目錄第一章專案概述
一、區域分析
二、專案概況
三、銷售與招商概述
第二章銷售策略
一、專案特徵分析
1、樓盤特徵
2、樓盤特徵對商業店鋪的影響
3、地理特徵
4、商業特徵
5、swot分析
二、目前的店面商業布局
三、產品改造建議
1、**裝飾城店鋪「33-47」號
2、**路48-54號店鋪2層和33-54號店鋪後夾層
3、**路綠化
四、現場整改建議
五、主題專業市場定位策略
六、銷售策略
1、銷售**體系
2、銷售優惠策略
七、銷售中的招商工作考慮
第三章招商策略
一、地塊swot分析
二、市場背景分析
三、專案定位
1、市場困難點分析
2、市場機會點分析
3、目標客戶群定位
四、**策略
五、招商策略
六、招商條件
第四章廣告整體解決方案
一、廣告主題
二、推廣策略
1、以租促售，租售並進
2、以行推行
3、分階段廣告的任務與策略：
4、銷售現場包裝
第五章經營管理
一、成立經營管理部
二、經營管理部工作內容
第一章專案概述
一、區域分析
某商貿城是由某花園四周外圍的底層商業店鋪構成，座落**路與**路交會的十字路口東南側，十字路口中某商貿城的正對面，是新建的**汽車站。
從商業區域環境看，某商貿城屬汽車站商圈。但從汽車站商圈分析，在十字路口的四個方位中，某商貿城在汽車站的正對面，相對於其他兩個側對面，需要多經過乙個路口。所以，某商貿城雖屬汽車站商圈，但在整個汽車站十字路口中，是從汽車站商圈得益效果最差的位置。
在某商貿城的四個沿街朝向中，由於**路、**路朝向背離汽車站，**路（規劃路）被honda 4s店基本遮住，真正能直接面對汽車站的只有泉秀路。
任何城市汽車站的商圈，都是比較有商業市場容量的商圈。而考慮到某商貿城專案本身的位置劣勢和專案內部各個展面的朝向因素，在游離汽車站商圈的情況下，要真正分享泉州汽車站商圈的商業效能，就必須在業態分布具備自己的優勢或有效的溶入商圈，在整體形象及品牌、知名度等方面超人一等，在經營管理方面更勝一籌，並有效利用專案本身最具規模化的商業優勢。
**路、**路交會口區域是以建材、家裝為主的專業主題市場。
汽車站每天進出的車輛百千部，**路作為***國道和**高速公路的泉州市區路段，過境的車輛每天更以萬計。
二、專案概況
某商貿城由臨**路、**路、**路、**路四條路組成乙個方形的商圈，環繞在某花園四周。
於其中，**路有騎樓柱子、台階、過分綠化等不利店鋪經營的負面因素，更甚是存在著車庫上層的所謂夾層、一樓已經銷售的二樓等無進出通道，根本不具備商業店鋪條件的物業；**路、**路、**路都面牆而立，而且**路的路寬又較窄；包括售樓部門口的各條街都存在廢土堆、坑窪、工程垃圾。等等的種種因素，導致某商貿城的價值低於其作為某花園商業部分應具有的價值。
上述種種不利因數，騎樓柱子、台階、店鋪面牆而立、路寬較窄，等等是無法再行整改，其他方面是可以通過整改或物業變更而改變。
相對於周邊關聯區域，某商貿城整體商業規模最大，又得益於市場對某企業本身的品牌認可度，得益於汽車站商圈的洶湧人潮、得益於***國道和福**高速公路川流不息的車輛，某商貿城雖然在產品設計上存在缺陷，但揚長避短，並通過商業運作，仍然可以實現一流的商貿城，銷售不會因為**問題而滯銷、不會因為可改變因素而廉價；經營不會因為物業**而低回報。
三、銷售與招商概述
某商貿城目前因為各種因素導致物業貶值，銷售出現停滯。而本來，作為某花園的商業部分，某商貿城本身就具有品牌號召力。
揚長避短，發揮品牌、規模、區域等優勢，對現場進行整改、對物業進行變更，使某商貿城的物業自然價值得到體現。
通過商業運作，專業主題市場運營，有效的溶入整個商圈，有效的利用密集的**、車流；通過對專案商業統一的經營管理，讓商貿城真正能產出利潤，具備利潤導向就具備商業價值。
在銷售中，價值的體現、現場的包裝、廣告的促進、銷售技巧的運用等等，必然的會實現銷售。
銷售當中商業運作，乙個主要方面是售後返租，而售後返租又產生招商工作，可以說，招商是銷售的手段。同時，與銷售的緊密結合，招商對業態選擇，又應該遵循專業主題市場的規範。
第二章銷售策略
一、專案特徵分析
1、樓盤特徵
在泉州地區屬大型的房地產開發專案：某花園占地100多畝，總建築面積13萬平方公尺，住宅800多戶，商業店鋪200餘戶。
樓盤定位高：本專案是國家康居示範智慧型化系統小區。
品牌優勢：某集團屬**房地產行業龍頭企業之一，大幅的提高了樓盤的市場吸引力。
屬城市新興的城區：專案位於**區**路與**路交界處。
2、樓盤特徵對商業店鋪的影響
對商業店鋪而言，樓盤本身的建築品質不再是關鍵因數，相對而言，經營利潤、公升值空間是決定的因數。但新市區的區域特性，本身就代表商業氛圍的不足；高定位的樓盤建設，其**位又壓縮了公升值空間，所以商業部分的積壓就是自然而然的狀況。
3、地理特徵
本案位於***國道**段，在**路、**路的交叉口，巨集觀區位，緊鄰**路、**街、**路等城市交通主幹道，微觀區位，北靠**路，東鄰**路，西伴**路，南側以**路為界，東西向寬３２０公尺，南北進深２４０公尺，呈方形結構。道路交通發達且緊鄰新的**汽車站，但公共運輸系統較差。
4、商業特徵
某花園位於**長途汽車站旁，又屬**必經之地，過境車流量大，廣告宣傳輻射性強，便於傳播；
區域主要商業形態是建材行業為主，周邊**量較少，主要是車流量較大，商業氛圍不濃。
本地段在不遠的將來，將成為繁華的商業地段，但商業投資講究即時回報的特性，讓本地段的商業價值目前無法得到完全體現。
5、swot分析
優勢（s）
本案所在區域現在是城市熱點發展區域（城市向東向南發展）
道路交通條件好，是**城市重要的街道之一。
本案位於**路與**路交叉點，是**舊市區東迎東部新興市區的交通大動脈。
某集團是泉州房地產著名品牌,知名度,美譽度較高.
專案是２００*年**區重點扶持的４個專業市場之一和重點招商專案。
本案占地100多畝，在**屬較大規模的商住小區。
本案建設規模高，是高品質的商住小區。
劣勢(w)
區域的市區公共運輸不發達
生活配套不成熟，區域缺乏學校、幼兒園、菜市場、商場等生活配套設施。
周邊環境較差，臨**路一側是漂染廠和一片空地，臨**路一側是服裝廠，臨規劃路一側是廣本汽車銷售中心，三條街都對著鄰居的圍牆，離高速路的高架橋又非常的近。
人口密度低，**量少，目前區域周邊居住組團社區、本案入住率都較低。
商業街產品規劃存在問題，存在很多影響商業經營的不利因素。
本案內部四條街的商業價值相差較大。
前期招商凌亂，有建材、貨運等商家，不利於招商方面完全改變經營主題，重新統一定位、規劃。
目前泉州店鋪供過於求，投資回報率低，銷售普遍不景氣，客戶投資情緒低落。
店面售價高，主力**區間：11000-15800元/平方公尺，偏離現有價值。
機會(o)
東進南移的市政規劃概念正在逐漸泉州市民接受。
**區域板塊熱潮、**明確的城市發展方向，對市民區域的觀念有意識導向作用。
新客運中心站即將在2023年竣工落成，正式宣告乙個新興的經濟商圈出現。
本案大部分店面是現房，易於通過招商迅速帶動商業氛圍的形成。
威脅(t)
銀行調高商業貸款利率，一定程度上抑制房地產投資需求。
其他商業樓盤的競爭，分流了客源。
現房專案，前景不易造夢，且滯銷的商業量較大，當心引起客戶的投資信心不足。
前期招商、銷售的失利，所產生的負面影響難以在短期內消除。
二、目前的店面商業布局
◎**路
已售32戶，是某花園各條商業街中，銷售率最高的街道。在未售的22戶中，僅大地裝飾城就佔據了15戶，整體打通連成一片，總價高達1531萬元，具有如此大金額購買力的客戶，非常稀少，成為租賃和銷售方面的主要壓力。
目前，已入駐營業商家除一家茶葉店和一家食雜店外，其餘都為建材商家。整體商業形態主要呈現建材主題。
◎**路
**3戶。商業街對面是臨漂染廠和一塊雜草叢生的荒地，是一條單面街，平日裡**稀少，目前，已入駐營業商家，商業形態較多，有經營建材的商家、有超市、診所，整體商業感覺業態零散。
◎**路
**1戶，是4條街中銷售最差的。與成洲路一樣，面對工廠圍牆，是一條單面街。它的最大優勢在於路面寬廣，目前，已入駐營業商家，商業形態較多，有物流貨運商家，有汽車維修的商家。
其中物流貨運商家佔大部分，人行街道上堆放眾多大宗貨物，路面停放大型貨運卡車。整條街道呈現出髒、亂、差的形象。
◎規劃路
比較具有可塑性的街道，唯有尚未竣工交房的規劃路。
已售6戶，最為靠近十字路口，這是一大賣點。不利因素在於，面對廣本4s店的圍牆，路寬5公尺左右，是商業街中道路最窄的一條街。
目前，由於尚未交房，處於施工階段，不具備開業條件。
三、產品改造建議
「生產你所能銷售的產品，而不是銷售你所能生產的產品」，**路的店面存在很多不利銷售的因素，所以需進行必要的改造，以促進銷售。
1、大地裝飾城店鋪「33-47」號
※ 現狀
**路「33-47」號原為**裝飾城，15間店鋪一層、二層後夾層包括一層夾層均打通，聯成一體，並且全部裝修完畢，現場排滿展示架及產品。
※ 改造方案
該產品若要尋找單一買家出手非常困難，建議分隔成獨立店，降低總價，擴大客戶群以實現銷售。
2、**路48-54號店鋪2層和33-54號店鋪後夾層
※ 現狀
**路48-54號店鋪，早期為了促進銷售，把1、2層分割出來銷售，現在1層已售出，2層未售。
靠小區內側車庫樓上的後夾層均未售，與大地裝飾城連成一體。
※ 改造方案
因為**路48-54號店2層、33-54店後夾層，目前存在的問題主要是無法提供商業需要的通路，如果用兩間店面做通道，不但門面小氣，而且兩間店面的價值就有200多萬，得不償失。鑑於此，我們建議**路48-54號店2層及33-54店後夾層，聯成一體，在小區住戶樓梯口處開出口，產品可改造為寫字樓、單身公寓（依據工程改造可行性而定）。
3、**路綠化
※ 現狀
**路一側店面不但帶有騎樓、台階，而且有比台階面積更大的綠化，每塊綠化都擋住了3個店面進出通道，嚴重影響了經營。
※ 改造方案
建議大幅壓縮綠化，綠化僅做在騎樓柱子前，且以不影響兩邊店鋪的進出為大小規範。
四、現場整改建議
目前本案包括售樓部門口的各條街都存在廢土堆、坑窪、工程垃圾。嚴重的影響整體觀感，整體形象缺乏維護，導致物業價值低於實際的價值。
改造建議
整改內容
**路所有店面門口的台階和綠化需要完工。
金帝商貿城營銷策劃案
目錄第一章專案概述 一 區域分析 二 專案概況 三 銷售與招商概述 第二章銷售策略 一 專案特徵分析 1 樓盤特徵 2 樓盤特徵對商業店鋪的影響 3 地理特徵 4 商業特徵 5 swot分析 二 目前的店面商業布局 三 產品改造建議 1 裝飾城店鋪 33 47 號 2 路48 54號店鋪2層和33 ...
金河商貿城招商方案
招商策劃案 目錄一專案名稱 二專案簡介 三主題廣告語 四招商目的 五功能定位 六專案優勢 七招商策略 八廣告宣傳策略 九招商物件 十優惠政策 十一招商週期計畫 十二合作方式 一專案名稱 金河商貿城 二專案簡介 金河商貿城是以百貨為主,即超市 童裝城 農貿市場 服裝批發等縣城中端市場.為了確保大化金河...
攀西商貿城吊裝方案改
攀西國際商貿城一期 a12地塊 1 樓型鋼組合 結構加工安裝專項方案 編制人審核人編制單位 中鐵二十三局第八工程 編制日期 2015年 1 月8日 目錄第一章編制依據 第二章工程概況 第三章組織機構及機械配備 第一節專案部組織機構 第二節專案部管理人員職責 第三節勞動力配備 第四節施工機械配備 第四...