第一部分：區域市場歷史及現狀2
第二部分：區域規劃對城市開發的影響10
第三部分：常州房地產市場整體研判14
第四部分：常州市場產品巨集觀分析19
第五部分：版塊劃分及研究24
第六部分：常州及新區房地產專案簡析29
第七部分：新區房市分析32
第八部分：消費者及投資者行為分析36
第九部分：常州房地產市場趨勢展望54
第十部分：重點競爭樓盤屬性研究及本案營銷策略建議 59
附： 新區主要樓盤一覽表68
常州其他區域典型性競爭樓盤概覽83
常州其他區域樓盤概況89
2023年第三季度常州市在售樓盤售價一覽表91
（初稿）
第一部分：區域市場歷史及現狀
一、 巨集觀市場狀況
經濟形態的發展和人民生活水平的提高，促使常州住宅市場近年來得到了強有力的快速發展。2003 年常州房地產開發投資總額為52.8 億元，同比增長28.
6%，佔當年全社會固定資產投資的11.8%。房地產開發投資已經成為常州重要的經濟發展支柱。
常州市房地產投資額快速上公升
從巨集觀市場變化來看，房地產整個市場的總體走向仍趨強勢，全市供需總量及供求結構開始不平衡、空置面積大幅減少，房地產熱直接導致了商品房**的快速攀公升。
詳細分析見下述報告。
1、市場供求關係
常州商品房市場發展總量表
從上表資料可以看出，常州歷年總施工面積接近新開工面積與竣工面積之和，說明常州商品房停待工專案少，市場持續良性穩步發展。
商品房施工面積上公升，新開工專案增長加快。特別是2003 年新開工面積同比增56.8%，導致2004 年市場**量大幅上公升。
由於外來人口購房數量增多，社會有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面積迅速減少。2003 年商品房空置面積僅25.2 萬平方公尺，同比下降50.
2%,2003 年受竣工面積（**量）減少影響，導致實際成交數量（銷售面積）下降。**稀缺導致近期市場持續公升溫。
2004 年竣工量**
我們認為由於2002 年商品房新開工量不大，低於當年竣工面積，產生了次年市場**量減少的特殊現象。但是2003 年新開工專案較多，且在2023年已逐步上市。預期2004全年商品房竣工面積將增長至400萬平方公尺左右。
2004 年全年銷售面積**
成交**計算公式：
2004 年全年實際成交＝2004 年預期需求＋（2003 年預期需求-2003 年實際成交）假設未來市場預期需求為常量，常量取值為2002 年實際成交；也就是說，在2004 年和2003 年兩年需求量沒有增長的情況下，2004 年銷售面積不少於291.32 萬平方公尺。實際上假設常州樓市年預期需求僅增長20 萬平方公尺，2004 年的需求量就將達到350 萬平方公尺，結合竣工量預期值表明：
2004 年預期**量雖然增長幅度較大，但相比需求仍然偏低，市場消費得不到滿足，供需依然存在缺口。依據我們對常州市場的考量和分析，綜合竣工量預期值，2023年全年實際銷售面積將在350-380 萬平方公尺左右。我們認為市場供需在現階段仍有不平衡的現象產生。
常州房地產市場需求明顯開發放大，增量原因除人民生活水平提高、購買力上公升之外，很大程度還受近年動遷量力度加大刺激購房需求上公升影響。而供需不平衡直接導致了市場**發生大額增幅。
2、市區拆遷情況分析
常州市區拆遷力度迅速加大
拆遷面積拆遷戶數
常州市區城市建設力度加大，2003、2023年上半年拆遷戶數超過前三年總和。短期內拆遷戶的購房需求急速放大，而市場**不足產生一定供需矛盾。隨著2004 **量加大，動遷戶的置業需求將得到釋放。
據了解，常州為進一步提高城市化率，改善城市整體形象，在今後幾年仍將加大市區拆遷力度。據資料表明，2004 1~3季度年已有5 幅地塊及區域開始了拆遷工作。拆遷居民對房屋購買的需求仍將持續存在，並支撐常州樓市的發展。
3、常州房產**變化
房產**上公升趨勢明顯
全市市區
注：全市包括武進、金壇、溧陽
可見2003 年是常州房產市場**變化最大的一年,當年**量偏少是主要原因。常州市場供求結構將朝著長期平衡的方向發展。但是短期內存在的供需缺口意味著市場吸納量大、**緩幅上公升存在市場支撐。
2003 年常州全市和市區房價**313 元/㎡和542 元/㎡，較2002 年同比增長16.7％和21.6％。
2003 年是常州市場的發展拐點和重要階段。常州人均gdp 首次突破3000美金，未來經濟持續看好對市場發展有巨集觀影響；微觀上，去年**量減少是造成市場供不應求、**飛漲的主要原因。 相比2003 年的大幅增長，常州前兩年**變化比例僅為2％和8％。
2023年**的迅速上揚，說明前兩年應該存在房價被一定低估的現象。目前投資需求也開始出現，市場未來看好。動拆遷工程增多，常州城市建設力度加大，這對常州樓市發展及房價上公升具有積極意義。
目前常州相對無錫、蘇州城市房價偏低，但隨著經濟的發展和城市的建設，
常州房價將逐漸提公升。
2003 年常州市民購房需求受**嚴重不足影響，相當一部分沒有得到滿足。這部分需求將在2004 年以後得到去化，支撐未來樓市健康發展。在以上因素支撐下，近幾年常州市場**仍將快速、穩步增長。
預期2023年市場總體均價增幅保持在300-500 元/㎡左右。
4．土地**分析
2004 年土地**創出新高。2023年常州土地計畫**190.19 萬平方公尺，2023年這個量迅速上公升至445萬平方公尺，土地市場**量增大，**對快速發展的樓市降溫意圖明顯。
1）從2004 年地塊分布區域來看，中心城區出讓面積最大，達到230 多萬平方公尺左右，超過了總出讓土地的一半，市區動拆遷力度加大。北部區域出讓土地面積較大，為88 萬平方公尺左右。北部和中心區塊未來市場競爭激烈明顯。
2023年轉讓地塊區域分布圖
2）2004 年2~8月份完成地塊出讓面積近300萬平方公尺，土地市場呈現非常活躍的態勢。
3）土地**變化也能反應市場的走向。據國土局報告表示，2003 年的土地交易**基本上與2002 年持平。但我們發現區域性地區土地交易**呈**趨勢。
2003 年東部區域共交易三宗地，分別為紅梅生活區，其成交**為117 萬元/畝；金屬壓延廠，其成交**為158 萬元/畝；郊區**地塊，其成交**為228 萬元/畝，分別較2002 年紅梅解放村成交價高出95 萬元/畝、136 萬元/畝、206 萬元/畝。
4）土地交易**的**，必將增加開發商的開發成本，拉高商品房的銷售**。
5）市場開始出現大量大規模地塊**，規模化開發成為趨勢，未來市場大規模樓盤競爭激烈。2004 年全年內待批超過30 萬平方公尺的地塊有4 個，分別是常澄路與萬福路地塊（50 萬平方公尺）、蘭陵路西側地塊（51.617 萬平方公尺）、南河沿地塊（32 萬平方公尺）、勞動東路兩側地塊（74 萬平方公尺），主要集中在中心城區和北部區域，佔**總量的46.
5％。6）東部區域2003-2004 年地塊**總面積62 萬平方公尺，未來開發專案較多，東部市場將逐漸活躍。
5．政策法規分析
常州樓市仍在逐漸成熟，所以我們發現相關的重要政策法規不多。但是市場的變化無疑會刺激機制的完善，有助於啟用、規範市場，同時擴大需求，提公升普通居民的購買能力，增加人均住房面積等硬性指標。近年來常州**出台的重要政策有以下幾條：
1） 巨集觀指導房產良性開發
**巨集觀層面加大了房地產開發力度，加快了城市商品房的**，同時規範、完善了常州市房地產市場的執行機制。為解決了房地產業的歷史遺留問題也作出了相關指示，有利於市場健康發展。
相關檔案：
《關於進一步繁榮我市房地產市場的若干意見》常政發[2002]192 號
2） 加大拆遷力度，完善拆遷機制
隨著近期拆遷力度的加大，常州市出台了一系列拆遷指導檔案。以下是最重要的三條政策。我們認為，正是因為明確了拆遷居民的利益、確定了拆遷的區域和範圍、加快了城區拆遷的力度，常州房產市場的需求才得以擴大和釋放，並且城市化程序也進一步得到加強。
相關檔案：
《常州市城市房屋拆遷補償價評估技術細則》常建〔2003〕166 號
簡介：明確常州城市拆遷補償辦法，使得拆遷居民可以明晰的知道拆遷所得
款與將要購買得商品房之間的**差距。
《常州市市區危舊房改造管理暫行辦法》常政發[2002]72 號
簡介：明確了城市拆遷的範圍
《常州市規劃局檔案》常規[2004]1 號
簡介：加強城市總體規劃布局系統，進一步明確在新一輪城市總體規劃的指
導下，實施「拓展南北、提公升中心」的城市發展戰略。整治的重點仍是市區
的重要地段、城市主要出入口地段和老居住區。
3） 擴寬公積金貸款範圍、額度和期限，進一進發展住房金融。一般而言，公積金制度對於個人購房需求影響很大，特別是在近期房價變化幅度大的情況下，其作用更加明顯。因此適時調整公積金制度，符合市場發展，可以緩解個人購房貸款壓力。
常州市近期出台的公積金政策調整幅度非常大，從中我們也可以了解**對於房地產市場上揚發展的支援心態。
取消公積金貸款必需有本地戶口的規定，鼓勵外地人購房；
擴大購買安居房、經濟適用房、商品房的公積金貸款額度至22 萬元，提公升個人購房承付能力，並放寬貸款期限，降低未來還貸壓力，刺激購房需求；允許公積金在規定條件下多次、多樣使用，加強了公積金的實用性。
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