什麼是商業配套？這個概念看起來比較寬泛，舉幾個例子：做過購房意向調查的人通常都會被問及諸如這樣的問題：
你希望自己的小區裡配備有哪些設施？選項一般有便利店、洗衣房、會所、美容美髮店等等，這些屬於社群級商業配套；許多掛牌**的二手房，往往會在備註欄填上這樣的說明：「距離××超市僅500公尺」、「靠近武林路**街，地處武林商圈」，等等，這些可視為對區域級商業配套；再者，還有市級商業中心，這些都屬於商業配套範疇。
商業配套對樓盤乃至對住戶生活的影響可謂不言而喻了，對房地產開發商也自然至關重要。在老城區土地**充足的年代，房地產開發信奉的金科玉律——地段，其實也是配套對樓盤開發的乙個縮影：好地段自然意味著便利的交通、完善的設施以及成熟的商業氛圍；如今，郊區板塊異軍突起，不再有成熟商圈依靠，自住性需求使社群商業越來越成為盤「活」郊區樓盤的靈魂。
追本溯源：便民，社群商業的本質特徵
社群商業，顧名思義，是以社群居民為主要服務物件，滿足居民日常各種基本生活消費的商業型別，它的重要特徵是其提供的服務具有便利性、經常性，但**往往也不一定低廉。據悉，社群商業的概念最早起源於20世紀50年代的美國，家庭汽車的普及和城郊發達的高速公路使得城市居民大量向郊區擴散，由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社群商業。
在我們的印象中，可以稱得上「社群商業雛形」的是一些散布在居住區的小賣部、雜貨鋪，它們以附近的街坊為主要的服務物件，儘管只是「雛形」，但其聚人氣的優勢從一開始便顯露無遺；底商的概念是從90年代才有的，據說底商的出現與當時底層房子不好賣有一定的關係，開發商把小區外圍沿著道路的底層作為商鋪，底商給開發商帶來了巨大的經濟收益，甚至高於住宅銷售所取得的利潤，一時間，底商作為社群商業的重要載體出現在大大小小的小區中；90年代後期，會所開始出現在一批新建的小區中，社群便利店等詞彙也開始出現在樓書裡並深入人心；如今，近郊樓盤湧現，商業大配套的不足將社群商業推上了台前，成為凸現樓盤品質的重要方面。
如何給社群進行配套？社群商業的服務半徑如何衡量？有乙個很形象的尺度——「51015」。
具體指的是居民出家門步行5分鐘可以到達便利店、步行10分鐘可以到達超市和餐飲店、騎車15分鐘可到達購物中心。社群商業產生於居民對生活便利的需求，因此，社群商業的配套遵循的是以人為本的原則，完善居民日常所需的購物、餐飲、修理、理髮、洗衣等綜合服務、再生資源**服務、家政服務6大功能。
有專家認為，狹義的社群商業指的是為滿足居民日常購物飲食家居等基本的需求提供的商業服務，而廣義上社群商業還包括會所等社群配套服務，甚至包含了對商業影響至關重要的交通。專家認為社群商業是城市商業中最活躍的因子，在某些發達國家，社群商業數量可佔商業總量的95%，而目前杭州的社群商業，仍處於起步摸索的階段，從社群商業的規劃到後期的經營還有許多需要完善之處。
現狀：重開發、薄經營，杭州社群商業的癥結
商業地產專案在杭州似乎已成為乙個雷區——大量商業專案的經營困難使開發商對「商業」多少有些感冒，而社群商業作為乙個非獨立的專案，近年來卻引起了開發商的高度重視，完成了從住宅專案開發附屬到「社群靈魂」的角色轉變。蛻變，陣痛也是必然的。
問題一、沒有規劃，自發經營，管理混亂
以早期的社群商業——底商為代表，當時的開發商更多考慮的是銷售，底商能給他帶來高於住宅的利潤，因此，只要好賣就行了，基本沒有考慮對業態進行規劃。樓盤交付後，購買商鋪的業主或自己經營或出租，考慮的當然是怎麼賺錢怎麼經營，於是可能出現這樣的景象：兩個相鄰的商鋪，一家裝修精緻，擺放著高階時裝，一牆之隔卻出現了一塊破舊的紙牌，上面寫著「**紙板、紙箱、舊家電」。
這個比方主要是想說明早期的社群商業經營缺乏統一規劃和管理，容易出現招商困難、業態參差不齊以及風格大相徑庭等等問題。
成功的社群商業應該是先招商再開發，在國外，商業地產開發商如果沒有一批穩定的客戶是不會輕易開工的。
問題二、經營困難，開發商投入大，產出少
在房地產開發起步之初，開發商也曾把社群商業作為乙個賣點，譬如在許多樓盤的樓書和宣傳資料裡都明確註明小區配有會館、餐飲、休閒健身、便利店等設施，然而，多年過去了，有調查顯示大部分由開發商經營或管理的社群商業(主要是會館以及小區內商業等)都處於入不敷出、慘淡經營的狀態。也有許多開發商大倒苦水，在社群商業的經營上每年要有多少多少萬的支出。
曾被業內作為典範的桂花城會館引入的外婆家餐飲是社群商業經營紅火的為數不多的幾個案例之一，然而，也難逃關門撤離的命運。業內人士分析稱，小區內的商業經營面臨很大的尷尬：比如桂花城外婆家，儘管經營較好，但其經營所需的「熱鬧」與業主生活所需的「安靜」形成了尖銳的矛盾；此外，高檔樓盤的出入管理也不適應於高檔商業的服務與管理，桂花城外婆家的案例引起開發商對社群商業規劃的更多思考。
問題三、近郊樓盤入住率與社群商業經營難成良性迴圈
目前也有一些開發商改商鋪銷售為租賃，以期更好地控制和管理，然而，在新交付的近郊樓盤中，由於入住率的問題，招商和經營困難也將成為一大困擾。
作為商家，往往希望選擇乙個最有利的時機進入，一般希望小區的入住率達到一定程度；而對業主而言，社群商業的經營與生活的便利有十分密切的聯絡，因此也希望商業業態基本成熟**住。雙方選擇時機的衝擊，造成了目前許多近郊社群商業招商的困難。特別是前幾年投資比例較大的樓盤，交付後短期內入住率偏低，難以吸引有實力的商家入駐，而商業配套的欠缺大大削弱了樓盤的可居住性，勢必影響更多的業主推遲甚至改變入住計畫，入住率與社群商業難成良性迴圈。
問題四、同區域樓盤間社群商業的配合較弱
目前看來，該問題並沒有產生較大的負面作用，但已有業內專家指出開發商特別是近郊開發商應當多關注相鄰樓盤的商業規劃，以免造成業態飽和以致惡性競爭。
探索：重基礎、多培育，近郊社群商業的必由之路
杭州的社群商業還處於起步和摸索的階段，經歷過挫折和教訓的開發商們也不斷地總結經驗並汲取人之所長，坤和·親親家園和天陽·棕櫚灣兩個近郊**對社群商業的探索也可謂走在了前列，也取得了一定成績。為此，記者特走訪了坤和建設集團(杭州)市場總監葦愔以及天陽房產招商部經理姚國良，通過對他們的採訪，整理和總結了以下幾點社群商業開發與經營的經驗。
重基礎——專案規劃階段做好社群商業規劃及定位
社群商業不再僅僅是住宅的附屬品，因此，在專案規劃階段做好商業規劃將給社群商業日後的經營打下良好的基礎。
親親家園和棕櫚灣的社群商業不約而同地採用了開放式設計，並與居民生活空間有一定的隔斷，目的就是要使社群商業既服務社群又不影響到業主的生活。
此外，葦愔強調了對客戶的研究。樓盤的定位特別是目標居住人群的定位必將影響社群商業業態的規劃。研究目標居住人群的生活習慣、潛在需求以及尺度感覺，以期對社群商業進行合理的規劃配置也是社群商業的重要基礎。
購房者可根據性別、年齡、收入水平、文化修養、價值觀念、社會階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著不同的消費需求、消費心理、消費動機和消費結構。較高的收入水平決定較高的消費水平，通常他們的消費結構比較多元化，注重生活品質，對充滿體驗、娛樂、數碼等元素的新鮮事物的需求相對較高。相應的，收入水平較低決定了較低的消費水平，其消費結構則更側重吃、穿、用等日常生活最基本的消費需求。
這些不同的消費特點和消費結構就決定了社群商業在開發時需要考慮商業的業態配比和商業組合。
多培育——加強招商，建立商家聯盟
有了好的商業規劃，如何實現？招商便顯得十分重要了。目前許多郊區**都採用「配套先行」的策略，在專案之初就開始籌畫和招商。
從某種意義上，這是乙個進步。將招商提前，可以與商家形成良好的溝通與互動，對於商家的需求能夠更好地把握，若有硬體上的不完善也可以及時修改。比如商鋪硬體的某些細節：
規劃餐飲業所需的煙道等設計、空調機位的擺放是否會影響美觀、招牌位置大小是否適宜，以及店鋪入門台階的設計儘管避免對經營的不良影響，等等。
在招商過程中，注意商業品牌與小區檔次的協調是十分重要的，天陽·棕櫚灣和親親家園的招商都借鑑了萬科的經驗——建立品牌商業聯盟。通過與品牌商家建立聯盟，以實現開發商與商家的長期合作。當然，商家聯盟的建立需要一定時間的積累，同時也考驗著開發商的品牌和實力。
借鑑：萬科四季花城的啟示
提起社群商業，業內人士紛紛提到了萬科四季花城，許多去過四季花城考察的人都稱「頗有感觸、受益匪淺」。在此，特鏈結深圳萬科四季花城的些許資料，並收錄了部分觀察者的體會。
基本資料：深圳萬科四季花城位於深圳市龍崗區布吉鎮阪田村，新布龍公路與五和大道交界處，已開發了七期，總占地面積37萬㎡，總建築面積53萬㎡，規劃近5000餘戶，是深圳罕有的郊區**。四季花城
一、二、三和四期入住率達98%。
社群商業：300公尺商業街(其中業態包括了華潤超市、便利店、診所、銀行、書店、麵包屋、洗衣店、音影店、海爾專賣店、裝飾材料店、布藝店、衝曬鋪、美容美髮、咖啡店及萬店會精選商家)
特色及賣點：1.歐洲小鎮風情2.愜意、舒適的生活空間3.歐式風情商業街4.萬科物業管理除日常清潔，家政服務外，還提供四點半學校等系列服務。
深圳萬科四季花城作為郊區**的成功案例，有許多值得借鑑的地方，比如四點半學校，開發商考慮到業主工作時間與普通學校上下學時間的衝突，為了解決孩子在四點半放學後至家長下班這段時間的看管問題，引入了四點半學校，目前親親家園引入的綠城育華小學也能提供這一服務。
回到社群商業，萬科四季花城給我們的啟示主要有四點：
一、目標人群定位準確。四季花城以歐洲小鎮風情吸引了一批年輕的在城市生活的白領，據悉，白領階層在其業主中的比例高達90%，由於入住人群的高度集中，給業態規劃帶來了方便。
二、開發商真誠經營社群商業。從資料看，萬科四季花城的入住率較高，達到98%，但作為乙個郊區**，四季花城交付初期也曾遇到過杭州開發所苦惱的入住率低無法吸引商家的問題。葦愔在採訪中講述了其去四季花城參觀中的乙個小發現：
當時的四季花城入住率並不高，商家經營也不是很好，部分商家也頗有微詞，在參觀四季花城商鋪過程中，她發現了乙個商鋪門上的小紙條，內容說的是開發商對商家經營繼續支援、補貼等等，重要的是開發商面對社群商業產生的問題不迴避，而採取的是真誠的合作態度，這是值得杭州開發商學習和深思的。
「大商業」和「小商業」的完美結合社群商業未來的發展趨勢
大商業 和 小商業 的完美結合 社群商業的未來發展趨勢 先拋開我們的題目，說些北京的商圈發展模式，2002年以前，我國的商業地產開發，基本不存在系統的規劃和運營，其運營和管理基本也僅僅侷限收取租金和提供簡單的物業管理方面。隨著經濟的快速發展，原有的商品零售和批發的市場已經不能滿足商業零售業的發展對物...
社群商業招商方案
錦蘭公寓商業招商方案 1 專案基本情況 1 專案概況 本專案位於拱墅區運河邊，西臨規劃麗水路，東依長樂路，緊鄰京杭大運河 大兜路歷史文化步行街和運河商務綜合體，為城市人文歷史 生態環境和生活配套資源聚合之地。專案延續了綠城經典建築的高貴血統，鬧中僻靜的自然環境，是杭州城市中心高檔精品住宅社群。專案總...
社群商業的規劃與設計要點
0頂 1 1人頂社群商業以服務本地區或本樓盤居民的日常消費為主要功能導向，所以從業態上來說，以以下幾類為主 1 生活配套服務 鮮花店 洗衣店 超市 便利店 2 家居生活類 如家居裝飾品 家紡用品店等 3 休閒生活類 咖啡館 足浴 美容 美髮 ktv 4 餐飲 中餐 西式快餐 各類特色餐飲 5 零售類...