世界魅力之心靜安南京路上海風華再現
指導老師：黃明蕙
隊員：黃海生詹耀華林明德林榕芳
part i 世界魅力之心 --- 靜安南京路
part ii op策略分析－魅力何在？
part iii.解決策略—風華再現
part ｉ、世界魅力之心 --- 靜安南京路
靜安南京區成為國際指標性購物地區
頂級奢華生活匯聚地
象徵上海奢華都會面貌承載上海**年代歷史
【最充足經濟需求條件、交通位置樞紐、悠久開放歷史文化】
靜安南京路主要指南京西路，長2930公尺，佔整個南京路總長的60%。靜安南京路地區是指靜安南京路兩側的帶狀街區，北至北京西路愚園路、南至威海路延安路、東至成都路高架、西至鎮寧路，規劃面積1.8平方公里。
1、 地理歷史文化位置: 亞洲的中心在上海，上海的中心在靜安
【交通位置】
上海，2023年開端口，被闢為中國近代對外通商的五大口岸之一，於19世紀起位居中國通往世界視窗的地位，外商進中國的第一站就是上海，無論往日本、香港、新加坡、台北、北京，上海皆位於亞洲交通中心，上海從150年前起就是亞洲新都心。亞洲的中心在上海，上海的中心在靜安。靜安區地處上海市中心，周圍與6個區相鄰。
東與黃浦區為鄰；西長寧區交界；南與盧灣區和徐匯區銜接；北普陀區毗連；隔蘇州河與閘北區相望。靜安區南京路為中國第一條西式馬路，已是143年的歷史文化中心，對外交通便捷，為地鐵石門一路站、靜安寺站。南北高架、延安高架及地鐵二號線在區內交會，構成了四通八達的立體交通網，加上上海市內唯一航空站「靜安航空站」的加入，靜安南京路為名符其實上海市中心。
【歷史與經濟位置】
十里洋場時期:
靜安南京路築於2023年，迄今144周年，中國第一條西式馬路140年的築路史，是上海近現代城市演變的縮影，租界時期，外商富豪紛紛在南京路兩側建造自用花園住宅、開發新式里弄住宅，興建近代公寓大樓，電車鏈結使南京西路與外灘鏈結一氣，早在140年靜安南京路以充滿西式新式富裕階層的聚集，沿路的娛樂、餐飲及商業服務設施也隨之發展，最高檔的戲院、舞廳、戲場、小洋房與花園住宅，南京西路儼然成為上海最為高檔的生活區和鬧中取靜的「西區十里洋場」。
2023年後外交商務經濟中心:
上海解放後，**對私有經濟的社會主義改造，靜安南京路沿線很快成為上海重要政務辦公區和對外置待中心。上海市政協、外辦、僑辦等均落址在沿線。2023年，「上海中蘇友好大廈」成為南京西路乃至整個上海新的標誌性建築，中外國際交流展覽的主要集會場所。
另外，2023年起「涉外賓館」、「寫字樓」的建設使靜安南京路再次領世風之先，成為上海開放之窗。上海賓館、靜安希爾頓酒店、上海**（shanghai center）等，五星級酒店進駐，優越的中心位置、高雅的環境質量，80年代以來靜安南京路沿線就成為上海中心國際化商務辦公和賓館接待區。進一步，梅隴鎮廣場、恆隆廣場、嘉里中心、四季酒店等一批國際化商業、辦公、酒店的建設開業，靜安南京路擁有最高檔的外商白領為經濟中心。
集最充足經濟需求條件、交通位置樞紐、悠久開放歷史文化，靜安南京路成為全亞洲和上海的國際亮點。
part ii、op策略分析－魅力何在？
一、個案目標設定
以提公升靜安區的零售總金額為目標(包括消費人次以及消費金額)，改善本區商業區發展的早，但總消費金額不足，明顯低於上海其它商業區的問題。
二、問題分析
1.產品分析－靜安區現況
(a) 商務辦公大樓: 靜安區為全上海a級寫字樓最供不應求的地區、空置率幾乎為全市最低、租金為全市最高。為上海最高端經濟中心的地位，外商白領匯聚地，提供發展國際購物地區的高度經濟需求。
大上海目前分為 (取各區客戶比例最高者)
金融辦公區: 陸家嘴
製造業辦公區: 虹橋
it辦公區: 靜安、盧灣
專業服務區( 律師、會計、顧問、廣告等): 靜安
靜安區為it和專業服務區最密集的商務中心所在，集中2000多家：ge, motorola china, kpmg, 馬士基物流、apple、百事投資等最頂級大型外商進駐。另外，靜安擁有全市1/3的外商律師事務所，全上海前20強的廣告公司，就有1/4進駐靜安，如:
奧美、智威湯遜等。靜安成為上海市中心跨國公司總部地區。
根據dtz consulting and research 在2023年公布第一季及第二季整體大上海寫字樓表現情況的報告指出: 靜安區辦公大樓為全上海a級寫字樓最供不應求的地區、空置率機為全市最低、租金為全市最高。顯示，靜安區為上海最高端經濟中心的地位。
2006 q2 office mkt brief in shanghai by dtz research
resource: dtz research
靜安南京路1.8平方公里範圍內部分建設專案情況表（2023年1月17日）。靜安區高檔外商進駐，也是成為國際性指標購物地區的主要客源之一。
許多現況顯示，靜安區具有成為國際性指標購物地區的潛力。
(b)商業購物中心: 高檔購物最集中的地區休閒娛樂稍不足
上海目前的購物中呈現」四街四城」，而目前最具競爭力的市中心商業區為：」三城一街」--- 南京東路、南京西路、淮海中路和徐家匯商業城。而其中靜安南京路為上海最高檔的商業購物中心區，以」金三角」地帶為核心，目前靜安南京路上800個品牌，其中一半以上是國際品牌，世界知名國際名品有95%在靜安南京路開設專賣店、***，主要客群在於外籍人士、上海高階管理人士、公司白領江浙富豪，靜安南京路在上海已有高檔購物區的市場認知程度。
但是靜安南京區早期的商業購物在休閒娛樂等明顯低於其它商業購物區的平均。在街鋪的出租率方面，靜安南京路作為市中心的商業旺鋪地段，始終保持在100%水平，是眾多商家競相爭奪的目標，但**總量在「三街一城」中僅高於南京東路，而低於淮海中路和徐家匯(四街總長南京西路2800公尺，南京東路2400公尺，淮海中路2300公尺，徐家匯6條馬路3600公尺)。在街鋪租金上，根據戴德梁行的調查，靜安南京路為13200元/使用面積平方公尺/年，明顯低於淮海中路(17000)、南京東路(16800)甚至徐家匯(14300)地區，反映出靜安南京路除梅、泰、恆廣場周邊旺鋪外整體尚低的商業街鋪人氣。
上海個類專業店一覽表（家）
resource: 上海靜安****統計
(c)hotel& 會展中心: 商務支援
靜安南京區為全市五星級旅館最為集中的地區之一，擁有希爾頓、四季等4家五星級旅館，全區有13家二星級以上賓館，客房數5203間，由於多年成型的商務環境及便捷的聯外交通，據統計全市1/4外國商務客及遊客入住靜安區，其中五星級酒店80%客源為外國商務客，但面臨浦東、黃埔區高標準五星級酒店的競爭，及國際飯店管理集團的進入，靜安區的領先優勢面臨不小壓力。
上海過去中蘇交流中心已演變成上海展覽中心，雖然總面積不比其它上海展覽場來得大，但是是唯一處於市中心的展覽會場，鏈結便捷交通與附近飯店業的結合，擁有一定優勢。
(d)服務式公寓、歷史住宅: 鬧中取靜雅緻秀美
靜安南京區為上海服務式公寓a類分布最為集中地區。提供高質量連帶家具的出租服務，由國際型的飯店管理業者控管，與高階商業區、酒店賓館有相輔相成的效果。服務式公寓可匯集高水平的居住人口與質量，同時擁有一定的商業功能，為未來靜安發展的態勢。
歷史性住宅，靜安區擁有極具歷史文化租借區的洋房與公寓保留，使其它地區無法取代的優勢之一。過去外商富豪紛紛在南京路兩側建造自用花園住宅、開發新式里弄住宅，興建近代公寓大樓，至今也都儲存良好，使得靜安區多乙份雅緻秀美之姿，若這些歷史性住宅加以保護改建，受到海外歸國人士、外商青睞，也使靜安區多乙份競爭力。
2.競爭分析──benchmark台北信義計畫區
購物中心
連線空橋 + 地面平面徒步區
五星級酒店
a級寫字樓
國際型會展中心
劇場美式電影院頂級健身中心頂級書店***休閒娛樂
公園綠地廣場
地下或平面停車場
另外 a級寫字樓及購物中心皆附有地下停車場
公車站行經信義區的公交車超過85線，橫向縱向貫穿台北東區，101國際購物中心。
另外，橫向與縱向的地鐵為高運量地鐵線, 公交車與捷運的有效運輸，能達到每小時快速運輸百萬以上的人潮。
環中心區外，為特a級服務式公寓和台北最頂級豪宅，提供商務人士舒適的居住環境。
(a)信義區的時尚
信義計畫區有著琳琅滿目的百貨公司及購物商場，其中以占地 51 萬 6 千平方公尺的信義新天地與台北 101 購物中心最為人稱道。在這裡，您什麼都買的到。 另乙個台北最令人喜愛之處在於來自世界各地的書籍雜誌都匯聚於此。
無論是 24 小時營業的誠品書店6***，或位於台北 101 的 page one ，各式藏書豐富的書店都熱忱地等待您的造訪。在這裡，您不一定要會中文才能逛書店，我們以有與世界同步的外文叢書精選著稱。
(b)信義區的活力
在台北，您每個所到之處，多元的新世代創新特質都充沛鼓動著。雕龍畫棟的廟宇與現代的街道完美吻合，還有許多世界級餐廳隨時提供您最正統的各式中華料理。別忘了，美味的夜市小吃不僅僅帶給您口腹的滿足，更是引領您體驗台灣生活的理想去處。
在這裡，幾分鐘的車程，您就能在山林環繞下，浸醞於柔潤的溫泉之中。還有許多親山步道與公園在城市間穿梭點綴，一日庸碌繁忙後，陪伴著您沈靜心靈。無論您是短暫停留或是計畫長期拜訪，台北所蘊藏的多樣性絕對會讓您回味無窮。
(c)信義區的力與美
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