1、甲級（5a級）寫字樓的定義、標準
寫字樓是指國家機關、企事業單位用於辦理行政事物或從事業務活動的建築物，其使用者包括營利性的經濟實體和非營利性的管理機構，是隨著經濟的發展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產生的。
（1）甲級寫字樓乃是行業內從綜合品質角度出發評定寫字樓的等級，是一種通行叫法，沒有固定標準。國際上判斷甲級寫字樓有8大特徵：⑴管理國際化⑵24小時寫字樓⑶人性化⑷空間的舒適性和實用性⑸數位化⑹節能化⑺便捷的交通⑻商務化
甲級寫字樓的內涵（標準），包括有如下原素：
位置於中心商業區cbd內
有完善的**空調
充足數量及合理分布的公升降機和電梯服務
甲級專業物業管理
樓層間格等恰當
樓底淨高在2.8公尺
每層建築面積最少1千平方公尺
有零煩惱的停車場
（2）5a標準是目前較為流行的評定標準，一種是狹義的針對智慧型化硬體方面，包括oa（辦公智慧型化）、ba（樓宇自動化）、ca（通訊傳輸智慧型化）、fa（消防智慧型化）、sa（安保智慧型化）；一種是廣義的指綜合a級評定標準，包括⑴品牌標準：a級寫字樓是乙個城市創造文化與財富的特定空間，其品牌要與城市有大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標準a級。
⑵地理位置標準：只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標準a級。⑶客戶層次標準：
客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，較高的客戶層次對他們公司的形象有較好的提公升作用。⑷服務品質標準：服務品質體現在兩個方面，乙個是高效的物業管理，乙個是對入住企業的專業化商務服務上，兩者皆備則認為其具備服務品質a級標準。
⑸硬體設施標準：考核建築設計和建築功能的創新，以及其所用的建築技術、標準層高、標準承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智慧型等，在上述方面若有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標準a級。
2、招商的定義：根據中華人民共和國商法、易店商務百科的定義，招商，即招攬商戶，它是指發包方將自己的服務、產品面向一定範圍進行發布，以招募商戶共同發展。
招商是企業營銷過程中的關鍵環節之一，是企業將產品推向市場的必由之路。
通常，招商工作可以從以下三方面著手：
（1）確定適合自己的目標招商群
根據產品的市場定位、產品特點、渠道特點、來確定適合自己的經銷商目標群。
（2）用什麼樣的方式去找
廣告招商（通過各種廣告**將企業的招商資訊傳播出去，通過**、傳真、信件等方式來收集客戶資料，通過進一步談判，引導人們來經銷本企業的產品。）；業務人員走訪招商（在企業確定招商群體後，針對競爭對手和相關產品的經銷商有目地進行走訪和溝通，傳達企業的招商資訊，進行招商。）；
（3）如何讓他們願意做
無論是哪一種招商方式，其最終目的就是要將招商資訊傳播到目標招商群中去。
在招商會上，企業可以從以下幾個方面去做準備：
1．展示企業實力，讓經銷商了解企業的過去。
2．建立樣板市場，讓經銷商看到自己的未來。
3．做好長久規劃，讓經銷商看到發展的前景。
4．建立可操作的經營模式，讓經銷商放心經銷。
5．事實勝於雄辯，經銷商現身說法。
6．專家**，消除經銷商的疑慮。
7．業務人員跟進，趁熱打鐵。
選擇適合自己的經銷商，誠心誠意地去合作，招商會結束後要有諾必現，只有這樣才能實現良性迴圈，保證後期的招商工作能夠有序進行。企業無論採取什麼樣的手段，招商的最終目的不在於圈錢，而是要服務於產品的銷售。
3、寫字樓的招商是乙個非常複雜的過程，主要是由以下6個環節組成：
1、市場調查2、專案定位3、廣告推廣4、預招商5、正式招商6、二次招商。
乙個專案的成功招商，是以上6各環節都順利實施並且完美的結合。
專案招商的階段性工作構思
根據專案現有的實際情況，對專案招商工作進行一定的工作計畫策劃。
1、專案招商的試探期
專案招商的籌備期主要是對專案進行乙個全案的策劃和對策劃方案中的系列工作進行試執行。籌備期需要完成以下工作：
a、加強市場調研工作，深刻挖掘專案內涵，提煉專案的特色；
b、分析討論專案招商的整體策劃方案，並確定招商工作的要點、重點和專案的定位；
c、制定階段性專案形象宣傳方案和招商計畫；
d、篩選並統計招商廣告目標群體；
e、組織製作現場廣告和落實招商小組成員，並布置好招商專用辦公室。
f、製作完成專案招商宣傳所需要的專案手冊和單頁廣告，並投入合適的場合進行試宣傳；
g、蒐集各類招商文本性資料；
h、其他各類準備性工作。
2、專案公開期
a、根據前期方案，落實專案招商廣告的傳播；
b、接洽廣告、**，進行廣告宣傳合作談判；
c、接待來訪求租人員；
d、落實各類租賃合同等文字；
e、根據實際效果制訂並落實階段性的宣傳計畫。
f、聯絡物業管理公司和各類配套設施服務型公司，並針對性的進行招商公關；
g、其他各類工作。
3、專案強推期
a、根據前期的執行結果，及時進行招商策略的調整；
b、擴大招商宣傳力度，修改並落實各項廣告宣傳計畫；
c、統計各類租賃意向企業名單；
d、加強各類招商公關，並策劃組織各類招商活動；
e、其他各類工作
4、專案的收割期
a、落實園區各類配套服務工作；
b、總結歸類招商各類企業的檔案庫；
c、處理入駐企業和園區之間的矛盾、摩擦；
d、其他各類工作。
寫字樓招商計畫全案（招商策劃報告）
1、產品價值構建與專案介紹
專案主要特性——地段價值——乙個事實：城市的文化和環境影響力。
專案主要特性——區位價值——乙個機遇：綜合型業態的稀缺價值。
專案主要特性——地標價值——乙個突破：區域鮮明的識別標誌。
（區域內地標建築: **於建築的節能、綠色、環保
前瞻性創新設計: 打破區域固有產品形態,帶動智慧型寫字樓未來發展
高階性目標定位：高階產品對應高階客群，市場形象高舉高打，專為高階客戶量身打造，突出企業品牌形。）
專案主要特性——品牌價值——乙個品牌：打造成功產品的規律性。
（雄厚的實力與良好的聲譽
豐富商業地產運作經營經驗
高階的物業服務）
2、區域市場研究與專案定位
市場分析（地區，如廈門寫字樓市場現狀綜合）
形象定位：主題化（專門針對高新科技、金融、文化、旅遊等的主題式辦公樓）；
個性化（室內空間設定、服務配套方面強調特性特色；自由無柱辦公空間；可依客戶要求，上下層增設可拆樓板，適合不同功能組合和空間布置）
人性化（共享性極強的新型辦公形態；寫字樓淨高2.65-2.75公尺，10-20公尺的最佳進深，四面採光、周邊景致盡收眼底）
生態化（節能玻璃；外遮陽設計；設定雨水貯集利用系統；引入共享綠化平台）
3、專案設計分析與**
專案的寫字樓樓宇指標.....
寫字樓細節形象展示......
目標客戶型別分析一：商業集團；開發建設集團；
目標客戶型別分析二：外資機構分公司、國內知名企業；省內大型企業、上市公司；本地知名企業和事業單位
4、專案招商策略
招商宣傳：
年度招商大會
專案簽約儀式
新聞發布會
記者見面會
**網路廣告發布
專案施工圍擋噴繪
高炮大型廣告牌
招商策略：提前進行主力客戶招商，後進行零散品牌招商。
招商步驟：創新商業地產模式——訂單地產（招商和商業規劃在建築規劃設計之前）
**策略
**定位（eg.長沙的專業寫字樓租金都在1元以上集中在1.2—2.
5元/月/平公尺，個別中高檔專案的租金在3元/月/平公尺左右。從經營情況看長沙的專業寫字樓根據檔次不同的租金在1.2—2.
5元/月/平公尺都能取得很好的出租率。而世紀金岸寫字樓定位於智慧型化，綠色環保節能高檔寫字樓，所以價位定在3.5元/月/平公尺。
）**制定（可根據朝向價差等）
5、招商程式與執行
招商程式：
1、市場定位和業態定位等設計前的商業策劃，具體的程式如下：
商圈分析→市場定位→業態定位→寫字樓租賃
2、將擬定的市場定位和業態定位確定初步客戶需求，通過各種渠道接觸、了解符合條件的主要客戶，並掌握其拓展市場的計畫，最後再確定中小客戶名單。
3、召開目標客戶恰談會，邀請前期已掌握的相關目標群所有的客戶參加，恰談會的內容主要是徵求他們對專案的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用於制訂合理的招商條件和政策。
4、視招商恰談會的情況，在會後逐個向目標群進一步介紹專案情況及合作條件，必須採用每隔2-3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進，要重點對各個管理層進行充分的溝通，制定合理的招商宣傳手冊。
5、對於特別重要的客戶最好能區別對待，有針對性的分析，為客戶量身訂做他所感興趣的市調資料。
招商執行
a 招商會
會前安排事項：
1、通過何種途徑邀請意向加盟者；
2、邀請的嘉賓接待安排；
3、發言人的次序及發言內容；
4、場地的選擇與布置；
5、專案介紹的內容；
6、意向加盟者的提問；
7、**的安排與提問；
招商會準備具體事項：
1、提前20天向酒店銷售部預定酒店房間及會議廳，最好親自考察，簽訂合同
2、提前15天落實廣告內容及**
3、提前15天聯絡**報道事宜
4、考慮在商業旺地掛宣傳布幅（提前15天）（時間、地點）
5、考慮是否製作宣傳單張（提前15天）
6、聯絡酒店銷售部進行會議廳的布置
會議廳演講台條幅，會議廳大門上方橫幅，
酒店大堂橫幅：（時間地點、提前3天懸掛）
7、提前一天除錯音響\麥克風\電腦投影儀\燈光
8、提前3天預定自助餐標準及選單
9、會議廳入口處設定簽到臺\簽到簿\簽到筆\名片托盤\盆花\請賜名片指示牌\來賓記錄表
10、提前二天落實會議主席台人員名單及座次
11、酒店門口設立指示
12、招商工作人員房間門口設定指示牌
13、預訂花籃，並落實花籃數量、落款內容
14、攝像機\膠卷\相機並專人跟蹤錄影帶、**
15、租用中巴車接待來賓
16、落實來賓名單
17、聯絡來賓客房
18、聯絡來賓機票
19、列印加盟\**合作意向書
20、落實來賓發言稿
21、聯絡臨時工作員工
22、迎賓小姐\製作綬帶（1.4*0.15m）
甲級寫字樓交房標準
248幢 1.建築型別 框架或鋼結構，抗震在8級 以上 2.辦公空間 能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間 3.標準層高 室內淨高2.6m以上 樓層吊頂後淨高 4.標準承重 樓板承重在2.5kn m2以上 5.供電系統 雙路供電 配備後備電力 設施 辦公面的供電容量在80w m2以上 6.空調系統...
寫字樓租賃方案
一 操作思路及方法租售並舉策略闡述 整體產品以銷售產權為主，迅速回籠資金，但為了培育市場 擴大客源層面 提公升人氣，故建議指定一小部分產品作為集中招租的物件，吸納租賃客源，同時在銷售過程中，這部分產品也便成為了 帶租約 的產品，增強了產品的附加價值。策略目的 雙管齊下，擴大目標客群迅速樹立寫字樓的使...
寫字樓招商部領導管理手冊
招商管理手冊2010年11月 目錄第一部分招商部崗位職責 3 一 招商部職責 3 二 組織架構 3 三 招商副經理崗位職責 4 四 招商代表崗位職責 5 第二部分招商流程 6 一 招商人員基本工作程式圖 6 二 重要客戶接待流程 7 三 招商考核流程圖 8 四 招商審核流程 9 第三部分招商制度 1...