附件3徵地區片綜合地價測算方法
二ο一二年二月
一、概念及內涵
徵地區片綜合地價（以下簡稱徵地區片價）是指在縣（市、區）行政區內，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關係、當地經濟發展水平和居民最低生活保障水平等因素，劃分徵地區片，並採用農地**因素修正、徵地案例比較和年產值倍數等方法測算的區片徵地綜合補償標準。徵地區片價的實質是徵地補償標準，不含地上附著物和青苗的補償費。
二、徵地區片價更新調整的基本原則
1、維護被徵地農民合法權益原則。徵地補償標準要與本地當前經濟社會發展水平相適應，充分考慮確保被徵地農民原有生活水平不因徵地而降低，並體現長遠生計和未來發展的需要。
2、協調平衡原則。徵地補償標準的確定要充分尊重歷史，注意本地徵地補償水平的前後銜接。徵地補償標準不得低於當地原徵地補償標準，相鄰區域的徵地補償標應相互銜接。
3、同地同價原則。在同一區片內，不同宗地的徵地補償標準相同，且不因徵地目的及用途不同而有差異。
4、公開聽證原則。根據《國土資源聽證規定》要求，依法組織聽證，廣泛聽取有關部門、農村集體經濟組織、農民及社會各方面的意見和建議。
三、徵地區片價測算的基本要求
1、徵地區片價不設定宗地補償費修正體系。
按照同地同價的原則，徵地區片價一旦制訂，同一區片內不同專案徵地都將採用同一標準進行補償。
2、乙個縣（市、區）的徵地區片價原則上控制在2-3個級別。
在確定區片的補償水平時要進行整體控制，既要考慮不同地區土地條件的差異性，又要便於不同區域徵地區片價的相互比較和協調，因此徵地區片價級別不易過多。
3、徵地區片價應設定對應的基準時點，一般3年更新一次。
為保證徵地補償標準與社會經濟發展水平相適應，及時反映市場變化對徵地補償標準的影響，徵地區片價應設定基準時點，並定期調整。本次徵地區片綜合地價對應的基準時點為二ο一二年一月一日，有效期為三年。
四、工作步驟
1、確定測算範圍
徵地區片價測算範圍為縣（市、區）行政轄區全域覆蓋。
2、劃分區片
區片劃分的目的是採用一定的方法將測算範圍區分為若干的區片，為測算區片價提供基礎。區片劃分時，要求充分考慮測算範圍各個區域的差異條件。
3、測算徵地區片價
區片劃分完成後，要測算各個區片的徵地補償水平。在測算徵地區片價時，要求採用適當的方法分別進行評估。徵地區片價應在兩種或兩種以上方法測算結果的基礎上綜合平衡確定。
4、對徵地區片價進行驗證和調整
對徵地區片價進行驗證和調整的目的是保證徵地區片價測算結果能夠與現行徵地補償標準相銜接，保證被徵地農民原有生活水平不下降。
對徵地區片價進行驗證和調整時，要求對現有徵地補償標準、農民生活水平和經濟收入水平進行全面的調查，切實保證徵地區片價測算結果能夠滿足被徵地農民的生產、生活和長遠發展的需要。
5、測算結果聽證
徵地區片價的確定和實施具有較強的政策性，涉及到多方面的利益，特別是被徵地集體、農民的切身利益，應按照《國土資源聽證規定》要求組織聽證，廣泛聽取有關部門、農村集體經濟組織、農民群眾及社會各方面的意見和建議。
6、確定徵地區片價
各地在完成聽證之後，應該根據聽證意見及時進行修改，確定縣（市、區）的徵地區片價，並報省級彙總。
五、區片劃分
(一)概念
徵地區片（簡稱區片），是指一定範圍內集體土地類別、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關係、當地經濟發展水平和居民最低生活保障水平等條件基本一致的，徵地補償標準相同的區域。
徵地區片是均質區域，具有以下特徵：
（1）同一徵地區片的土地質量基本相似，農用地等級相同，土地利用與農業經濟產出水平也相一致。
（2）同一徵地區片的區位條件相一致，土地非農開發利用的潛力相當。同一徵地區片的社會經濟發展水平、交通條件、地理位置等基本相似。
（3）同一徵地區片的土地資源稀缺性程度基本一致。同一徵地區片的土地利用結構、人均土地面積、人均耕地面積等基本相近，土地供求關係基本一致。
（二）劃分原則
（1）相對一致性原則。徵地區片的本質是屬於均質性區域。其土地用途基本一致、區域連片、土地質量相似、生產能力和經濟產出能力相近。
（2）多因素綜合評價原則。徵地區片的劃分，應當全面地、系統地分析影響其農用地土地使用價值和土地徵收補償的各種因素，對於每個因素的作用進行科學分析和綜合評價，保證徵地區片劃分合理。
（3）與行政界線一致原則。徵地區片按照行政界線劃分，一般不打破村級行政界線，以利於實際工作的開展。
（三）徵地區片劃分的方法及步驟
徵地區片原則上在行政村界線的基礎上，根據具體情況採取適當的方式調整得到。具體可以採用以下三種方法。
1、綜合判定法
綜合判定法是在村行政界線的基礎上，根據經驗對行政村的基本情況進行判定，直接劃分徵地區片的方法。行政村組織是土地所有權的主體，以行政村為基本單元，方便於徵地人口、人均土地面積、人均耕地面積、農民人均純收入等社會經濟指標的調查，為便於工作的開展，本次徵地區片劃分的基本調查單元是行政村。
綜合判定法的基本步驟如下;
（1）在工作底圖上，標出行政村界線；
（2）對相鄰的行政村基本情況進行分析比較和判斷（各行政村的基本情況調查內容參考表1；
表1 區片劃分-綜合判定法影響因素調查表
說明：土地類別：是農用地、建設用地還是未利用地，如果是農用地，寫明是耕地、園地、林地、牧草地還是其他農用地；
土地區位：用地理位置、交通條件和社會經濟發展水平綜合衡量，可分為好、較好、一般、差、較差五個等級；
人均土地面積：調查單元內農業人口人均集體土地的面積；
人均耕地面積：調查單元內農業人口人均耕地的面積；
年產值：前三年單位播種面積的平均年產值；
農民人均年收入：根據統計資料或實際調查填寫，用前三年的平均值。
（3）對基本情況相似的行政村進行適當歸併，形成徵地區片；
（4）繪製區片圖，並對區片進行編號和面積量算，編制區片情況表（見附表1）。
需要注意的是，如行政村面積較大並且基本情況差異較大，可以根據區位條件和地類情況以主要地物為依據進行適當分割；區片界線以行政村界線為主，分割的地方選擇主要現狀地物或者明顯的地類邊界作為界線。
2、農用地級別調整法
農用地級別調整法是在村行政界線的基礎上，根據農用地級別界線並考慮其他相關情況，適當調整劃分徵地區片的方法。由於農用地級別考慮人均耕地數量、土地區位、土地供求關係、當地經濟發展水平和居民生活最低保障水平等因素並不充分，因此，在調整界線時要適當考慮這些因素對區片的影響。農用地級別調整法適合有農地級別成果的地區。
農用地級別調整法的基本步驟如下：
（1）在工作底圖上，標出行政村界線；
（2）準備相對應的農地級別圖，並與工作底圖相疊加；
（3）根據農地級別界線對行政村界線進行調整，形成初步的區片界線；
（4）選擇主要因素（參考表1）對各行政村分析和判斷，對初步的區片界線進行修正，形成徵地區片（影響區片價劃分的因素見表2）；
（5）繪製區片圖，並對區片進行編號和面積量算，編制區片情況表（見附表1）。
3、多因素綜合評價法
多因素綜合評價法是以村級行政區域為基本單元，選擇地類、產值、土地區位、土地供求關係、當地經濟發展水平和居民生活最低保障水平等影響徵地補償標準的主要因素，建立評價指標體系，確定每乙個基本單元的綜合分值，然後，在綜合分值相近的單元進行歸併和調整，劃定區片。
如果技術基礎和技術條件較好，可以選擇多因素綜合評價法進行區片劃分。多因素綜合評價法的詳細步驟及要求如下：
（1）徵地區片劃分基本單元和徵地區片劃分影響因素的選擇
徵地區片劃分基本單元以行政村為宜，它是徵地區片劃分的工作物件，是進行徵地相關資料收集和整理的基本單位。
影響徵地區片劃分的因素主要包括地類、產值、土地區位、土地供求關係、當地經濟發展水平和居民生活最低保障水平等因素。
選擇評價因素和確定權重通過專家打分進行（參考表3，可根據實際情況作調整）。
（2）對基本單元綜合評價
基本單元綜合評價採用多因素評價原理，通過對基本單元各因素簡單賦分進行。徵地區片賦分一般採取100分制。
評價因素確定後，在對基本單元情況分析的基礎上逐一對各因素進行賦分，並計算基本單元總分值（參考表3）。基本單元總分值等於該基本單元各因素所賦分值加權之和。基本公式為：
公式1)
公式中：fj 表示第j個基本單元總分值；
wi表示第i個因素的賦分值；
qi表示第i個因素的權重。
基本單元各因素賦分要在充分調查的基礎上聘請專家協助進行。賦分主要依據各因素變化規律進行判斷。其中：
農地類別主要考慮土地用途，同時參照地形、土壤、單位面積經濟產出等方面的影響分析賦分；
土地區位條件主要考慮距城市距離，同時參照規劃用途、交通條件、基礎設施配套完善程度等方面的影響綜合分析賦分；
人均耕地主要考慮人均耕地面積，同時參照人口密度、人均建設用地面積等方面的影響綜合分析賦分；
區域社會經濟發展水平主要考慮農民人均收入，同時參照區域經濟、非農業收入佔農民總收入的比例等方面的影響綜合分析賦分；
社會保障狀況主要考慮養老保險**、醫療保險**、最低生活保障**等，同時參照人口的年齡結構、就業機會等方面的影響綜合分析賦分；
土地供需主要根據近年徵地案例發生頻率，參照建設用地集約利用程度綜合分析賦分。
對基本單元的綜合評價也可以在因素的基礎上細分因子，通過因子條件量化計算分值，採用綜合評價的方法進行。
（3）區片的確定
區片的確定依據各基本單元總分值情況進行。
在基本單元總分值形成後，比較分析總分值的合理性及分布規律，對不合理的分值要進行處理，對分值相近的相鄰單元要進行適當歸併和調整。基本單元歸併時注意區片的大小要適當，並盡量考慮到行政區界的完整性。離城市較近的區片規模應當較小，離城市較遠的區片規模可以適當放大。
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