資深人士談商業地產運營
當拐點這個詞成為房地產行業熱議的話題，住宅地產似乎已不再是炒房團的寵兒，開發商和投資者不約而同地把目光投向商業地產。目前多數商業專案普遍採取只租不售的策略，但是越來越緊的資金鏈條使開發商捉襟見肘；大家都在強調商業物業統一經營，但是各商業專案運營的市場表現很難令人滿意。這些問題應該如何解決？
商業地產到底路在何方？ 帶著這些疑問我們走訪了業內資深人士----北京豪斯康袤商業管理公司原總經理駱煜先生
筆者：駱總您好！從去年至今北京商業地產**量很大，在住宅類專案銷售不景氣的情況下，您認為商業地產會不會成為房地產市場的新熱點？目前商業地產的發展存在哪些問題？
駱總：好的，從各種統計資料我們可以看出近一年來北京商業地產**放量，市場反響積極。作為乙個新興的房地產細分市場，未來的發展空間很大；作為一種附加值較高的產品，必然會吸引投資者的關注。
我認為市場潛力巨大。
當然，我們也應該看到商業地產市場存在的一些問題：首先是經營模式還不成熟。儘管很多開發商成立了商業管理公司，但是運作效率還不高。
由於普遍缺乏專業人才，導致各公司還沒有形成自己的pnp/sop，很難實現良好的商業運營管理，也就更談不上經營模式的創新以及企業核心競爭力的形成。對於乙個處於起步階段的行業，這需要乙個過程。其次是巨集觀金融政策與階段性市場供大於求對商業地產專案的影響。
商業地產開發商面臨的就是專案整體運營與資金回籠的矛盾，簡單地講就是租與售的矛盾。我們知道很多商業地產專案的失敗都是因分割銷售造成的。所以開發商普遍採用整體持有，租賃經營的方式經營商業物業。
但是這個過程中遇到很多困難，很多商業地產專案的運營效果與預期相差甚遠。
筆者：您認為商業地產開發商怎樣才能形成自己的核心競爭力,從而成為商業地產的行業領袖？
駱總：商業地產專案的運營是乙個複雜的過程：市場定位、**策略、商業規劃、業態組合、策劃招商、市場推廣、運營管理，每乙個環節都需要相應的技術支援作為保障。
當前的商業地產專案**量很大，招商宣傳鋪天蓋地，但成功的商業運營案例不多。
究其原因，主要是缺乏專業的商業運營管理機構，專案運營工作沒有章法。儘管目前有很多投資顧問機構為商業地產專案提供顧問諮詢服務，但這種服務並不能取代商業運營管理工作。
我個人認為：對於商業地產的開發商而言，目前的市場形勢既是挑戰也是機遇。整合一批擁有商業運營技術的高素質專業人才，建立乙個專業的商業運營管理機構，形成一套科學的商業運營工作流程，為這個行業建立一套標準，才能真正培養出商業地產開發商的核心競爭力。
否則無法保證商業專案的長期運營，也就更談不上長期穩定的收益。
筆者：目前很多商業地產開發商遇到資金鏈緊張的問題，您認為運用怎樣的經營手段可以解決這個問題？
駱總：房地產開發商開發住宅地產的資金滾動模式不能簡單地移植到商業地產上。商業地產專案真正的利潤**於商業運營的長期收益，開發商持有的商業物業資產，依靠這種長期收益實現保值、增值。
同時與金融機構對接，使之成為公眾投資者的一種理財工具，進而形成長期、穩定的融資渠道。這是乙個複雜而且充滿技術壁壘的過程，包括品牌運營與資本運營兩個層面的工作，但這是商業地產正確的經營模式。
大多數開發商已經習慣於「開發 — 銷售 — 再開發」這種模式，乙個專案的運作周期短則兩三年長則四五年。商業地產的運營是乙個長期過程，運作周期長，初期資金回籠較慢。
但是隨著市場機制的健全與運營工作的不斷完善，商業地產運營企業在品牌運營與資本運營兩個層面的收穫將是巨大的。
同時，這種成長模式符合企業縱向一體化發展的需要，房地產領域將因此誕生出一批專業開發商，形成若干有市場影響力的商業地產品牌。所以轉變觀念是抓住這次歷史機遇，完成企業核心競爭力提公升的前提。
筆者：前面您提到商業地產是一種附加值較高的產品，這是一種什麼樣的附加值？怎樣實現這種附加值？
駱總：簡單地講就是商業地產對資本市場的吸引力。我們知道住宅地產的市場需求屬於生活性需求，商業地產的市場需求屬於經營性需求。
巨大的消費需求是商業經營的基礎，它只有階段性變化而不會消失；優質的商業地產專案是商業經營的平台，它因土地資源的稀缺而不可再生。同時商業經營所產生的現金流也是各種金融信貸產品的設計要素，資本市場不會在這裡留下空白。另外，大、中型商業地產專案所產生的商圈聚合效應與品牌效應可以衍生出很多市場機會，其直接影響就是商業地產本身價值的提公升。
實現這種附加值的有效途徑就是商業運營。它包括以下幾個主要環節：
專案的市場定位
（經營規模定位、經營方式定位、目標消費群定位、目標投資人定位、主題定位、業態定位、功能定位。）專案的商業規劃設計
（總體商業布局規劃、使用功能規劃、服務設施規劃、空間利用規劃、內部動線規劃、外部交通規劃。）專案的市場營銷方案
（**方案、宣傳推廣方案、策劃招商方案。）專案的運營管理方案
（組織機構、管理標準、服務流程、成本控制、市場環境動態監控、品牌運營、資本運營。）
這些環節的專業化運作水平直接決定了專案的運營效率與品牌價值。商業運營就是依靠每個層面的專業價值體現，形成整體價值的提公升。
筆者：目前有些商業地產專案招商工作進展緩慢，專案投入運營後，商戶退租甚至法律糾紛等現象時有發生，您認為這些問題如何解決？
駱總：是的，很多商業地產專案在招商階段和運營初期階段經常會遇到這類問題，它的形成原因是多種多樣的：有些是專案的商業定位不準確、有些是業態布局不合理、有些是運營管理工作不到位、有些是**因素。
這些原因既有技術層面的也有運營理念層面的，直接的結果就是運營不暢。解決問題的關鍵有兩點：乙個是專業化，乙個是理念創新。
前面我已經講到了商業運營的專業化運作體系，這裡我重點談一下理念的創新。我更願意把專案招商理解為資源整合。
在商業專案的運營中，存在著運營管理者、商業經營者、金融機構（投資者）三個關聯因素，我們可以把他們理解為三種資源。三者的利益既矛盾又統一。作為共同點，三者都需要商業物業作為產生經濟效益的平台，三者也都看重穩定的永續經營，所以共贏才是唯一出路；作為矛盾方，三者的利益衝突是顯而易見的。
在這種情況下，以資源集成為理念；
以平衡為導向；以時間和空間層面的利益交換為方法，形成一種新的模式，則可以產生「1+1＞2」的效果。在這種模式下，招商工作就變成了簡單的技術性工作、程式性工作；專案運營會很快步入正軌。商業運營管理機構應該在這種模式下把相應的技術性工作、程式性工作標準化，才能使商業地產的運營工作更有效率。
很多例項告訴我們，商業專案招商運營中產生的問題往往有其深層次的原因。僅僅靠一些表面功夫是無法解決的。
筆者：作為商業地產領域的資深人士，請您對小業主投資商業地產的前景和要注意的事項提供一些建議。
駱總：好的，考慮市場成長空間、公升值潛力、經營穩定性、變現能力等方面因素，商業地產是不動產投資項下乙個很好的品種，它的市場表現是值得期待的。但是，由於商業地產對運營有很高的技術要求，通常要由專業的商業管理公司來完成，所以小業主投資商業地產應當理性與謹慎並重。
用嶄新的觀念看待商業地產投資
（所有權與經營權分離是小業主投資大、中型商業地產專案的一種趨勢；）
（隨著金融理財產品的推陳出新，投資於相應的**類產品不失為一種很好的選擇。）
深入了解擬投資的商業地產專案
（商業地產專案開發商的背景情況：品牌知名度、專業經驗、成功案例、運營管理團隊等；）
（專案型別、專案規模、所處位置、交通環境、商業環境；）（理性地看待商業地產的**與宣傳，對投資回報不要盲目樂觀，要有風險意識。）
需要指出的是，對商業地產的投資是一種長線投資行為而不是投機行為，需要有平和的心態。
筆者：最後請您對商業地產的未來發展談一些看法。
駱總：商業地產的發展是房地產市場細分的必然結果，是房地產市場走向成熟的標誌。未來的商業地產將由四大板塊構成：
寫字樓板塊、酒店板塊、購物中心板塊和普通零售商業板塊。它的發展趨勢將由一線城市逐步向
二、三線城市滲透。它的主要利益
大通管理公司運作方案
第一部分 一 公司簡介3 二 公司優勢4 三 部分合作客戶6 第二部分 一 經營理念及服務理念7 二 經營方針8 三 主要內控管理模式8 四 食堂經營超市化10 五 利潤 10 第三部分 一 與貴司合作模式11 二 供餐方案12 三 駐場服務計畫15 四 菜譜19 五 人力資源規劃26 六 合同樣本...
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xx投資管理 籌 一 基本資訊公司名稱 x投資管理 公司住所 註冊資本 股東以認繳的出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。公司依據 中華人民共和國公司法 的規定享有股東投資形成的法人財產權，並依法享有民事權利 承擔民事責任，具有企業法人資格。二 管理公司組織構架 股東會是公...