中國「房屋租售比」太高了

周克成2023年1月18日星期一

「房屋租售比」是指一套房子月租金與房屋銷售總價之間的比值。如一套房子的月租為1000元，售價20萬元，那這套房子的租售比就是1：200。

最近北京一家中介機構美聯物業發布的乙份調查報告顯示，2023年11月北京的樓市租售比突破1∶500，達到了1∶546，部分區域甚至高達1∶700。而上海、深圳的房屋租售比則分別為1∶500和1：450。

人們普遍認為這樣的房屋租售比太高了，我同意這個說法。但是人們得出這個結論，是和所謂的「國際通行標準」比較得出的，而據說「國際通行標準」的房價租售比在1：100到1：

230之間云云。我認為，僅僅說「國際通行標準」並不具有太高的說服力，因為這個「國際通行標準」既沒有告訴我們是如何計算出來的，也沒有告訴我們房屋租售比的高與低會對人們的財富生活造成什麼影響，更沒有告訴我們，這個國際通行標準，到底對在中國市場做出投資決策的人們具有多大的參考意義。

實際上，要知道房屋租售比是否太高，我們有乙個絕對巧妙、精準又可靠的計算辦法——那就是拿來和當下的利息率相比。房屋和任何耐用品一樣，利息率越低，其長遠價值就越高；利息率越高，其長遠價值就越低。因此，利息率越低，則「房價租售比」高企給購房者帶來的財富損失越小。

反之亦然。

讓我們看一下今天的情況。按照央行規定的一年期短期貸款利率5.31%算，100萬元人民幣一年能收回5.

31萬元人民幣的利息。而在1：500的房屋租售比下，一套售價100萬元人民幣的房屋，乙個月租金為2000元，一年僅能收回2.

4萬元。就是說，在年利率5.31%的情況下，如果光從利息的角度看的話，你買房一年就得虧掉2.

9萬元人民幣。

你會認為這是利息率算得太高的結果嗎？我可以告訴你，實際上按照央行的利息率計算已經是很保守了。比如溫州的民間借貸利率就在10%左右；在我的雲南老家，農民們向農村信用社貸款的年利率是20%；現在我們每個人都至少有一張的信用卡，日息萬分之五，相當於年息18%。

請算一下，年息10%的話，你一年就能收回10萬人民幣，而買房出租的話，你一年只能收回2.4萬元人民幣，這房屋租售比是不是太高了？

可以這麼說吧，不考慮其他情況，在年息6%以上的情況下，只要房屋租售比超過1：200，那買房就是不划算的。你手頭有100萬，放在那裡光利息收入一年就有6萬元，而買房的話如果月租金不到5000塊自然不划算——目前北京一套售價100萬的房子，一般只能收到約2000元錢的月租。

但是，中國的貨幣利率並不是這兩年才突然飆公升的，多少年來，民間借貸利率就維持在6%以上了。而北京的房屋租售比，也早在好幾年前就突破1：200，突破1：

300，突破1：400，以至於高達今天的1：540。

在租售比這麼高的情況下，為什麼還是不斷有人掏錢買房？而且人們的這種購房熱情似乎看不出任何消退的跡象？

我認為至少包括如下兩個原因：

第一，通脹預期下房產投資是個相對可靠的財富避風港。如果單從租售比看，現在買房確實不划算，但是如果考慮到通脹預期，考慮到在通脹下未來的房價還會繼續漲，未來的房屋租金也會漲上來，那現在買房就是很划算的交易了。當然，未來的通脹幅度會有多大，是否大得足以抵消這高企的房屋租售比所帶來的損失就不知道了。

但那些在過去幾年中買房的人，即使是在1：200、1：300的房屋租售比下買房，那也是划算的，因為房價早就翻番了。

第二，住房公積金推高百姓購房熱情。住房公積金是乙個鼓勵人們爭相買房的政策。同樣一筆錢，如果可以有多種用途的話，那它不一定會推高房價，也不一定鼓勵人們購房置業。

但如果你指定這筆錢一定要用於買房的話，則一定會推高房價，一定有鼓勵人們買房的效果。而住房公積金起到的就是這樣的效果。試想，**每個月從你的工資中扣掉一大筆錢，而這筆錢除了買房之外，你不能用作其他用途，那你還不趕緊取出來買房，那你豈不是傻瓜了？

當然，不了解情況的人可能要說：「公積金存在那裡也可以有利息嘛。」但我還可以告訴你，公積金的年息率相當相當相當低！

以北京住房公積金管理中心執行的辦法為例，當年存入的公積金利息只能按活期算，也就是年息0.36%；而上一年轉存的公積金利息，也只能按照定期三個月整存整取存款利率計息，也就是年息1.71%。

不管是前者還是後者，和民間至少6%、普遍10%的借貸利息率相比都是非常低的！既然一筆錢趟在那裡，而利息所得又那麼低，那人們趕緊把它取出來買房也就一點都不奇怪了。

話得說回來，從利息率的角度看，中國的房屋租售比確實很高了，而當下的通脹預期也依然強烈，但是，哪一方面的因素更為強大，我就不知道了。所以如果你要買房的話，還是請自己判斷自己決策，千萬不要把這篇文章作為太重要的參考依據。我不是專家，更不想為任何人的投資行為負責。

當然，造成中國房屋租售比居高不下的，可能還有別的什麼原因，只是我自己還沒想到，但願懂行的高手能多多指教。