經***領導批准，***法制辦今天全文公布《國有土地上房屋徵收與補償條例(徵求意見稿)》，以徵求社會各界意見。
一樁樁慘烈的中國式拆遷悲劇發生，令國有土地房屋徵收補償立法備受全社會高度關注。從此次公布的徵求意見稿中，人們可以看到，新條例的立法理念與設計思路，充分彰顯「維護『公共利益』，保障被徵收人的合法權益」的鮮明特色，並在公益維護與私權捍衛的交叉碰撞之間，力求達到雙贏平衡。
亮點一公共利益徵收與商業開發徵收徹底分開
徵求意見稿規定，為了「公共利益」的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行徵收以及對被徵收房屋的所有權人給予補償的，適用本條例。
明確這點，不僅意味著長期以來在拆遷活動中頻頻暴露的「官商合謀」將被**，而且宣告，將「公共利益」徵收與商業開發徵收混為一談的拆遷模式，將徹底退出歷史舞台。
我國2023年憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產，規定只能基於「公共利益」的需要並依照法律程式，才能進行徵收或者徵用。
但什麼是「公共利益」，如何界定？成為立法的一大難點。專家學者認為不能過大，實務部門認為不能過窄。
有學者指明，「公共利益」的界定，直接關係到對公民私有財產的保護力度以及地方**的強拆空間。
徵求意見稿以列舉式的方式，明確「公共利益的需要」包括：國防設施建設；國家重點扶持並納入規劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由**組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設；為改善城市居民居住條件，由**組織實施的危舊房改造；國家機關辦公用房建設以及法律、行政法規和***規定的其他公共利益的需要。
亮點二**是公共利益徵收惟一補償主體
徵求意見稿規定，縣級以上地方人民**負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。
這就是說，實施公益性徵收、補償的主體只有乙個，那就是**。
明確**是徵收補償的主體，是對現行操作的徹底顛覆。過去，制度設計的，就是**躲在幕後，由拆遷人即開發商向**申請拆遷許可，獲批後由開發商實施拆遷。而成為拆遷主體的開發商，為了追求利潤，往往盡可能壓縮拆遷補償標準，並且把拆遷負擔轉嫁到房價裡。
由此導致的拆遷矛盾愈演愈烈，不斷公升級。
亮點三**徵收房屋必須要兩次公告
徵求意見稿第10條規定，縣級以上地方人民**在組織有關部門論證後，應當將房屋徵收目的、房屋徵收範圍、實施時間等事項予以公告，並採取論證會、聽證會或者其他方式徵求被徵收人、公眾和專家意見。公告時間不得少於30日；但是，房屋徵收範圍較大的，公告時間不得少於60日。
縣級以上地方人民**應當將被徵收人、公眾和專家意見的採納情況、不採納情況及理由及時公告。
徵求意見稿第14條規定，縣級以上地方人民**應當將房屋徵收決定予以公告。公告應當載明房屋徵收目的、房屋徵收範圍、實施時間和行政復議、行政訴訟權利等事項。
徵求意見稿在徵收程式中，突出強調了被徵收人的知情權、參與權等。
亮點四發生「公共利益」爭執交司法判決
徵求意見稿規定，被徵收人以及與房屋徵收決定有關的利害關係人對縣級以上地方人民**作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。
這是乙個新規定。突破只能對補償、安置可以提起復議或訴訟的侷限。
徵收者與被徵收者在徵收階段產生的爭議，通常因是否屬於「公共利益」而起。在這個問題上，過去**既是運動員也是裁判員，一手遮天，每每讓被徵收人感到缺乏乙個平等的說理平台。
對徵求意見稿的這一規定，北京大學法學院副院長沈巋教授認為：「這一點非常重要，因為『公共利益』確實存在模糊地帶。從美國的經驗看，法院在同一件事情上也會有截然相反的判決。
但非常重要的一點是，**必須在法庭上接受被徵收人關於『公共利益』是否存在的挑戰，**必須舉證證明自己的『公共利益』主張究竟在什麼地方。」
他表示，這是讓更多的民眾最終接受**決定的機會，也是**重新審視自己決定是否周全的機會。
亮點五危舊房改造必須有90%以上人數同意
徵求意見稿規定，因危舊房改造的需要徵收房屋的，縣級以上地方人民**應當在組織有關部門論證的基礎上，徵求被徵收人的意見。90%以上被徵收人同意進行危舊房改造的，縣級以上地方人民**方可作出房屋徵收決定；未達到90%被徵收人同意的，不得作出房屋徵收決定。**應當將徵求意見的情況及時公布。
徵求意見稿還規定，因危舊房改造的需要徵收房屋的，補償方案在報縣級以上地方人民**批准前，還應當徵得三分之二以上被徵收人的同意；危舊房改造的補償協議，在簽約期限內簽約率達到三分之二以上的，方可生效。
打著危房房改造的旗號，一些地方**與開發商聯手行強拆之實，踐踏被徵收人的私有財產權。徵求意見稿的規定，有可能將明顯放慢舊房改造步伐。
亮點六徵收補償額按市場評估價確定
徵求意見稿規定，房屋貨幣補償額，根據被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積等因素，以房地產市場評估**確定。
被徵收房屋的房地產市場評估**由具有相應資質的房地產**評估機構，按照房地產估價規範和有關規定確定，但不得低於房屋徵收決定生效之日類似房地產的市場交易**。
房地產**評估機構，由被徵收人以投票、抽籤等方式確定。
因補償談不攏，不知釀成了多少拆遷悲劇。
徵求意見稿的這一規定，至少有兩大看點：一是明確評估價「不得低於房屋徵收決定生效之日類似房地產的市場交易**」；二是強調評估機構的中立性。現在，許多被徵收人都認為，評估機構不中立，因為都是**單方指定的。
徵求意見稿改進為「由被徵收人以投票、抽籤等方式確定」，即被徵收人說了算。
如果評估機構或估價師出具虛假或者有重大差錯的估價報告的，還將面臨被警告、吊銷資質、被追究刑事責任等制裁。這是徵求意見稿在法律責任中的規定。
亮點七尊重被徵收人補償方式多樣選擇
徵求意見稿規定，補償方式可以實行貨幣補償，也可以實**屋產權調換，或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式。
因危舊房改造的需要徵收房屋並進行住宅建設的，被徵收人享有回遷的權利。除徵收租賃房屋外，被徵收人可以選擇補償方式。
提供靈活多樣的選擇，體現了對被徵收人的尊重。
亮點八野蠻暴力強制搬遷者可追刑責
徵求意見稿規定，房屋徵收部門及其委託的單位不得採取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。
2023年11月27日，貴州博宇房地產公司組織數十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對普陀巷9住戶8間門面房進行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強行拽上汽車拖離現場。這一野蠻拆遷，最終釀成****件。
根據徵求意見稿，如果房屋徵收部門及其委託實施徵收補償與搬遷的單位違法上述規定，不僅造成的損失要賠償，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，將依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予處分。
[1] [2] [3] [4] [5]
亮點九違法建築不予補償並依法拆除
徵求意見稿規定，對房屋徵收範圍內的違法建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償，並依法拆除；對未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。
對違法建築拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。
補，是因為一些違法建築的長期存在，與**職能部門不作為有關，**應當為失職買單；不補，是因為那樣對守法者明顯不公平。
徵求意見稿堅持了「不予補償，並依法拆除」的立場。
亮點十商業拆遷強調自願公平**不介入
徵求意見稿在附則中規定，非因「公共利益」的需要實施的拆遷，應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，並依法辦理有關審批手續，由建設單位編制具體實施方案，報經房屋徵收部門批准後，按照自願、公平的原則訂立拆遷補償協議。建設單位、受委託實施拆遷的單位不得採取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實施拆遷。
區別於公益性搬遷，非「公共利益」的拆遷，是一種民事行為，是平等主體之間的一種交易，不存在地方**介入問題，講究的是雙方協商。
根據徵求意見稿，縣級以上地方人民**對商業拆遷進行監督管理。 法制**北京1月28日訊記者李立
相關立法程序
中國城市房屋拆遷制度始於上個世紀90年代。
2023年6月1日，***發布我國第一部系統規範城市房屋拆遷行為的行政法規《城市房屋拆遷管理條例》，以配套當時的《城市規劃法》。
2023年7月5日，我國出台《城市房地產管理法》，由此拉開了房地產市場化序幕，開發商成為中國城鄉建設的主力軍。就在當年，中國開始推行分稅制改革，地方**開始逐漸倚重土地財政。
2023年6月7日，***常務會議通過了對《城市房屋拆遷管理條例》的修改，並於當年7月1日起實施。修改後的條例，仍然沒有區分公益和商業拆遷，其運作模式依然是建設單位向**申請拆遷許可，獲批後實施拆遷，發生糾紛由**裁決；被拆遷人拒絕拆遷的，實行強制拆遷。由於在拆遷問題上，地方**既是拆遷許可者，又是爭議裁決者，無形中充當了強拆的支持者，理論上為「官商合謀」提供了現實的便利，這逐漸發展成為拆遷矛盾的根源。
2023年3月16日，《物權法》出台。該法第42條規定：「為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程式，可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
徵收單位、個人的房屋及其他不動產應當依法給予拆遷補償、維護被徵收人的合法權益，徵收個人住宅的還應當保障被徵收人的居住條件。」
2023年8月30日，《城市房地產管理法修正案》通過。其中規定：「為了公共利益需要，國家可以徵收國有土地上單位和個人的房屋，並依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。
具體辦法由***規定。」
2023年12月14日，在***第200次常務會議上，《國有土地上房屋徵收與拆遷補償條例(草案)》是第一項議題。會議認為，這個條例直接關係人民群眾切身利益，要求有關部門廣泛聽取意見進一步修改後，再次提請***常務會議審議，然後公開徵求群眾意見，再由***決定公布施行。
山東省國有土地上房屋徵收與補償條例
於2014年11月27日經山東省十二屆人大常委會第十一次會議審議通過，2015年3月1日實施。第一章總則 第一條為了規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，根據 中華人民共和國物權法 國有土地上房屋徵收與補償條例 等法律 行政法規，結合本省實際，制定本條例。...
天津市國有土地上房屋徵收補償協議
天津市國有土地上房屋徵收補償協議no.房屋徵收部門以下簡稱甲方 組織機構 證號 被徵收人或公有租賃房屋承租人以下簡稱乙方 身份證 組織機構 證 號 因專案徵收國有土地上房屋，根據國家和本市有關規定和程式，甲方與乙方就被徵收房屋補償事宜簽訂如下協議，共同遵守。一 乙方被徵收房屋坐落在產別 房地產權證號...
國有土地上房屋徵收與補償流程圖
依據轄區辦事處申請，區 組織有關部門對專案進行調查取證，有關材料上報市 市 下達批覆後，市國土部門出具勘界報告，市規劃部門出具規劃條件函。徵收補償費用足額到位 專戶專儲 專款專用。進行社會穩定風險評估。房屋徵收部門組織入戶調查登記，公布調查結果。通知國土 規劃等部門暫停辦理相關手續。房屋徵收部門擬定...