（1）、投資分析
▲商情因子（e）
按照第四章相關內容，從事商品批發的專業市場商鋪的目標商情因子應至少為b級，從事商品零售的專業市場商鋪的目標商情因子應為c級，前者針對的消費群體需要覆蓋所在城市，後者所針對的消費群體需要覆蓋區域性消費者。專業市場商鋪的投資者在投資過程中必須對該專業市場的經營內容及市場環境進行必要的了解，以判斷未來該專業市場商情因子的成長空間，是否能夠達到目標級別。
需要指出的是，如果乙個專業市場的最終商情因子被提高到b級，甚至a級，那麼這樣的專業市場的投資價值就會顯著提高，假如商鋪投資者可以挖掘到未來商情因子可以成為a級的專業市場商鋪，就可以做更多關注。
乙個有公升值潛力的專業市場就是商情因子具有顯著成長空間的專業市場。
▲客流量（po）
從事零售業務的專業市場，客流量主要來自周邊區域；從事批發業務的專業市場的客流量範圍覆蓋所在城市，甚至很多城市。專業市場客流量依賴於專業市場的成本優勢，以及市場推廣的效果。我們在關注專業市場客流量的同時，也關心同一專業市場裡，哪些商鋪的客流量比較大。
通常，越靠近專業市場入口的商鋪客流量越大。
▲「可視性」因子（vi）
專業市場一層、靠近出入口的商鋪的「可視性」顯然是最好的，租金最高，價值也最高。我們可以這樣認為：專業市場公共空間周圍的商鋪的「可視性」較好，包括扶梯周邊等。
專業市場開發過程中，如果開發商能夠使盡可能多的商鋪的「可視性」保持相當的、良好的水平，那麼絕大多數商鋪的價值都會很高，很少存在因為部分商鋪「可視性」低引起的銷售難、出租難的問題。乙個成功的專業市場專案就是乙個裡面商鋪的「可視性」最大化的專案。
▲樓層（f）
專業市場商鋪與其他任何商鋪形式相同，一層商鋪的租金、售價都較高，商鋪投資者需要平衡考慮售價和租金收益之間的關係。
▲交通條件（t）
專業市場的交通條件主要指外部交通條件，商鋪投資者需要結合專業市場經營產品的種類、專案的市場定位、主要客戶群等問題做出判斷。
交通條件對專業市場價值的影響度相對商業街來講，比較低，只要專業市場能夠在商品的成本上為消費者創造最大的吸引力，現狀交通條件即使不好，也不會直接影響商鋪的價值，而且只要該專業市場有市場吸引力，公共運輸設施都會很快完善。當然，交通條件越好，越有利於專業市場商鋪價值的提公升。
國內家電連鎖經營企業，國美電器、蘇寧電器等，其連鎖店就屬於典型的專業市場形式。因為它們創造了較大的**優勢，所以即使連鎖店的交通條件不理想，其市場價值也會很高，畢竟消費者的交通成本遠比購買電器所節省的錢要少很多。
▲停車條件（p）
專業市場的停車條件對於經營特別重要，尤其對於規模較大的專業市場，停車條件將直接影響其經營情況，以及商鋪的價值。商鋪投資者在選擇商鋪時要看開發商對停車場的規劃設計狀況，如停車場規模，可停車的數量。
正如我們在上一章中所談到的，中國汽車家庭化已經不是趨勢的問題，專業市場對停車位的依賴越來越大，開發商不僅要考慮專業市場現狀停車位的需求，而且要考慮未來發展的需要。
以北京中關村海龍電子大廈為例，開發商考慮了停車問題，但顯然現狀停車條件已經制約了該電子專業市場價值的提公升。到過該市場的人都會對車位難覓的經歷記憶猶新，而且每次都有不少車停在路邊上。像海龍電子市場這樣的專業市場，未來主要的消費群體都會是有車階層，那麼很顯然停車位不足會有很大的負面影響。
▲整個專案規劃設計的科學性（d—design）
專業市場規劃設計的主要指標是公共空間的規格，包括分割槽方式，主要通道的寬度及長度，次要通道的寬度，以及電梯、扶梯等公共空間的規劃設計等。專業市場主要通道的寬度與商業街的寬度不可同日而語，一般比較窄，次要通道寬度更窄。
▲硬體條件（c）
專業市場商鋪的硬體條件很簡單，面寬、進深都可以靈活調整，只有層高
及設計引數對功能的影響相對較大，其他諸如水、電、煤氣、汙水排放等技術性設施通常很少牽涉到，即使需要，一般都容易解決。
專業市場的層高與所經營的商品的型別密切相關，以家具城、建材市場、辦公用品為例，它們經營的商品對建築本身有要求，之間存在本質的區別，尤其是建材等，對層高和設計引數有較高的要求。
▲經營商品的型別（g）
專業市場經營商品的型別幾乎包括絕大多數生活用品，不同的商品型別對商鋪的價值影響是必然的。經營電器的專業市場和經營辦公用品的專業市場，商鋪單位面積的銷售潛力自然不同，如果商鋪投資者不清楚專業市場主營商品的型別，最終誤判商鋪的價值是不可避免的。
為什麼北京海龍電子市場每平方公尺的售價可以達到8萬元，而北京水錐子圖書批發市場商鋪評估銷售**可能不到每平方公尺3萬元？原因在於從事電子產品銷售的商鋪單位面積銷售額會大大高於從事圖書銷售的商鋪。
鑑於以上原因，商鋪投資者在進行專業市場投資時，需要對經營商品的影響力做充分考慮。
▲隸屬專案的運營特點（m）
專業市場運營特點，包括專業市場的投資形式、定位、管理水平等，對商鋪的價值影響是不言而喻的。
專業市場專案，同其他任何商業房地產專案一樣，管理水平的高低對其價值的影響是深遠的：管理水平低，會直接導致消費者層次的降低，間接造成運營銷售的降低，和商鋪租戶租金支付能力的降低，總之，商鋪的租金收益能力下降，商鋪投資價值降低。
目前，國內專業市場的競爭極為激烈，很多國際專業市場運營商已經大量登陸中國內地，雖然也有不少本土專業市場運營商飛速成長，但殘酷的市場競爭將不可避免。目前，國內知名的專業市場運營商有專營電器的國美電器、蘇寧電器等，專營家居建材的東方家園、家世界等，專營電子產品的北京海龍電子市場等；國際知名的專業市場運營商有專營家居用品的挪威宜家、英國百安居、德國歐蓓德，專營企業用品的麥德隆等。
需要指出的是，以上專營電器、家居用品的專業市場的管理、運營能力普遍很高，通常由大型機構直接投資，並直接經營，這類專業市場所涉及到的產品種類繁多，而且貨物占用資金量大，市場規模超乎尋常，很多商業機構在此市場大規模「駐紮」，商鋪投資者很少有投資機會。
▲商鋪初始售價（pc）
商鋪投資者在進行專業市場商鋪投資時，要搞清楚，商鋪初始售價是否反映了商鋪現狀客觀價值，另外，投資者需要對專業市場裡面不同的商鋪做出價值判斷，這是另乙個重要的問題。
商鋪投資者經過以上兩個環節確認的初始售價將決定商鋪投資者初始投入資金的數量，以及未來成長的空間。目前，專業市場商鋪投資市場存在一定程度的炒做成分，投資者極有可能以相當於5年以後商鋪價值的**購買商鋪，換言之，價值被開發商所透支，商鋪投資者的投資會遭受損失，惡劣情況下，這類商鋪投資者簽約付款之時就被高位「套牢」。
▲商鋪周邊房地產發展趨勢（re）
專業市場周邊各類房地產的發展趨勢對專業市場商鋪價值的影響是商鋪投資者必須深入考慮的。事實上，商鋪價值提公升的空間很大程度上受此因素的影響。對於乙個周邊各類房地產發展落後的專業市場來講，如果未來周邊有大型的房地產開發規劃，那麼這個專業市場商鋪的價值公升值是必然的。
專業市場商鋪和商業街商鋪比較，後者的價值受周邊房地產發展趨勢的影響更大。原因在於專業市場更多靠商品的**優勢，而不是靠商業氛圍，而且專業市場商鋪的投資模式中存在運營價值因素。
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