****物業
籌備方案
（報審稿）
物業籌備組
2023年10月10日
目錄一、*******專案概況 4
二、本專案適合自主運營模式 4
三、本專案適合綜合經營性物業 5
四、物業的服務定位與目標 6
五、*******物業組織架構 7
*******物業組織架構（單純服務型） 7
*******服務中心組織架構（綜合運營型） 8
客服部開展工作示意圖 9
職能部門及崗位職責說明（略，詳見附件） 10
六、物業績效考核評分及獎懲方案（略，詳見附件） 10
七、*******物業組建及運營收支預算 10
*******預期年營收 10
*******物業營收測算 12
*******物業人員配置表 18
布崗示意圖 23
員工保險及福利 24
環境衛生及綠化養護 25
行政辦公費 26
開辦物資配備預估費用表 27
八、現階段急需工作 30
1、專業人才的招聘和培養儲備 30
2、明確物業與公司其他部門責權利 30
3、房屋的承接查驗及資料的移交 30
4、物業用房及社群活動室布置方案需盡快審批實施； 31
5、維修（保障金）**計提。 31
6、老配電房需整改及物資庫房需盡快解決 31
7、設立綜合審計（內審）部 31
九、武漢市物業服務星級標準（略，詳見附件） 31
十、業主手冊及裝修管理檔案（略，詳見附件） 31
十一、進度表（略，詳見附件） 31
*******小區目前房屋主體是由1、2#地小高層公寓、公司自有房產、老商業區、新**綜合體四部分組成。整個專案（住宅小區+商業綜合）規劃建築面積46萬平方公尺左右。整個小區道路都是相互連通處於開放式狀態，小區周圍沒有圍牆及相應的安防措施，南面緊臨森林大道出入口較多，老商業區管理不規範，路面和街面髒亂，車輛停放無序狀態。
從物業管理角度看，除****外小區整體分布不是規則的地塊，並且相互有咬合，特別是老商業部分與2#地住宅出入通道高度重合，停車和營業時段的雜訊對園區管理的影響；綜合來看管理環境還是比較複雜，管理難度高。
****住宅區和底商比達到****2，現總體租售率勉強達到****。整個專案增值變現成為當務之急，先期交付部分房之後無論是收房業戶的需要還是房屋租售的需要，物業服務急需同步跟上。
（一）優勢分析
1、本土化優勢。由於直接對口公司相關部門和領導，對於公司整體經營策略把握更為貼近，能上下保持一心。而如果外包物業，我司沒有相關專業人員對外判單位作業過程和結果的把控，很容易背離公司進行物業管理的初衷；
2、成本優勢。自主經營，花的每一分錢都是自己的，因此在管理中必然會更重視成本管理的績效。
3、團隊優勢。由於一開始就可以著手建立自己的企業文化，這種文化薰陶下的員工具有更強的團隊歸屬感，因而員工隊伍結構將更趨向於穩定，這對於物業持續發展來說相當重要。
（二）劣勢分析
一、經驗劣勢。由於不具有或不完全具有物業服務的管理經驗，在管理理念和管理思路上將遭遇重大挑戰。如不能及時調整思路，跟上行業發展的步伐，將有可能導致失敗。
二、專業知識劣勢。物業管理是乙個對相關知識積累度要求較高的行業，這需要對內部培訓及培訓考核要有高度重視和計畫。
1、物業用工成本**但物業費增長很難。人力成本所佔比例最大，大約在60%左右。如果公司閒置資產運營納入到物業服務中心，由物業進行統一排程和安排，充分利用人力資源，降低人力綜合成本；
2、物業有與業主、租戶最短距離的先天優勢，可以成為業主經營資產的最佳合作夥伴。以業主潛在的和未來的需求為導向，整合資源、豐富服務的內涵、延伸服務的範圍，實行多元化經營，為企業創造新的經營模式，增加服務中心利潤增長點。
萬科、綠城為代表的優秀企業率先通過調整產業結構，向業主提供基本服務的同時，積極開展多種經營，實現了企業淨利潤的持續增長。
3、空置的房屋租售過程中需要物業基礎服務的密切配合，如此才能更好的將空置房屋資產變現，這樣加速空置資產利用率，減少**損耗；
4、屬地原則，*******土地產權為公司所有，作為產權單位對產權範圍內整體公共利益需要負有管理服務義務。如屬地範圍內的基礎公共設施、消防設施保障義務。
5、一般商住比低於***的小區首先考慮作為商住綜合體來運營和服務。而*******中僅****商住比平均為***，具體如下：
1、***地住宅**市三星級物業服務標準。服務於民，為業主提供優質的基礎服務，保障小區環境整潔、安全的同時給營銷創造良好的租售環境；
2、依託****地三星級服務的經驗積累和業績承接3#地**的物業和外接業務，進而增強物業自我造血能力；
3、通過不斷組織開展社群活動，提高居民的幸福指數進而實現物業的社會價值；
4、利用物業有與業主、租戶最短距離的先天優勢積極參與空置資產的租售，以達到快速增值的目的。
說明：通常綜合商業物業分營運、服務兩大體系。營運由物業經營、 租賃** 、策劃推廣三大板塊組成；服務由物業培訓 、政策諮詢、 工程諮詢、 物業管理四大板塊組成。
每一板塊獨立成型，但又互為支援，互為補充。
客服部作為商業體物業營運、物業服務兩大體系之中物業基礎服務的轉運樞紐核心，擔負服務中心和業主聯絡的紐帶，其他專業部門在做好本職工作基礎上無條件配合支援客服部的報事報修安排。
營銷中心物業管理初步籌建方案
營銷中心物業管理重點從清潔 保安 裝置 綠化等綜合服務和日常管理方面做好各項籌備工作。為確保營銷中心物業正式營業以後，各項工作能夠穩妥有序的開展，達到 物業管理合同 約定的服務標準，管理處 籌 根據物業公司與甲方的合作意向，以 物業管理合同 草稿 和 物業管理方案 草案 為基礎，重點從清潔 保安 裝...
物業管理專案籌建工作指引 07
1.目的 為物業管理專案的籌建工作提供指引，從規範機構設定 人員編制 規範建設 硬體裝備 公共關係建立 印鑑證照辦理及開辦費測算等方面，保證新專案籌建工作順暢 有序進行，為以後管理專案日常工作的開展打下基礎。2.範圍 適用於集團下屬各物業公司或地產公司相應物業管理部門籌建新物業管理專案之用。3.職責...
某物業維修基金的建立 管理與使用
一 維修 的建立 根據建設部 財政部 建住房 1998 213號 印發檔案精神及 廣東省物業管理條例 第三十二條規定以及廣州市國土房管局 2000 118號檔案 2000年5月12日 廣州市物業維修 管理暫行辦法 中大有關規定，為了保證房屋共用部位及共用設施裝置的正常執行，解決在物業管理實際操作過程...