一、住宅房地產
1、建築物剩餘經濟壽命大於土地使用權剩餘年限，根據《物權法》149條規定「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
」因此本次評估按建築物剩餘經濟壽命確定收益年限。
2、建築物剩餘經濟壽命小於土地使用權剩餘年限，參照非住宅房地產同類情形確定。
二、非住宅房地產
1、建築物剩餘經濟壽命大於土地使用權剩餘年限
土地出讓合同約定無償收回建築
根據《房地產估價規範》中採用收益法測算相關規定「建築物剩餘經濟壽命超過土地使用權剩餘期限，且出讓合同等約定土地使用權期間屆滿後無償收回土地使用權及地上建築物的非住宅房地產，收益價值應為按收益期計算的價值」。
經查閱估價物件所在宗地《國有建設用地使用權出讓合同》，合同中約定土地使用權期間屆滿後無償收回土地使用權及地上建築物。因此，本次評估按照土地使用剩餘年限確定收益期限。
土地出讓合同未約定無償收回建築
根據《房地產估價規範》中採用收益法測算相關規定「建築物剩餘經濟壽命超過土地使用權剩餘期限，且出讓合同等未約定土地使用權期間屆滿後無償收回土地使用權及地上建築物的非住宅房地產，收益價值應為按收益期計算的價值，加建築物在收益期結束時的價值折現到價值時點的價值」。
經查閱估價物件所在宗地《國有建設用地使用權出讓合同》,合同中約定「由出讓人收回地上建築物、構築物及其附屬設施，並根據收回時地上建築物、構築物及其附屬設施的殘餘價值，給予土地使用者相應補償」。因此本次評估收益期限為土地使用剩餘年限，收益價值應為按收益期計算的價值，加建築物在收益期結束時的價值折現到價值時點的價值。收益期結束時建築物剩餘價值計算公式為：
建築物在收益期結束時的價值=價值時點建築完全重置價×（1+建築物價指數）收益期年限×建築成新率/（1+建築報酬率）收益期年限
其中：建築成新率＝[1-（1-r）×t/n]×100%
r=建築殘值率；t=收益期結束時實際已使用年限；n=建築經濟壽命
（設定商業用房，在價值時點建築經濟壽命50年，已使用8年，剩餘42年；土地使用年限40年，已使用10年，剩餘30年）
=3500×（1+2.0%）30×（1-38/50）/（1+7.5%）30
=3500×1.8114×0.24/8.7550
=173.79元/平方公尺
估價物件建築為鋼混一等結構，根據蘇州市住房城鄉建設局《關於確定2023年度蘇州市房屋基本重置**的通知》（蘇住建房[2015]6號），基本重置價為2300元/平方公尺，殘值率為0。考慮基礎設施費、配套設施費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤等，經測算，本次評估建築物完全重置價取3500元/平方公尺。
建築物價指數根據近年來同類cpi指數，確定環比增長率為2.0%。
建築報酬率採取安全利率加風險調整值法確定。安全利率是指無風險投資的收益率，選取中國人民銀行2023年10月24日公布的五年期定期存款年利率2.75%作為安全利率。
目前在當地房地產投資存在一定風險，綜合分析該市社會經濟發展和房地產市場狀況對房地產投資的影響程度，以及投資該物件的風險性、流動性、管理的困難性出發，考慮到通貨膨脹等因素，確定風險調整值為4-5%，由此求得資本化率為6.75%-7.75%，本次評估確定建築報酬率為7.
5%。不能提供土地出讓合同且無法查證相關資料
由於估價委託人未能提供土地出讓合同，且估價人員在現有條件下無法查證土地出讓資料中關於土地出讓期屆滿後的相關約定。根據《房地產估價規範》中抵押評估謹慎原則，考慮估價物件未來的不確定性，本次評估取土地剩餘使用年限為收益年限，不考慮建築物在收益期結束時的價值折現到價值時點的價值。
2、建築物剩餘經濟壽命小於土地使用權剩餘年限
根據《房地產估價規範》中採用收益法測算相關規定「對土地使用權剩餘期限超過建築物剩餘經濟壽命的房地產，收益價值應為按收益期計算的價值，加自收益期結束時起計算的剩餘期限土地使用權在價值時點的價值」。
因此，本次評估收益期為建築物剩餘經濟壽命，收益價值為按收益期計算的價值，加自收益期結束時起計算的剩餘期限土地使用權在價值時點的價值。計算公式為：
收益期結束時土地使用權剩餘價值=土地價值×（1-土地年限修正係數）
其中土地年限修正係數=
式中：m—評估收益期；
n—價值時點時估價物件土地使用權剩餘年限；
r-土地還原利率
（設定在價值時點建築經濟壽命40年，已使用18年，剩餘22年；土地使用年限40年，已使用10年，剩餘30年；房地產單價15000元/平公尺）
=15000×40%×[1-1/1.0622]/ [1-1/1.0630]
=6000×(1-0.7275/0.8259)
=6000×0.1191
=714.86元/平方公尺
根據估價物件特點及估價人員對該區域同類物業相關統計分析，土地價值佔房地產價值的比例約為40%（或根據該區域基準地價樓面單價確定；或單獨評估土地**），本次評估以此計算確定估價物件價值中的土地價值。
土地還原利率採取安全利率加風險調整值法確定。安全利率是指無風險的資本投資收益率。選取中國人民銀行2023年10月24日公布的五年期定期存款利率2.
75%作為安全利率。由於土地投資存在一定的風險，綜合分析該區域土地市場狀況對土地投資的影響，確定風險調整值為3-4%，由此得出的土地還原利率為5.75-6.
75%，本次評估取土地還原利率6.0%。
《土地估價規程》相關要求
《資產評估準則》相關要求
土地使用權抵押流程
在建工程抵押必須具備以下幾方面條件 1 在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。物權法 出台前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。物權法 實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保...
土地使用權出讓申請
北京市土地利用事務中心 我單位申請辦理位於北京市 區 專案的土地出讓手續，該用地已取得北京市國土資源局 分局核發的 國有土地使用證 土地證號 及北京市建設委員會核發的 房屋所有權證 房產證號 現已具備辦理土地出讓的條件。該專案四至為 北至 南至 西至 東至 該專案證載土地面積 平方公尺，總建築面積 ...
土地使用權租賃合同
甲方 出租人 乙方 承租人 甲方願意將租賃權屬於自己的土地及地上建築物轉租給乙方使用。甲 乙雙方經過共同協商，特制訂本合同，以便共同遵守。第一條出租地坐落位址出租地面積共計 畝。第二條租賃期限 租賃期限為 年，即從 年 月 日起至 年 月 日止。第三條租賃金額及付款方式 1.土地及地上建築物租賃費為...