關於赴南京等城市考察情況的報告
為了學習先進地區、標桿企業的成功經驗，更新觀念，提公升本部門的管理理念、管理水平，反思部門工作中存在的不足，尋找差距，明確下一步努力的方向，公司安排了為期四天的考察活動。此次考察由分管領導***副總經理和工程技術部***經理帶領工程技術部的全體員工及施工方代表，前往南京、上海、杭州、蘇州等城市，選取具有代表性、針對性、借鑑性的樓盤進行實地考察、對標學習，主要考察的樓盤有：
南京萬科·九都薈（新材料、新工藝、樣板展示）
上海嘉定路勁·上海院子（聯排、合院別墅，賴特風格、低密度）
杭州銀杏匯（建築仿生學理念、超高層頂級住宅）
杭州綠城·之江1號（外牆幕牆、大跨度退台連廊、高層豪宅）
蘇州朗詩·東吳綠郡（低能耗、高舒適度，綠色住宅）
現將學習、考察情況報告如下：
一、人本理念是設計、行銷之精髓，科學規範標準管理則為行業之基石
1、標桿企業持續領軍，對規範的工程管理方法、先進工藝工序孜孜以求
萬科作為住宅地產行業的龍頭企業，其運作模式，管理制度，設計協調的精細度和深入度，對總包、監理單位的管理，施工現場標準化管理，新工藝、材料、工法的應用，樣板的展示，專案現場文化宣導等方面都彰顯了其標桿企業的領軍地位，通過南京萬科·九都薈專案可見一斑，值得我們借鑑和學習。
南京萬科·九都薈的第一大特點即為實行大專案制。專案部有較大的自主決策權，專案部的指令和意圖能快速有效的傳達至各個執行單位，受外界或橫向部門的干擾少。整個專案部以交房的時間節點和質量要求為中心開展工作，與此相關的配合和協調工作均納入專案部管理職權範圍，工作中產生的矛盾和問題自身消化、解決，這樣較好的解決了過去以崗位部門定責的專案制中產生的一些矛盾和問題，使專案能夠高效有序運轉。
以經濟利益為槓桿撬動監理單位現場工程師的工作積極性，為我所用，除去了以往其被動的去發現問題、處理問題的弊端。
第二大特點是施行標準化管理和施工，推行新工藝，樣板制度。萬科在多年設計技術、施工技術研究及專案管理過程中積累了大量科學先進的專案管理辦法、深化設計方法、施工工藝工法以及現場的實施措施等等，將之條理化，然後作為自己企業的一套標準，在新專案中試行，繼而全範圍的推廣於匹配專案進行實施。他們大膽採用新技術、新材料，所有工序整齊劃一，嚴格執行內部標準，這也成就了萬科高效優質的口碑，為行業樹立標本。
2、開拓建築新視野，踐行人本理念，推行「活」的觀念與整體性和諧統一的有機建築
此行第二站，上海。參觀了路勁地產的「上海院子」，位於上海市嘉定區外岡鎮，是嘉定核心居住區域，自然環境優越。小區以聯排、合院別墅為主，採用人車分流模式，地面以步行路系統為主景觀帶。
建築吸收「草原派」風格的優點，結合建築體量，以一種橫向展開的姿態展示出來。建築造型厚重、典雅，強調整體的比例與細部的尺度，在繼承古典風格的同時又賦予現代氣息。建築形體的處理上，通過體量的進退獲得大量陽台、露台。
觀景方向的大麵開窗，使視線開闊的同時也加強了建築立面的虛實對比。
該項目的亮點即為其規劃設計理念——賴特風格建築即「有機建築」，強調「活」的觀念和整體性是該類建築的兩條基本原則。主要體現建築的內在功能和目的，講究與環境的配合和表達材料效能的特點，強調從內部空間到外部空間的延伸，打破封閉感，增強空間連續性。崇尚簡潔和寧靜以盡可能少的房間去滿足生活使用，車庫被簡化成只有頂蓋的停車坪。
與環境協調，注重材料的自然本色，尤其是對外部自然的理解和尊重，希望達到人與自然的和諧，簡潔實用，施工迅速，實現一種現代自然美。
這樣的理念既尊重也迎合了以人為本的觀念，建築的人本化造就了居住環境的舒適度，使用功能的人性化，上海院子營造出的竹林、水景、綠地、及私家庭院等多層次的生活情景，以及根據上海人的居住習慣對建築進行的部分調整，奉送的花園、露台、樓閣和陽光地下室，讓業主享受到了更多的附加值。除此之外的雙層中空玻璃、人工降噪等科技運用，屋頂陶瓷瓦的選擇、立面的色彩、材質的搭配，每每都體現它的規劃設計理念——人本、簡潔、實用、和諧、自然。
3、仿生建築即為綠色建築，提供健康生活，改善生態環境
杭州銀杏匯專案緊鄰一橋，位於錢塘江入海前最壯美一段，與六和塔、九溪、西湖風景區隔江相望，原址為中國美院之江校區，人文濃郁，是唯一同時擁有「山、水、塔、橋、城」五大景觀的區塊，與九溪之江別墅區和錢江新城豪宅區構成豪宅**三角區，是浙江省內仿生學「首次」在住宅上的應用。
銀杏匯的設計理念亦為「綠色」建築，希望賦予人們健康的生活，實現改善生態環境的目標，從而體現社會可持續發展意識和對人類生存環境的關懷。
銀杏匯營銷方式很討巧，用藝術館的形式來吸引客戶，來的人一定會去了解銀杏匯樓盤的人文價值觀，以此**樓盤銷售定位和策略，從有錢人當中再篩選出有足夠品位，渴望生活質量與享受的潛在消費人群。（附圖四：銀杏匯）
4、行銷策略與行銷人員同樣重要
綠城集團的綠城·之江1號，通過「品牌材料實體+樣板房」的體驗式營銷模式，使得購房者看得開心、買得放心。其中最令人印象深刻的是每次進入小區和樣板區時，總會見到身姿挺拔的保安肅然立正，剛勁有力，上前檢查來客身份。保安不僅是乙個小區的形象代表，更是一種安全保障，業主的安全感八成是來自於對安保人員的信任。
該項目的細節裝飾引人入勝，一方面將售樓部設定在一段綠化走廊後，另一方面將前往精裝修房屋的通道通過彩繪包裹，布置於優雅廣告和綠色植物，既安全又美觀，樣板房小區標識的設計，給人以溫馨之感。(附圖五：綠城之江1號)
5、建築與人體工學環境的合二為一，節能環保，打造宜居環境空間
朗詩地產的專案大多以節能環保、宜居的人體工學環境為賣點，我們這次參觀學習的蘇州朗詩·東吳綠郡也是如此。隨著人們生活水平的日益提公升，人們對居住空間物理環境的要求越來越高，朗詩集團的「節地、節能、節水、節材、綠色施工運營管理」的理念正是順應了行業發展趨勢。蘇州朗詩·東吳綠郡主要通過四套科技創新系統來體現：
1）地源熱幫浦系統；2）混凝土頂板輻射製冷制熱系統；3）保溫系統（外牆、屋頂及外窗等部位），外遮陽系統；4）24小時置換新風、隔音隔噪、同層排水系統。該專案不僅節能環保，而且非常宜居，是住宅發展的準方向，憑藉以上四套科技創新系統打造了乙個常年室溫保持20—26攝氏度，恆氧、恆濕、低噪、舒適的健康節能住宅。即使足不出戶，一年四季也能暢享春天般舒適的溫度以及清新自然的空氣，對潛在的購房者來說，這些無疑有著巨大的吸引力。
（附圖三：朗詩國際街區）
二、對比學習，尋找差距，反思改進，促進部門工作
通過此次考察各樓盤的設計理念、整體規劃、小區景觀園林、建築風格、產品定位、戶型設計、室內空間尺度與布局、建築內外用材、樣板間的裝飾裝修、施工現場管理、新材料、新工藝工法等方面的內容，感受頗深，需潛心思考。
1、對比分析，切合實際的學習、引進，不可盲目跟風
萬科·九都薈專案現場的一些優秀的管理辦法和工藝做法，值得我們借鑑和學習：首先，在建築設計上，使用的是較成熟的圖紙，適用於不同的工地，對於長期戰略合作的施工單位來說，施工效率更高。其次，在工程施工過程中，用樣板展示、工法展示要求各單位按此執行，並完善工序交接驗收程式，從而保證了各工序的施工質量。
然後，堅持實測實量，發現問題及時整改，注重產品保護，從而提高工程形象。最後，在文明施工上，施工現場比較整潔，綠化較高。
對於先進的、科學的，適合我們公司實際情況的管理方法、工藝工法進行對比學習，切不可盲目，一概而論。
2、事前調研、分析定位，而後深耕細作
此次考察的專案基本都是針對高階客戶群，設計理念尖端、創新，提倡「綠色、人本、自然」。這是趨勢亦是賣點，然而卻並不是所有企業都可以實現的。所以，專案啟動之初的市場調研、定位分析、可行指數分析尤其重要。
結合公司本況，提前進行專案分析與定位，然後設計、施工，躬耕細作致力於品質與效率，也會長足發展。
3、以銷定產，創新戶型設計
這次考察的樓盤中有些戶型設計經典的作品，不僅從建築外立面、建築形態進行創新，而且在內部功能上進行新突破，創造出小戶型多功能優秀產品。尤其南京萬科·九都薈專案，結合當地市場，深入研究，真正實現「以銷定產」。
4、因地制宜，結合專案提出建議，房地產行業就是乙個在不斷向別人學習的過程中創新發展的過程，我們可以通過拿來主義+創新主義，艱苦發展，吸收改變。
此次學習考察，開闊了視野、了解了中國現**地產行業前沿發展的趨勢和方向，切實感受到與先進地區、先進企業的差距，同時也提供了乙個反思、改進的契機，結合公司發展現狀、規章制度、管理模式進行對比分析尋找差距，明確下一步努力的方向。
工程技術部
2014.10.31
以下考察附圖：
附圖一：路勁上海院子
附圖二：萬科九都薈
附圖三：朗詩東吳綠郡
附圖四：銀杏匯
附圖五：綠城之江1號
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