(一)土地及綜合類
1、土地用途包括哪些種類?
土地分為農用地、建設用地和未利用地。
農用地是指直接用於農業生產的土地,包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等;建設用地是指建造建築物、構築物的土地,包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等;未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
2、如何了解土地**及性質?
對已辦理房地產登記的,可以從《房地產證》中了解;對未辦理房地產登記手續的,可以從土地使用權出讓合同書中了解。
3、什麼是集體土地?
集體土地是指農村集體所有的土地。
4、有哪些用地屬於集體土地?
根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定:農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬於農民集體所有。
5、對集體土地使用權有哪些規定?
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
根據相關房地產法律法規的規定,集體所有的土地,經依法徵用轉為國有土地後,方能依該條例出讓其使用權。
同時,還規定違反該條例的規定,擅自與農村集體經濟組織或其成員簽訂有關徵用土地協議的,其徵用土地協議無效;在非法取得的集體所有的土地上進行開發建設的,以非法轉讓土地論處。
6、什麼是行政劃撥用地?
土地使用權劃撥,是指縣級以上人民**依法批准,在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
7、什麼是合作建房?
合作建房是指以一方提供土地使用權,另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。
8、對合作建房有哪些規定?(深圳)
對一方提供土地使用權,另一方或多方提供資金合作開發房地產,並以產權分成的合作建房視為房地產轉讓。在2023年8月6日後,房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方,出地方直接進入土地交易市場,通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方;對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協議用地土地使用權的單位需尋找合作方的,須經過規劃國土部門對規劃、用地等問題進行審核,並補交市場地價後,再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。
根據《深圳市土地交易市場管理規定》和「深府[2001]94號」文的有關規定,原農村徵地時返還的工商發展用地進入市場的,按建築面積收取市場地價的10%,可以合作建房
9、什麼是土地使用權出讓?
土地使用權出讓,是指**以拍賣、招標、協議的方
式,將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用,土地使用者向市**支付土地使用權出讓金的行為。
10、各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少?
根據《土地使用權出讓條例》第十四條的規定,土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:(一)居住用地七十年;(二)工業用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年; (四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。另外,加油站、加氣站用地為二十年。
11、通過出讓方式取得土地使用權後,是否就可以處分該宗土地?
根據《土地使用權出讓條例》第十五條的規定,土地使用權出讓合同簽訂後,土地使用者未取得該宗土地使用權的《房地產證》前,可以占有和使用該宗土地,但不得處分
12、土地使用權出讓合同包括哪些內容?
根據《土地使用權出讓條例》第十七條的規定,出讓合同應具備以下主要條款:(一)雙方當事人的姓名或者名稱、位址;(二)出讓土地使用權的宗地號、面積;(三)土地使用年期及起止時間;(四)土地使用權出讓金的數額、幣種、交付方式及時間;(五)交付土地的時間;(六)規劃、市政設計要點;(七)專案竣工提交驗收時間;(八)市政設施配套建設義務;(九)使用相鄰土地和道路的限制;(十)建設附屬、附加設施的專案及義務;(十一)違約責任;(十二)當事人認為必要的其他條款。 出讓合同應附上宗地圖,作為出讓合同的組成部分。
13、土地使用權出讓合同規定的用途或條件是否可以變更?
一般情況下,土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的用途、期限和條件開發、利用土地。
對確需改變出讓合同規定的土地用途或條件的,應徵得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同,重新調整土地使用權出讓金標準,並按有關規定辦理變更登記。
14、土地使用權的出讓方式有哪些?
土地使用權出讓包括招標、拍賣、協議三種方式。
15、什麼是拍賣出讓土地使用權?
拍賣出讓土地使用權,是指在指定的時間、公開場合,在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下,競投者按規定的方式應價,由出價最高者獲得土地使用權的行為。
16、什麼是招標出讓土地使用權?
招標出讓土地使用權,是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標,經評標後確定的中標人取得土地使用權的行為。
17、有哪些土地使用權出讓需通過招標或拍賣方式進行?
根據《土地使用權出讓條例》和《土地使用權招標拍賣規定》,凡經營性、營利性專案用地一律以招標或拍賣的方式出讓。
18、什麼是協議出讓土地使用權?
協議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市**與土地使用者以土地的公告市場**為基準,經過協商確定土地**,並將土地使用權讓與土地使用者的行為。
19、哪些土地使用權出讓可採取協議方式?
協議方式出讓土地使用權僅限於以下範圍:(一)工業用地(特區內限高新技術專案用地);(二)市、區**建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地;(三)市、區財政全額投資的機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地;(四)軍事用地。
20、哪些土地使用權出讓經市**批准後可採取協議方式?
下列用地也可以採取協議出讓方式出讓土地使用權,但必須按公告的市場**出讓,並將出讓情況予以公示:(一)屬特區急需或特別鼓勵發展的專案用地;(二)市**以土地入股合作的專案用地
21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協議出讓土地上建成並已竣工驗收的房地產,如何進入市場?
原行政劃撥土地、歷史用地、協議出讓土地上建成並竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產,應補交市場地價。在該規定實施之日起一年內補交的,按下列辦法辦理:(一)補交地價的標準:
1.市、區國有企業按市場地價的20%補交地價。工業用途免予補交。
2.市、區國有企業以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業用途免予補交。
(二)自辦理手續之日起按相應房地產用途,重新開始計算土地使用年期。(三)原安居房進入市場補交地價的標準,按市**有關規定執行。(四)上述房地產補交地價後,發(換)紅皮房地產證,可以進入市場。
(五)上述規定不適用已簽訂土地使用權出讓合同且未交清市場地價或協議地價的土地使用權受讓單位。(六)在本規定實施之日起一年內未按上述標準補交地價的,一律按現行市場地價標準足額補交,但原福利、微利商品房除外。(七)對歷史遺留違法私房和生產經營性違法建築的處理有特別規定的,按特別規定執行。
22、什麼是土地的掛牌交易?
土地的掛牌交易,即在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進行公告,並接受交易申請的行為。
土地使用權公開掛牌交易的,應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少於30日。
公告期限屆滿,按照以下規定確定能否成交:(一)若在規定期限內只有乙個申請人,且**高於最低交易價,並符合其它交易條件的,則此次交易成交;(二)在規定期限內有二個以上申請人的,允許多次**,土地使用權應由出價高者獲得。**相同的,由在先**者獲得;(三)若在規定期限內沒有申請人,或者只有乙個申請人但**低於最低交易價或不符合其他交易條件的,委託人可調整最低交易價,重新委託交易中心交易。
**以**單為準。成交後,由委託人與買方簽訂土地使用權轉讓合同,並由交易中心鑑證。
申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委託人決定,但該最低交易價不得低於應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。
23、有哪些土地交易應在土地房產交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行?
根據《土地交易市場管理規定》的規定,下列土地交易(包括分割轉讓)應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行:(一)經營性專案用地(包括市**收回閒置的行政劃撥用地和歷史用地等)的土地使用權出讓;(二)以協議地價方式取得土地使用權,申請改變用地性質、功能,轉讓土地使用權的,依法收回土地使用權,通過招標、拍賣方式重新出讓;(三)依出讓方式取得土地使用權,已簽訂出讓合同,交清市場地價後進行的土地使用權轉讓;(四)減免地價或交納協議地價的土地使用權轉讓;(五)合作建房,但農村徵地返還用地除外;(六)已建建築物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地,若存在多個產權主體,按照城市規劃由**組織或經**批准組織改造的,選擇改造單位的;(七)已建建築物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地,且產權屬同一主體的,在符合現行規劃前提下,土地使用者選擇轉讓他人改造或與他人合作改造的;(八)為實現抵押權進行的土地使用權及地上建築物、構造物、附著物轉讓;(九)人民法院、執法機關裁定、決定處分的土地使用權及地上建築物、構造物、附著物轉讓;(十)法律、法規允許的集體所有的建設用地使用權交易。其他機構包括中介機構不得進行上述交易。
24、在哪些情形下,土地使用權終止?
根據《土地使用權出讓條例》,有下列情形之一的,土地使用權終止:(一)出讓合同規定的年期屆滿;(二)土地滅失;(三)土地使用者死亡而無合法承繼人;(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效;(五)用地單位遷移或者被依法登出的;(六)市**根據社會公共利益的需要,提前收回土地使用權的;(七)法律、法規規定的其他情形。
25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產權手續?
根據《土地交易市場管理規定》的規定,凡有下列情形之一的,不予辦理產權手續:(一)違反本規定,須公開交易的土地使用權不實行公開交易的;(二)須公開交易的土地使用權不按本規定的規範要求和方式進行公開交易的;(三)投標人或競買人互相串通壓價的;(四)法律、法規規定屬於交易無效的其他情形。
屬於前款第(一)、(二)項情形的,由監察部門依法對有關單位負責人和責任人給予行政處分。構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
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