【案情】原告是從事房屋買賣、租賃等資訊諮詢以獲得中介費用的中介公司。被告張某欲**其房屋及車庫，後在原告的撮合下，被告張某和被告王某經共同協商，達成房屋買賣協議。協議簽訂後，兩被告沒有依約支付中介費用，在協商未果情況下，原告以居間合同為由將兩被告訴至法院。
【爭議】原告認為其已完成了居間合同所有義務，被告應依照協議支付中介費用。兩被告則認為他們雖然已簽訂了房屋買賣協議，但經他們雙方協商一致解除了房屋買賣合約，沒有實際完成房屋交易，不應支付該中介費。
【評析】筆者認為兩被告應當支付該中介費用。理由如下：
根據《合同法》第四百二十六條第一款之規定，在居間人按照居間合同的約定，通過媒介服務促成合同訂立時，居間人就可以按照約定請求合同當事人平均支付居間報酬，也就是說，居間報酬的支付是以居間人促成委託人與第三人的合同成立為條件。本案中，張某欲**的房屋在原告的撮合下，已與王某達成房屋買賣協議，合同已經成立，兩被告應當依照約定支付中介費。
合同的效力與合同的成立是兩個不同的概念。合同是當事人的合意，只要當事人意思達到一致，合同即告成立，當事人採用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。合同成立與否是一事實問題，其意義在於識別某一合同是否已經存在。
而合同的效力是一法律價值判斷問題，其意義在於識別某一合同是否符合法律的精神和規定。根據《合同法》的規定，居間人是為委託人提供訂立合同的機會，其行為本身不一定導致發生法律效果，因此，《合同法》規定居間報酬的支付是以合同成立為條件，而不是以合同生效為條件。本案中，張某即使因無權處分房屋產權而導致合同無效，也不影響居間報酬的支付，除非原告違反居間合同如實報告義務，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，才不得要求支付居間報酬。
合同是否已經履行不影響居間報酬的支付。居間合同的居間人只作為委託人與第三人之間簽訂合同的介紹人，自己一般不直接參與訂立合同，居間人既不是**人，又非當事人和保證人，他不能保證合同雙方一定履行合同。居間行為所介紹的當事人之間合同一經成立，居間人的作用即結束，因此，不能要求把合同履行作為支付居間報酬的條件。
房屋買賣中介合同
兄弟房產網作者 日期 10 05 26 房屋中介買賣合同 編號 no 0000480 出賣人 以下簡稱甲方 姓名 或名稱 身份證件號 或營業執照號 買受人 以下簡稱乙方 姓名 或名稱 身份證件號 或營業執照號 中介人 以下簡稱丙方 名稱 營業執照號中介資質證書號 根據 中華人民共和國合同法 中華人民...
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五 甲方將戶口於年月日前從該房屋遷出。六 甲方保證上述房屋產權屬清楚真實無虛假，若發生與甲方有關的產權糾紛抵押或債權債務，稅項及租金等，由甲方負全部責任，與乙方無關。八 上述房地產辦理過戶手續所需繳納的契稅由方承擔，營業稅由方承擔，印花稅由方承擔，個人所得稅由方承擔，向房產交易部門交納的手續費由方承...