一、 分戶驗收背景
山東省於2023年8月28日下發了《關於在全省開展住宅工程質量分戶驗收試點工作的通知》魯建建字[2006]27號，並於2023年10月12日—14日在煙台市東山賓館召開了全省質監、開發、房管系統試點工作動員大會，濟南、青島、煙台、東營、淄博等地市進行了交流。
濟寧市根據建設部、省的檔案精神，規範標準要求，借鑑先進地市的一些做法，結合本地區實際於2023年底著手研討，下發了《濟寧市住宅工程質量分戶驗收管理辦法（試行）》濟建[2007]5號文，並於2023年元月7日發布，2023年2月1日試行。
二、住宅工程質量分戶驗收的意義
決定從2023年2月1日起在全市範圍內實行住宅工程質量分戶驗收。這是濟寧市建委旨在提高住宅工程質量水平，減少質量問題的一項重大行政措施。要求建設單位總負責，參加並組織施工、監理、物業單位開展分戶驗收工作，並規定完成分戶驗收是竣工驗收的前提條件。
這項規定的提出是把社會的監督評價作為源頭，通過抓質量驗收環節的分戶驗收工作，一是督促建設單位，明確在竣工前組織並參與分戶驗收的責任；二是督促施工企業抓技術、質量管理，抓操作人員的素質，嚴格按施工工藝標準施工，嚴格三檢制，研究制定提高質量措施並有效實施；三是督促監理企業按施工驗收規範、規程，嚴格驗收，不走過場。最終達到抓驗收，促施工，提高全市住宅工程質量水平，減少質量問題的目的。
三、住宅工程質量分戶驗收定義及與竣工驗收和批驗收的異同點
本辦法所稱住宅工程質量分戶驗收，是指住宅工程在單位工程竣工驗收前，由建設單位專案負責人組織施工單位、監理單位，按照國家工程質量驗收規範對每一戶及單位工程公共部位進行的專門驗收。
「專門驗收」是指，對每戶或規定的公共部分進行分戶驗收。分戶驗收主要以竣工時可以看到的室內觀感、使用功能、實測專案質量為主。
分戶驗收與竣工驗收的不同點：分戶驗收是以每戶住宅作為乙個子單位工程，組織專門驗收。當該套住宅或規定的公共部位所包含的分戶檢驗批專案及內容符合分戶驗收合格標準時，該套住宅或規定的公共部位驗收合格。
而竣工驗收是對單位工程，按照規定的驗收條件、程式進行的驗收。
分戶檢驗批驗收與分項工程檢驗批驗收（以下簡稱批驗收）不同點：（一）檢驗批劃分的不同。分項工程檢驗批一般按樓層、施工段、或50個房間等規定條件劃分為乙個檢驗批，所劃分範圍相對較大，抽查數量相對整個工程較少。
而分戶驗收檢驗批是以每戶住宅劃分乙個檢驗批，所劃分範圍相對較小，抽查數量相對整個工程較多。（二）檢查內容的不同。批驗收主要對檢驗批的主控專案和一般專案全面檢查，驗收內容相對較多。
而分戶驗收是在批驗收的基礎上，僅對分戶檢驗批的主控專案和一般專案中涉及觀感、使用功能和實測實量等內容進行檢查，驗收內容相對較少。分戶驗收是批驗收的補充，不能代替批驗收。（三）實測數量不同。
（四）參加驗收的人員不同。分戶驗收參加人員比批驗收參加人員，增加了建設單位人員和物業部門人員。分戶驗收由建設單位組織，而批驗收是由監理工程師組織。
分戶驗收與批驗收的相同點：分戶驗收與批驗收共同依據國家施工質量驗收規範和地方標準。共同依據相同的施工圖、設計說明及其他設計檔案。依照相同的檢驗批合格判定標準。
四、住宅工程質量分戶驗收的內容
依據市建委《住宅工程質量分戶驗收管理辦法》第五條規定，單位工程分戶驗收分為九類。
（一）樓地面、牆面和天棚面層質量：
（二）門窗安裝質量；
（三）欄杆安裝質量；
（四）防水工程質量；
（五）室內空間、構件尺寸；
（六）外牆保溫質量；
（七）給排水、採暖系統安裝質量；
（八）室內電氣工程安裝質量；
（九）其他國家和省有關規定、標準中要求分戶檢查的內容。
五、住宅工程質量分戶驗收的一般規定
（一）以單位工程每戶住宅和公共部分走廊（含樓梯間、電梯間）、地落車庫為單位劃分的檢驗批。當分戶檢驗批具備驗收條件時，可及時驗收。
（二）分戶檢驗批專案應符合施工圖、設計說明及其他設計檔案的要求，還應符合國家現行的施工質量驗收規範和地方要求。
（三）分戶檢驗批主控專案、一般專案的觀感質量和使用功能應全數檢查，並以房間為單位，全數記錄。
（四）分戶檢驗批一般專案的實測內容宜按照規定的檢查部位、檢查數量，確定檢查點。當量取長度和高度尺寸時，還應確定實測值的基準值，記錄在相應**中第乙個空格內。實測值與基準值相減的差值在允許偏差範圍內判為合格。
當超出允許偏差時應在此記錄實測值上畫圈做出不合格記號，裝飾裝修工程判斷不合格點是否超出允許偏差1.5倍和不合格點率。實測值應全數記錄。
（五）裝飾裝修工程分戶檢驗批的主控專案的質量經檢查全部合格，一般專案的合格點率達到80%及以上，且不得有嚴重缺陷時（不合格點實測偏差應小於允許偏差的1.5倍）判為合格。當暖衛、電氣工程分戶檢驗批主控專案和一般專案的質量經檢查全部合格時，判為合格。
（六）裝飾裝修工程分戶檢驗批一般專案的實測值偏差大於允許偏差1.5倍，或不合格點率超出20%時，應整改合格後重新驗收，並記錄整改專案測量結果。
（七）分戶驗收合格後，出具由建設（專案）單位負責人、總監理工程師和施工單位負責人分別簽字並加蓋驗收專用章的《住宅工程質量分戶驗收表》。住宅工程質量分戶驗收不合格的，建設單位不得組織工程竣工驗收。
六、住宅工程質量分戶驗收公共部位的劃分及規定
（一）公共部位劃分原則：因質量問題經常影響住房正常使用的公共部位。
（二）公共部位的劃分：走廊（含樓梯間、電梯間），地落車庫。
（三）公共部位檢驗批劃分：
公共部分的走廊（含樓梯間、電梯間）宜按每一樓層劃分為乙個檢驗批。地落車庫宜按每一防火分割槽，劃分乙個檢驗批。
（四）檢查數量的確定：
土建工程，按走廊、電梯間、樓梯間、劃分為三個檢查區域。在上述區域和地落車庫分區內，牆體抽查不少於2面，頂棚、地面（樓板）抽查不少於1處。
（五）公共部位檢驗批專案的確定及驗收：
可根據分戶驗收檢驗批的確定原則，結合工程實際確定公共部位檢驗批專案和內容並及時驗收。檢查記錄表可使用分戶驗收相應**。公共部位的檢驗批專案和內容及時驗收。
檢查記錄表可使用分戶驗收相應**。公共部位的檢驗批專案的檢查方法、部位、質量標準、驗收的組織等工作，可參考分戶驗收相關規定執行。
七、住宅工程質量分戶驗收組織
（一）建設單位責任
建設單位是分戶驗收工作的第一責任人。分戶驗收工作是否認真開展，不走過場，主要取決於建設單位的組織和要求。具體工作包括：
1、組織施工單位編制分戶驗收方案。編制分戶驗收方案，並由監理單位、建設單位驗收。
2、組織施工、監理單位研究確定分戶檢驗批專案及內容。組織、協調施工單位、監理單位分戶驗收工作，協助解決分戶驗收中測量裝置、人員、資金等問題。
3、與施工、監理、物業單位有關人員共同參加分戶檢查驗收，並及時確認，簽字蓋章。
4、住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一併交給業主。《住宅質量保證書》所列事項：
①保修範圍和保修期限。
②施工單位工程質量保修負責人姓名、**以及辦公地點。
③物業公司名稱、**。
④工程質量保修程式和處理時限。
⑤建設單位工程質量保修監督**。
（二）施工單位責任
1、編制分戶驗收方案，主要內容有：
①各方職責；參照相關規定，由建設單位組織施工、監理單位研究確定。
②根據分戶驗收確定檢驗批專案和內容的原則，確定每戶住宅和公共部位的分戶檢驗批專案、以及檢查內容和數量。
③根據分戶檢驗批專案分別繪製抽查點分布圖。
2、配備足夠的質量檢查人員和檢測測量工具。質檢人員要具備相應資格，熟悉和掌握分戶驗收內容及方法。根據分戶驗收在工程裝修、竣工階段工作量大的特點，安排和調整質檢人員及測量工具。
3、按分戶驗收方案中確定的分戶和公共部位檢驗批專案和內容，參照戶型抽查點分布圖，會同建設、監理單位有關人員對分戶驗收專案檢查，並及時記錄，簽字蓋章。
4、分包單位專業技術負責人也應會同總包單位有關人員，參加分包專案的質量檢查評定，並完善簽字手續。
5、住宅工程竣工驗收前，施工單位要製作工程標牌，並鑲嵌在建築外牆顯著部位。工程標牌應包括以下內容：
①工程名稱、竣工日期。
②建設、設計、監理、施工單位全稱。
③建設、設計、監理、施工單位負責人姓名。
（三）監理單位責任
1、審查施工單位編制的分戶驗收方案。
2、參與確定分戶驗收方案中的每戶住宅和公共部分的檢驗批專案、以及檢查內容和數量。
3、配備一定數量的具有相應資格的監理人員，以及足夠的檢查驗收工具。
4、按分戶驗收方案中確定的每戶住宅和公共部位檢驗批專案和內容，參照抽查點分布圖，驗收施工單位分戶驗收檢查評定結果，並記錄問題，對不合格項下發不合項處置記錄，簽署驗收意見並簽名。
（四）、物業單位責任
1、當已選定的物業公司應當參與分戶驗收。
2、配備一定數量的具有相應資格的檢查人員，以及足夠的檢查工具。
3、按分戶驗收方案中確定的每戶住宅和公共部位檢驗批專案和內容，參照檢查點分布圖，驗收施工單位分戶驗收檢查評定結果。
八、住宅工程質量分戶驗收填表要求和資料的收集整理
（一）填寫**形式
1、分戶檢驗批驗收時，應填寫質量驗收記錄表，如：樓地面空鼓、裂縫、起砂。
2、全部分戶驗收完成後，應填寫住宅工程質量分戶驗收記錄（表1、表2）。
（二）簽字人資格規定
住宅工程質量分戶驗收應由建設、施工、監理單位、物業公司有關負責人參加並確認，該錶應由建設單位專案負責人、施工單位專案經理（受公司委託）、監理單位總監理工程師、物業公司專案負責人在相應位置簽認，並加蓋公章。
（三）資料收集整理
單位工程分戶驗收合格後，將整個單位工程和分戶驗收記錄（表1、表2）進行彙總。填寫《住宅工程分戶驗收彙總記錄》（表3），建設、施工、監理單位各方專案負責人及總監理工程師分別簽字並加蓋公司公章，《住宅工程分戶驗收彙總表記錄》一式四份，建設、施工、監理各方分別留存乙份，乙份在報送竣工資料時交監督員留存至工程監督檔案。
九、住宅工程質量分戶驗收監督的重點內容
住宅質量分戶驗收要求
6 電氣安裝工程質量驗收標準 插座安裝 1.插座必須按l n pe線規定順序接線 2.插板安裝端正，不歪斜，應貼緊牆面 3.廚衛間必須採用密封型並帶有保護地線觸頭的保護型插座 4.保護型插座安裝高度應大於1.5m 開關安裝 1.開關邊緣距門框邊緣的距離0.15 0.2m，開關距地面高度符合設計要求，...
住宅工程質量分戶驗收規範 要求
附件一住宅工程質量分戶驗收內容及標準 住宅工程質量分戶驗收抽查彙總表 表一 住宅工程質量分戶驗收抽查表 表二 分戶驗收戶型示意及抽查定位圖 單位工程名稱施工單位 戶型製圖時間 製圖說明 1 繪製所有戶型的平面示意簡圖，住宅工程質量分戶驗收在此圖基礎上進行 在圖紙上註明並形成分戶驗收實施方案 2 形成...
住宅分戶驗收方案
一 編制依據 1 工程施工組織設計 2 施工圖 3 混凝土結構施工及驗收規範 gb50204 2002 4 建築工程施工質量驗收統一標準 gb50300 2001 5 住宅工程質量分戶驗收手冊 二 工程概況 工程名稱 唐山新世界中心2號地總承包工程 建築結構形式 2 5 樓主體採用全現澆鋼筋混凝土剪...