學號：2011403030227 姓名：董齊章班級：機械工程學院工業設計2班
中國房價過高原因
中國的房價，自2023年房地產市場化改革後，一路**。特別是2023年後，房價更是猛漲。是什麼原因讓房價一路猛漲的呢？
房子的**，像其他商品或資產一樣，是由供給和需求決定的。從供給方面來說，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供給的源頭。所以，中國高房價的第二個因素是中國土地制度。
由於中國規定城市土地必須國有化，地方**就壟斷了城市的土地供給。為了獲得最大利益，作為壟斷者的**，於是就限制土地供給以保持壟斷**。這種土地制度的結果，一是大大限制了房子的供給數量，因為供給房子首先要供給土地;二是增加了房子的成本，同時縮減了房地產商繼續開發的資金;三是人為製造稀缺，物以稀為貴，土地供給的短缺就會讓房子有公升值機會和囤積的價值，從而引起大量投機和囤積。
結果可想而知，這種土地制度必然會製造高房價和住房難。
中國高房價的第三個因素就是貧富差距過大、低工資和低社會保障。由於貧富差距過大，富人集中了過多財富，他們就有錢買貴房子，況且他們可以不在乎房價，所以只有他們才可以把房價拉的那麼高。另外，由於貧富差距過大和低工資，佔人口絕大多數的普通民眾購買力就低，加之社會保障不足，他們更不敢消費，由此導致中國內需不足、產能過剩和產業利潤低(除房地產外)，繼而導致富人不想投資實業;富人不想投資實業，**、**風險太大，城市化發展的機緣讓房子具有很大的投資或投機價值，於是他們就集群的投資或者說投機房地產，導致房價過高，普通民眾又被高房價剝削一次。
胡潤研究院和群邑智庫4月12日聯合發布的2011胡潤財富報告顯示，中國千萬富豪已達96萬人，相比去年增長9.7%，其中包括6萬多個億萬富豪，比去年增長9.1%。
在富豪個人投資方向上，房地產佔據主導地位，超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產。在缺乏官方統計資料的情況下，《財經》雜誌引用其他人的判斷估計，2023年到2023年**的新房當中，高達50%到70%的比例都是由投機客購買的，目前處於空置狀態。2023年商品房銷售10.
4億平方公尺，按照每套100平方公尺計算則2023年新增空房500-700萬套。
由於貧富差距過大、低工資和低社會保障導致中國內需不足，產能相對過剩，就會產生過多淨出口，使外匯儲備不斷增長並面臨很大的人民幣公升值壓力，而人民幣公升值的預期，又導致過多資本流入，尤其是熱錢，增加房地產泡沫，並進一步加劇外匯儲備的增長和人民幣公升值預期與資本流入、外匯儲備增長的互動迴圈。在資本流入過程中，央行通過在外匯市場上購買外匯而形成外匯儲備，因此外匯流入的過程就是央行向市場釋放基礎貨幣的過程。2023年12月底至2023年3月底，中國金融機構外匯占款增量為22.
22萬億元人民幣，是同期內中國狹義貨幣m1增量的1.01倍。這意味著，過去11年內的大部分時間內，外匯占款已成為中國央行發行基礎貨幣的最重要甚至唯一渠道。
由外匯增加導致的基礎貨幣投放增長，又導致通貨膨脹和貨幣流動性氾濫。通貨膨脹導致負利率，貨幣流動性氾濫推高物價和資產**，在城市化的機緣下，處於**上公升勢頭的房子就成了保值增值和投機的物件。
第四，中國**和美國**的財政貨幣政策所導致的流動性氾濫和通貨膨脹。無論是美國在2023年網路泡沫破滅後實施寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策，還是次貸危機後大量印刷美元挽救經濟，都迫使大量美元流入中國，導致中國的流動性過剩和通貨膨脹，推動中國房價**。面對2023年全球經濟危機，中國**開啟4萬億經濟刺激計畫，經濟的貨幣政策加積極的財政政策，又為後續的高房價注入貨幣動力。
第五，出口政策和外匯政策。美元流入中國，中國外匯儲備快速增長，導致國內基礎貨幣投放過多，為房價**推波助瀾。這不得不引起我們思考引起中國高房價的第五個因素：
出口政策和外匯政策。中國居民和企業的外匯，基本都被**銀行購買，變成基礎貨幣發行。在中國外匯儲備快速膨脹的今天，過去的政策早已不符合事宜了。
由於曾經的外匯短缺，中國一直比較強的鼓勵出口傾向，如對出口退稅，一邊減少了國內貨物，另一邊刺激淨出口增加導致外匯儲備不斷增長和被迫投放基礎貨幣，因而加劇通貨膨脹和負利率。其實這還不如停止出口退稅直接印刷人民幣發給居民購買這些出口貨物呢，出口退稅換來的是外國「畫紙」和通貨膨脹，而印刷人民幣發給國內居民消費，雖然也通貨膨脹但國內居民畢竟還獲得了消費增加。央行購買外匯防止或減緩人民幣公升值，其實這樣是得不償失。
央行購買了外匯，可能阻止了人民幣公升值，但引發了通貨膨脹，對出口企業來說可能是一樣的，但對非出口企業和多數國民來說又是乙個壞結果。再說，由於購買外匯引發通貨膨脹，可能由此導致緊縮貨幣政策，反而對包括出口企業在內的所有企業都不利，更阻礙經濟發展和人民生活水平提高。央行購買外匯干預匯率的結果，可能就是「滯漲」或類似於「滯漲」的壞結果。
而這三個方面的舊政策，無疑都在加劇流動性過剩和通貨膨脹，因而推動中國房價**。
第六，對民營企業投資和發展的限制。國內富人扎堆投資房地產，為此我們需要思考為什麼他們扎堆投資房地產而不是別的?所以，推動中國高房價的第六個因素就是對民營資本投資和發展限制的各種政策，如國企壟斷領域對民企的實際限制，對民間金融發展的限制，及其他一切危害民營資本投資經營的各種限制和不合理的稅收設計等。
如果放開民間金融發展，一方面讓這些除投機房產外幾乎無處可去的資金找到出路，另一方面還可以通過金融支援民營企業的發展，降低民營企業的困難，讓更多資本樂於投資實體經濟，而不是去投機房地產。民營企業的發展，讓更多的人獲得就業，增加普通民眾收入，就會提高內需，改善國內實體經濟發展環境，減少因外匯儲備增加帶來的流動性過剩和通貨膨脹，就可以減少投機房地產的資金，改變這種不健康的發展模式。
第七，腐敗。說過了富人推高房價，那我們也該討論討論**的問題了。**在土地供給中腐敗，就會增加土地成本，進而就會提高房子成本和**。
**給自己建別墅或被**後允許房地產商蓋別墅，就會減少商品樓房的土地供給。****收了房子，或者拿**的錢買房子，就會減少市場**。更重要的是，各地**出於自己的利益，不顧民生而把城市當成私產經營獲取土地暴利，對維護自身利益的房價調控和保障房建設消極應對或暗中抵制，相對於其職責來說，這也是變相的腐敗。
第八，中小城市及城鎮基礎設施發展滯後導致年輕人口湧向少數大城市。在東亞國家，特別是中國，其民族文化似乎讓人們很喜歡向少數大城市聚集，這在中國年輕人中表現的尤為明顯。不僅如此，中國的年輕人不僅喜歡往大城市裡擠，甚至還非要往大城市的中心區域擠，連大城市的郊區和衛星城都瞧不上。
但同時，如果我們透過表象繼續深入反思，我們就會發現更重要的是生活的環境和發展的機遇，民族文化作用其實是次要的。中國中小城市尤其是小城鎮發展不足，基礎設施尤其是人文設施匱乏，經濟要素集聚能力不強，而大城市又為自己gdp和稅收等利益考慮過多集中了產業、就業崗位和個人發展機會，城市群也未得到充分發展利用，導致人口和經濟主體過度向少數大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。
相對於居民，企業有更強的經濟實力購買或租賃房屋，導致城市中心區域過多用於工商服務業，留給居住的土地和房子相對不足，就拉高了房價。
第九，廉租房供給不足導致商品房需求剛性。有人認為，過於追求自有住房的國民性格提高商品房剛性需求。的確，國際統計表明，房價和住房自有率呈反比。
在同樣需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比較有彈性，無論房地產商還是投機者都不敢隨便拿剛性需求提高房價。但是，如果有比較好的廉租房，且適合結婚居住，年輕人會傻到揹負沉重負擔去**購買房子嗎?無論從經濟上還是生活質量上，這都是不划算的。
中國保障房不足10%，而商品房佔九成以上。中國自有住房率高，說白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己買房子住，而不是什麼追求自有住房的國民性格問題。如果有大量廉租房，普通民眾有多少不理性的去購買那些無論從經濟上還是從精神上來說都不划算的**商品房?
如果有大量廉租房，有多少投資者會**買房然後**出租?無論是中國住房自有率高，還是高房價或住房難，根本的還是廉租房**不足。
第十，高房價的首要責任是**調控房價不力。控制房價**，降低過高房價，改善民生，這是**的責任。但**為什麼沒有控制住房價**呢?
這還是因為**控制房價的力度不足。除了土地政策導致高房價外，**不能控制房價**的兩個根本因素就是對投機囤積房子的打擊力度不足和保障房尤其是廉租房的供給不足。如果徵收較高的二手房增值稅、對多套房子徵收較高房產稅、強制空房出租，房地產投機很快就會大幅減少。
如果**大量增加保障房，尤其是廉租房，就會大幅降低對商品房的剛性需求，降低市場租金，讓房地產投機或投資價值大幅縮水。
第十一，小戶型拉高房價。在高房價的情況下，買大房子需要有相當的財力，但對多數實際需求的購房者來說這顯然是不現實的，他們只有選擇小戶型，如兩室一廳或一室一廳。如果房子都在三室一廳或以上，對於許多購房者來說，只有降低房價他們才能買得起，所以中等戶型和大戶型會迫使房價降低。
而小戶型，則就會提高平方公尺的**。更重要的是，小戶型會導致人口特別密集，在乙個區域內，過於密度的人口必然導致房價過高。如果這些原來住小戶型的人更有錢了，或因贍養父母需要和父母同住，或生了孩子沒地方住，他們可能選擇購買更大一些的房子。
如此一來，在這個區域內，小戶型會導致換房增加和未來競爭購買中等戶型或大戶型房子，但由於人口密集，無法再增加房子，購房競爭將提高房價或使房價維持在高位。相反，在歐美國家，房子大，人口密度低，房價也比較低。
第十二，獨生子女政策拉高房價。首先獨生子女政策導致性別比失衡，在高房價和物質主義的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的資本。性別比失衡，導致結婚買房更加剛性。
同時，由於是獨生子女，兩個父母供養乙個孩子，甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買一套房子，這就提高了對高房價的支付能力。根據鏈家地產交易中心統計,北京首套房貸者的平均年齡只有27歲,而日本及德國首次購房人平均年齡42歲、我國台灣地區首次購房人平均年齡36歲、美國首次購房年齡亦達30歲以上，北京首套房貸者如此年輕，這說明中國很多購房者是依靠父母財力購房。如果沒有獨生子女政策，一家養兩個孩子，再加上兩個孩子的上學等花費又比乙個孩子多，那麼許多家長就沒有那麼多財力幫孩子買房子。
由於是獨生子女，父母把全部的期待都放在這乙個孩子身上，更希望他們在城市尤其是大城市獲得更好的發展，這無疑就增加了大城市房價的推力。
第十三，城市化發展和經濟發展推高房價預期。對房地產投機者來說，他們敢炒房子，是因為他們認為有人會接手他們的房子。這個預期支撐，就是城市化和經濟發展。
城市化，會有越來越多的人進入城市，讓炒房子的人有了發財的機遇。經濟的發展，就會使未來人均收入提高，就提高了未來房子的購買力，亦增強了投機者對房價上公升的信心。另外，就像經濟發展對於**的預期一樣，經濟發展巨集觀狀況亦影響房價的信心。
如果經濟增長速度比較快，投資者就比較有信心，銀行對其也有信心;相反，如果經濟發展放緩或低迷，房地產投資者或投機者就會失去信心，銀行也失去對房地產的信心，此時虛高的房價就難以維持。
二、再分析中國房價的真相
任何物品的市場**，都是由供給和需求的博弈形成，房地產也不例外。分析房價的真相，就要分析供給和需求。
從供給上講，有房子首先要有土地，而**壟斷土地**，一是減少了土地供給，二是提高了房子的土地成本，必然減少房子的**。全國工商聯房地產商會就全國9城市「房地產企業開發費用」的調查顯示，在總費用支出中，流入**的共有二部分，一是土地成本，二是總稅收，合計佔到了49.42%。
房地產專案開發中，土地成本佔直接成本的比例最高，達到58.2%。據悉，一些小產權房，**只有市場的三分之一左右，但由於觸動了土地財政而被打壓。
可見，土地制度對中國房價的影響是多麼高。所以，中國高房價的第乙個根本因素是中國的土地制。
其次，供給分為公共供給和市場供給，也即保障房和商品房。如果有足夠的廉租房，大多數實際需求的公民是不會購買**的商品房的，那房價必然無法長期維持高位，或至少不會有很大的住房難問題。2023年，香港推出每年85000套廉租房計畫，從此香港房地產市場一直跌了整整五年，房價跌掉了60%。
在新加坡，80%的人口住在保障房中。中國能夠享受到保障房的家庭不足10%，如果中國有足夠的廉租房，**的商品房必然失去大量需求，高房價必然無法維持。所以，中國高房價的第二個根本因素是廉租房嚴重不足。
微觀經濟學期末複習重點
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微觀經濟學作業
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微觀經濟學
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