緒論近年來，隨著金融業的不斷發展，個人住房消費信貸業務在深化住房制度改革、促進國民經濟發展方面起到重要作用。個人住房信貸業務的發展與穩定對金融業特別是商業銀行的發展起到了重要的作用，對我國商業銀行個人住房信貸業務進行風險分析並提出防範措施，對保障貸款安全，防止商業銀行金融風險的發生有著巨大的現實意義。
今年以來，受歐美金融危機影響，國外金融市場異常動盪，金融機構的抗風險壓力加大。同時這場風波對於國內的金融機構具有很好的警示作用，國內的銀行類金融機構由於監管層的嚴格監管，限制混業經營，沒有大範圍參與創新類金融衍生品投資而避免了這場金融危機，但對前幾年因業務膨脹而潛伏的各類風險不容忽視，特別是高速增長的個人房貸業務，截止2023年末，我國主要金融機構的個人住房貸款的餘額已經達到了27000億元，同比增長36.1％，高於同期全國各項貸款增速 19.
7個百分點，監測分析個人住房貸款風險很有必要，如何範防風險、控制風險已成為當下緊迫的課題。相對於企業貸款,個人住房貸款風險較小,安全性較高,但這並不意味著其完全沒有風險。特別是經過近十年的房價上公升，房價泡沫已經顯現，作為抵押品的房產估值也需要重新定價。
今年以來，屢見新聞**報道，各地的房地產市場出現房價滯漲，交易量銳減，區域性大中城市，房價出現持續**，個人住房貸款按揭戶出現違約上公升，斷供增加······這些現實都在提示銀行管理者，不存在「無風險」的業務，審時度勢客觀、理性看待我國商業銀行的個人房貸業務存在的風險，有助於我們提高風險意識，有的放矢，做好風險防範和控制。
第1章建設銀行個人住房貸款
1.1個人住房貸款的基本情況
1.1.1個人住房貸款的基本概念
中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》對個人住房貸款做
出如下定義：個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。
借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。貸款人，即發放個人住房貸款的金融機構，一般為商業銀行通稱貸款銀行。
1.1.2個人住房貸款的分類
目前個人住房抵押貸款品種歸納起來，按照房屋權屬分主要有以下三類：
第一，政策性個人住房貸款。該貸款是為推進住房制度改革，運用住房公積金、住房銷售房款和住房補貼存款，為企業單位職工購買、建造、翻建和修葺自住住房而發放的貸款。主要包括：
住房公積金管理機構發放的住房抵押貸款、國家安居工程發放的個人住房抵押貸款等。
第二，自營性或商業性個人住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款。是銀行以吸收居民住宅儲蓄存款及其他存款為資金**向居民個人發放的用於購買、建造和修葺自住住房的貸款。主要品種有:
各商業銀行發放的個人住房抵押貸款、個人住房裝修貸款、個人商業用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房抵押消費貸款和個人自建房貸款等品種。
第三，個人住房組合貸款。它是政策性和自營性兩種貸款相結合的貸款方式，是銀行在為房改單位的職工發放政策性個人住房貸款時，如果這筆貸款不足以支付購房款，銀行向借款人同時發放自營性貸款來彌補購房款的不足。
1.1.3個人住房貸款的現狀
近年來,在房地產市場特別是住房市場快速發展的帶動下,個人住房貸款獲得了迅猛發展,個人住房貸款在銀行資產中的比重迅速上公升。截至 2004 年末，個人住房貸款數額已達到1.5 萬億元，而到2005 年商業銀行發放的自營性個人住房貸款餘額已達16508 億，佔銀行中長期貸款的23%，而在2007 年這數額已攀公升到了商業住房貸款作為新興發展起來的貸款產品，開辦之初，被銀行視為低風險高收益的信貸產品，在貸款初期不良貸款都在0.
1%-0.2%之間,不少商業銀行也因此將個人信貸看作是低風險的信貸產品[12]。個人信貸從短期來看貸款是當前商業銀行資產中質量最高的貸款種類,因此成為銀行信貸業務擴張的重點，但在該業務迅速發展的同時，由於我國商業銀行在風險管理方面等的缺失導致了該項業務風險的放大，不良貸款率上公升，銀行的經營風險增大。
個人住房貸款業務在我國開展時間不長,開辦之初，保持較低的不良貸款率水平。根據發達國家開展個人住房信貸的經驗,個人住房貸款風險一般是在發放貸款後 3 至 8 年中才逐步現,而目前國內個人住房貸款餘額中, 80%是 2000 年以後發放的,只有20%左右的貸款開始進入危險期,未來幾年個人住房不良貸款將陸續顯露出來。由於貸款餘額的高速累積，貸款總量**掩蓋了風險的增長。
個人住款業務作為一項中長期品，其風險具有隱蔽性、滯後性、社會性等一系列特徵。現在個人住房貸款已佔到銀行消費信貸業務量的九成左右,隨著住房抵押貸款規模的擴大,一旦風險暴露,對於金融市場還很不完善的中國經濟來說,後果將不堪設想,雖然,貸款銀行有抵押作擔保,但由於我國現行法律法規還不健全,銀行在行使處置抵押權時遇到很大的障礙,貸款風險也並沒有因抵押而完全消失。「 千里之堤潰於蟻穴」,東南亞金融風暴和2008 年9 月美工的次級貸所導致的個人房貸的危機,證明了這樣乙個事實;住房金融業務雖相對比較安全,但其風險一旦形成,便會迅速擴散,出現大面積的金融風波,危及整個金融市場和國民經濟的發展。
下圖為個人住房公積金貸款與個人住房貸款年利率對比
歷年個人住房貸款狀況表(1997—2008) 單位：億元
城市以上海為例，上海住房信貸政策直接受央行信貸政策的指導，在未來一段時間內，依然對首套房實行首付和利率的優惠，對多套房（特別是二套以上）則根據市場風險由銀行確定具體的首付比例和利率水平，一般會抬高「門檻」，但不會有禁止性限制。因此，對於購房者而言，住房信貸的大門是暢通的，不存在貸不到款的問題，購買多套房與購買首套房的區別在於資金成本不同。所以在一定程度上，住房貸款政策鼓勵普通住房的購買，從上海個人住房貸款餘額走勢看，隨時間推移持續增長表明房地產的貸款幅度任然十分強勁。
建設銀行2023年度年報顯示（見下表2）：2023年建行個人貸款增長32.49%至10884.
59億元，佔客戶貸款和墊款總額的比例為22.58%；其中個人住房貸款增長41.35%至8525.
31億元。在2023年的新增貸款中，個人住房貸款佔個貸的比例是98%，其中個人住房不良貸款已佔到個人不良貸款的50%左右，其隱藏風險逐步顯現。
表2 中國建設銀行08、09年貸款及不良貸款情況
資料**：中國建設銀行股份****2023年年度報告。
第二章個人住房貸款存在的主要風險
風險是指由於事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業銀行風險是指在商業銀行的經營過程中由於各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經濟損失的可能性。商業銀行的風險有很多表現形式，如借款人風險、巨集觀經濟風險、流動性風險、開發商風險等等。
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227經濟與法 2012年7月下總第269期 dio 10.3969 166 責任編輯 何蓉 我國商業銀行防範利率市場化風險的對策研究 中國建設銀行山西省分行景紅民 一 前言 隨著我國市場經濟體系的完善，銀行利率市場化被推向了議事日程，在黨的十六屆三中全會中通過了 中共 關於完善社會主義市場經濟體制...