自我國擔保法規定最高額抵押擔保制度以來，實施至今已逾十年。從擔保法頒布實施之時起，我行便採取最高額抵押制度的規定，相應制定了最高額抵押合同。總結我行近年來在信貸業務中使用最高額抵押這一制度所涉及的一些問題，我們發現部分基層信貸工作人員對這項制度的基本概念和操作規範仍有必要進一步加深理解和認識。
為此，本文試從對最高額抵押制度與普通抵押制度的異同比較入手，旨在對最高額抵押制度的功能作用、其內涵的幾個基本概念以及實務中應注意的幾方面問題做一下較全面的闡述，以期對我行信貸工作人員進一步學習和掌握好最高額抵押制度起到一定促進作用。
一、最高額抵押擔保制度的功能
市場經濟條件下，市場交易行為日益頻繁，許多交易越來越多地表現為一種「反覆不斷」的連續性行為，為了使這種具有連續性的交易行為每次都能獲得抵押擔保，並避免每次擔保重複辦理抵押登記手續的繁雜，以降低交易成本，我國擔保法規定了最高額抵押制度。因為最高額抵押制度具有方便當事人和節省環節、費用的優點和突出的風險擔保功能，自該項制度產生之日起，便受到廣大債權人特別是金融機構的無比青睞，得到日益廣泛的應用。根據我國擔保法規定，最高額抵押制度應用於「對一定期間內連續發生的債權作擔保」，如：
借款申請人與貸款銀行之間的連續性貸款行為、商品買賣雙方之間分期交貨方式的買賣行為等。本文為闡述方便，在下文中僅以在金融業務領域所涉及的「最高額抵押擔保貸款」為例進行論述。
二、最高額抵押制度與普通抵押制度的異同
最高額抵押權，又稱最高限額抵押權，指在預定的最高限額內，為擔保將來一定期限內連續**易發生的債權獲得清償而設定的抵押。而普通抵押權，是指債權人對於債務人或第三人提供的、作為債務履行擔保的財產，在債務人不履行債務時，可就其賣得價款優先受償的權利。從二者的概念即可看出，最高額抵押權與普通抵押權是有著明顯區別的，其不同之處主要表現在以下幾個方面：
1、最高額抵押權是為將來發生的不特定債權設定的抵押，而普通抵押權則是為已經發生的特定債權設定的抵押。
所謂「將來發生的不特定債權」，是針對最高額抵押合同而言，指在簽訂最高額抵押合同時，並不要求當事人立即確定其所擔保借款的具體數額、期限及用途，而是賦予當事人以一定的自由，在最高額抵押合同所確定的期限和最高限額內，依據將來信貸業務的發展需要隨機確定。比如，某企業與我行簽訂期限為兩年，最高限額為1000萬元的最高額抵押合同，根據該抵押合同，借款人於第一年2月份申請借款500萬元，6月份又申請借款300萬元，9月份償還500萬元後又重新申請新貸款500萬元，第二年1月份又申請期限為6個月金額100萬元的承兌匯票一筆。從該案例中可以看出，各筆具體債權的用途、期限各異，且均為簽訂最高額抵押合同後，依最高額抵押合同所確定的期限和最高限額而發生，即各筆債權的發生較最高額抵押合同的簽訂具有「將來發生」和「不特定」的特性。
這裡涉及乙個問題，既然最高額抵押合同下所發生的債權是將來發生且不斷變化的，那麼何時才能夠最終確定最高額抵押合同擔保的具體貸款數額呢？這便是最高額抵押權下「債權的確定」問題，本文後面將對該問題作進一步詳細論述。總之，我們首先應該明確，最高額抵押權所擔保的是將來發生的不特定債權。
普通抵押權相比有顯著不同。從普通抵押權的定義可以看出，普通抵押權是對已經發生的特定債權進行擔保。正常情況下，普通抵押合同是與借款合同同時簽訂的，並且其所擔保的借款合同項下借款金額、期限、用途是具體明確的，不能隨意變更的。
正因如此，我們說普通抵押權是為已經發生的「特定債權」設定的抵押。
由此產生了二者在實務中的區別，首先，由於普通抵押合同所擔保的借款金額、期限、用途已經由雙方當事人作了明確具體的約定，一旦借款還清，該抵押合同便立即失效；最高額抵押合同則不同，只要在最高額抵押合同所確定期限內，即使某一時間段所擔保的貸款全部還清，債權人仍對抵押物享有抵押權，相應借款人也有權利要求發放新貸款。其次，在普通抵押合同下，如果其擔保的借款僅部分償還，債權人只能對抵押物享有剩餘貸款的優先受償權；而在最高額抵押合同期限和限額內，無論具體貸款額度如何增減變化，銀行始終對所約定的最高限額享有抵押權。第三，在普通抵押合同下，未經抵押人同意，銀行無權與借款人協商變更貸款額度，而在最高額抵押合同下，銀行有權在最高限額內與借款人協商決定具體貸款額度和期限。
這便是普通抵押權所擔保債權的「特定性」與最高額抵押權所擔保債權的「將來性、不特定性」的區別。
2、最高額抵押所擔保的貸款有最高限額，而普通抵押所擔保的貸款額度需具體明確。
所謂最高限額，是指抵押權人基於最高額抵押權所能優先受償債權的最高限度額數。實務中，有的信貸人員對該「最高限額」是指「實際發生額」還是「最終餘額」存在模糊認識。如上文所舉案例，在最高限額為1000萬元的抵押合同下實際發生額已達1400萬元，有的信貸人員存有疑慮，認為是否因實際發生額超過最高限額部分的400萬元不能享有抵押權呢？
答案是否定的。根據最高人民法院有關司法解釋規定，此處的「最高限額」是指「最終餘額」，也就是說，只要在抵押合同到期（或者其他原因使抵押合同提前到期）時，抵押合同項下發生貸款的最終餘額不超過最高限額1000萬元，便均可享受抵押權保護，如有超出則僅超出部分不享有抵押權。上述案例中因最終餘額僅為900萬元，所以應全部享有抵押權。
此處我們應該特別注意的是，最高額抵押合同可能因多種原因導致所擔保債權「提前被動確定」的情形（本文後面有所闡述）。如果這時實際發生額超過最高限額，則銀行僅能在最高限額內享有抵押權，超出部分處於無抵押擔保的風險。因此，為了確保能夠以抵押物全額受償貸款，我們應盡量避免在某一時段實際發生貸款額超過最高限額的情形，至少我們應在實務中對這種情形予以特別關注。
而在普通抵押，一般乙份抵押合同只對應擔保乙份借款合同，而且所擔保的借款合同對借款的金額、期限等均已作了明確具體的約定，也就是說，普通抵押所擔保的貸款一般自始即已確定，只要簽約時對抵押物的價值評估適宜，一般不會發生貸款額超出抵押物價值的情況。
三、最高額抵押權在實務中應注意的幾個問題
1、關於最高額抵押合同的登記問題。
抵押合同必須辦理登記，已是信貸工作人員的必備常識。這裡要強調兩點，一是抵押登記的意義。根據最高人民法院有關司法解釋規定，抵押登記具有對抗第三人的效力。
也就是說，如果僅簽訂抵押合同而未辦理抵押登記，並不導致抵押合同無效，該抵押合同在銀行與抵押人之間仍有效力，只是該抵押合同不能對抗已辦理登記的其他抵押權人。比如，對於同一財產，如果抵押人與我行簽訂抵押合同而未辦理登記，其後又與其他銀行簽訂抵押合同且辦理了登記，則我行的抵押合同不能對抗該登記的抵押合同。其二，關於最高額抵押合同登記的專案。
最高額抵押登記應至少明確記載如下要素：最高限額、合同期限、抵押物明細。記載最高限額的意義，在於明確將來銀行只能在該限額內受償，超出該限額的貸款銀行無權以抵押物受償。
登記合同期限的目的在於表明只有在該登記期限內發生的債權，才能以抵押物價值受償。其中的合同到期日又起著決算期的作用。決算期是最高額抵押合同特有的乙個重要概念。
所謂決算期，是指確定抵押權所擔保的債權實際數額的時間。因為最高額抵押所擔保的是一定期間內不斷變化的債權，因此，有必要在合同中約定乙個日期，該日期到來時，便使債權額確定下來。而該日期之後發生的債權不再受最高額抵押合同的擔保。
關於抵押物明細的登記同樣非常重要，如果抵押物約定或記載事項不明確，致使無法依該記載確定具體的抵押物，將直接導致抵押合同的登記無效。
2、關於最高額抵押所擔保債權如何確定的問題
最高額抵押所擔保債權的確定是最高額抵押制度中又乙個至關重要的概念。所謂最高額抵押權的確定，是指因某一事由的出現而將原本不確定的最高額抵押權確定化的過程。前面講過的決算期的到來，便是債權確定的原因之一。
導致最高額抵押權確定的各種原因，歸納起來主要有以下幾個方面，我們應當著重掌握：
（1）決算期的屆至。通常決算期已在合同中作了明確約定，比較便於管理。
（2）被擔保的債權已經沒有繼續發生的可能。比如：借款合同已經終止、解除，無包括合同當事人依法提前解除合同，或者債務人受破產宣告，喪失了繼續履行借款合同的能力。
（3）抵押物因財產保全或者執行程式被查封。最高額抵押權存續期間，如果發生第三人申請財產保全、強制執行抵押人而查封抵押物，則該抵押物所擔保的債權因此而確定，其後發生的債權不再享有抵押擔保的效力。關於此點，因我行已發生過類似案例，所以尤其應引起我行基層信貸工作人員的重視。
對於第（2）、（3）點，由於是在最高額抵押合同期限內，且事由的發生銀行事先無法預料，應當在信貸管理中引起高度重視。對於第（3）點的防範，甚至有必要在發放每一筆時，均到登記機關落實是否有保全、查封情況。
（4）人民法院受理抵押人或債務人破產的。無論抵押人或債務人破產，均導致無法履行合同，也當然是債權確定的原因。
最高額抵押權的債權一旦確定的直接後果，就是自此時起，具有優先受償權債權數額、筆數從此確定下來。而且對於上述第（2）、（3）、（4）種債權確定的原因，無論銀行是否知曉，均產生此後發生的債權不再享有抵押權保護的效果。這一概念一定要為我們基層信貸工作人員所掌握。
3、最高額抵押合同的變更問題
原則上，雙方當事人協商訂立的合同，均可根據雙方當事人的同意而予以變更。我們應注意的是變更抵押合同所產生的後果。根據我國最高人民法院《關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第八十二條規定：
當事人對最高額抵押合同的最高限額、最高額抵押期間進行變更，以其變更對抗順序在後的抵押權人的，人民法院不予支援。對於該條的理解，我們需準確把握兩點，首先，法律允許變更，但需雙方達成協議，並到原登記部門辦理變更登記；其次，即使與抵押人雙方協商變更，變更後的內容也不能用於對抗已經發生的其他登記。也就是說，我們在辦理變更登記時，要審查該項財產是否還有其他抵押登記，如果有，則須知我行的變更內容不能對抗該登記。
4、最高額抵押合同提前解除的問題。雖然最高額抵押合同具有「一勞永逸」的便利，但是否因此最高額抵押合同的期限就越長越好呢？其實不然。
最高額抵押合同是銀行與抵押人雙方協商達成的，其中的「期限」條款不僅對抵押人有約束力，對銀行同樣具有約束力。抵押人之所以同意在該「期限」內承擔抵押擔保責任，原因在於抵押人認為借款人在該期限內能夠完成借款、經營、還款的完整需要，不需要真正以其抵押物變賣價值償還貸款。但是借款人的風險又不是銀行和抵押人所能控制的。
如果銀行認為借款人產生經營風險，決定提前收回借款而行使抵押權，而借款人和抵押人又否認風險的存在，要求銀行到期後再收貸時，必然產生因期限不到對銀行產生的收貸障礙。此時，銀行要提前收貸，必須採取通知抵押人提前解除最高額抵押合同的措施，但問題在於，此時銀行有義務向法院提供證據證明其提前解除合同有「充分必要」，否則，銀行可能因單方違約而承擔敗訴風險。
總之，最高額抵押權可以簡化手續，方便當事人，促進資金融通，具有普通抵押權所不具備的優越性，這是無庸置疑的，其也因此越來越受到金融機構和借款人的重視。但是，我們不能因為最高額抵押擔保的方式具有法律設定上的顯著優點，便在實際操作中掉以輕心。相反，我們應當不斷加強對最高額抵押這項特殊制度的學習和理解，以更好地發揮最高額抵押制度為金融信貸業務保駕護航的擔保功能。
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