事，與工程預算部門、施工現場管理部門息息相關，關係到保證工程施工進度、工程質量等方面的全域性。

（1）每個專案開工以後，工程預算部門應當為財務部門提供專案的形象工程進度表，包括專案進度和時間進度的工程量及工作量；

（2）根據施工合同和工程進度審批撥款，每月的工程進度表都應當有現場本公司甲方代表和技術負責人的簽字，其中一聯附在工程款申請單後。

（3）按照審批程式由會計部經理核實總進度，總付款，應扣款等資料後，再由財務總監審核簽批，技術負責人複核工程量並簽批後，最後由總經理簽批。

(四)財務成本核算管理制度

1、開發成本的分類

按成本開發的物件進行分類，開發成本應當分為四類：

（1）、土地開發成本

（2）、房屋開發成本

（3）、配套設施開發成本

（4）、代建工程開發成本

這些開發成本的分類是根據產品開發的不同階段的重點內容來確定的，會計核算中也應當分門別類進行賬戶設定。

2、開發成本的核算單位

根據開發成本的不同類別，應當設定不同級次的賬戶，

（1）土地開發成本，由公司財務部按專案設定二級賬，按支出的明細設定**賬戶；

（2）房屋開發成本，由公司財務部按專案設定二級明細帳，由專案部單獨進行明細核算，專案部按照房屋棟號設定二級核算賬戶，按照支出明細設定**明細賬戶；

（3）配套設施開發成本，由公司財務部按專案設定二級明細帳，由專案部單獨進行明細核算，專案部按照公用建築、綠化工程、道路、停車場等明細專案設定二級核算賬戶，按照支出明細設定**明細賬戶；

（4）、代建工程開發成本，由公司財務部按專案設定二級明細帳，由專案部單獨進行明細核算，專案部按照代建的具體專案設定二級核算賬戶，按照支出明細設定**明細賬戶；

（5）各類開發成本中，發生的間接費用一般應按照消耗定額

進行攤銷，但無定額或特殊情況下也可用平方公尺數量、人工工資、使用金額等標準進行攤銷；

（6）開發產品過程中發生的管理費用、財務費用、預備費用等期間費用，一般由公司進行核算，必要時也可按一定標準在專案間進行攤銷。

（五）業務收入的管理制度

1、收入的類別

按銷售物件確定收入類別，應分為：

（1）土地及場地轉讓收入

（2）商品房銷售收入

（3）配套設施銷售收入

（4）代建工程結算收入

（5）出租產品租金收入

2、業務收入統一由公司財務部核算，其他分支機構及專案開發部無權自行決定出讓或出租公司產品，在公司授權委託的前提下，下屬單位才能代收部分收入，並應及時解交公司財務部。

（六）往來賬目清理制度

做好結賬收付款的工作是保證經營正常運轉的重要環節。財務人員要及時結賬收款，催收應收賬款。過月未收的賬款，要上門催收。

對月終尚未清理的債權債務，由主管會計列出清單，列明欠款金額、欠款時間、欠款原因等內容上報財務總監。財會人員不能解決的事項應及時向領導反映。

(七) 固定資產管理制度

1、固定資產的範圍和分類

(1)凡購入單價在2000元以上，其使用時間在一年以上的資產，均列為固定資產；

(2)單價不滿2000元的資產，而使用時間在一年以上的大批量同類資產，也列為固定資產；

(3)固定資產分為房屋及建築物，車輛、機械裝置，辦公家具及電器裝置，等四大類。

3.固定資產的賬務處理

(1)固定資產實行分級管理，物資管理部門應建立分類明細賬和固定資產登記卡，使用部門應掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡；

(2)購入、自製和饋贈的固定資產，一律開具驗收單，並填寫登記卡，標明編號；

(3)固定資產領用時應填寫領用單，並由使用人在登記卡上簽名，表明其裝置由其保管使用；調離崗位時應將物品繳回，並登出賬卡；

(4)固定資產的報廢、報損，應由部門填寫報廢、報損單，經財產管理部門審核後，按批准許可權逐級審批，方可核銷；

(5)固定資金調撥，應嚴格按規定辦理。調撥時，先由部門填寫調撥申請單，經雙方部門領導和上級主管部門簽章後有效，使用部門不得自行處理。

4.固定資產的管理職能

(1)固定資產管理員應負責管理部全部財產的管理，辦理固定資產的購置、驗收、領發、建卡、報廢、報損的處理及賬務核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進行一次清點、核賬，並及時調整賬目；

(2)為保證固定資產賬、卡、物的準確性，管理部門和使用部門要相互配合，定期進行盤點，盈、虧要填表，通過財務部門調整賬、卡。

(八)存貨管理制度

1、工程物資採購制度

工程材料採購成本是構成房地產開發企業產品的主要支出之一，關係到產品的質量和企業的效益，也是最容易產生舞弊的環節，在開發商**主要材料的前提下，管好材料採購工作是提高經濟效益的重要途徑。因此，嚴格的採購制度是避免出現「質次價高」的首要保證。

（1）工程支出實行月計畫制度，凡是下月需支付的工程材料、人工工資、機械台班其他大項支出，都應當在上月根據工程進度和經營狀況作出資金使用計畫，此計畫由工程預算部門、總經辦等部門負責；經總經理辦公會批准後，在當月25日前報財務總監；

（2）工程物資採購支出實行購前詢價制度，下月工程物資採購計畫確定後，由總經理指定人員負責詢價，詢價按照貨比三家的原則，從質量、**、服務三個方面確定供貨商家；

（3）工程物資採購以後，實行嚴格的驗收制度，尤其是大宗工程物資，要按科學的方法計算其數量。發現數量短少，任何人不得擅自入庫；

（4）長期使用的、量大的工程物資，盡可能實行合同採購方式，有利於保證產品質量，供貨及時，結算方式規範。

（5）其他物品的採購管理制度

除了上述工程物資的採購以外，公司內關係到產品開發的各項間接支出，也應當納入計畫和合同管理，

（九）會計報表制度

會計報表是反映經營狀況，財務收支執**況的重要手段，其書面報告是領導和上級主管部門了解公司財務狀況和經營業績的重要資訊**，也是編制以後年度資金預算、收支計畫的重要依據。對報表編制的要求如下：

1、保證報表的資料準確，內容完整，報送及時，手續完備；

2、根據管理和對外報送的要求，設計能夠滿足經營管理需要的報**式；

3、對年度結算報表，應附有報表附註及分析收支計畫執**況的說明。

三、財務管理的機構及職責

(一)財務部門機構的設定

公司的財務會計與其他行業的機構設定也大致相同，只是工作內容和方法有行業的特點。根據公司的具體情況、資質等級及規模大小、人員可以靈活配備。財會部門一般可設定下列人員：

會計部經理、記賬會計、出納員。

(二)財會人員的崗位職責

1、財務總監

（1）直接對公司董事會負責，日常工作在總經理領導下進行；

(2)每月、每季審核各種會計報表和統計報表，寫出財務會計分析報告，送總經理審閱；

（3）為公司決策提供經濟依據和備選方案，當好企業負責人的經營管理參謀；

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