一、估價方法選用
（一）、對房產評估選用的方法
估價人員認真分析了所掌握的資料並進行了實地檢視，根據估價物件的特點和實際情況，因此採用了如下方法進行評估：
1、本次估價的估價目的是對房產進行抵押價值的估價，根據估價人員掌握的資料，估價人員考慮估價物件作為住宅的實際情況，所以選用市場法作為第一種估價方法。市場法：市場法是將估價物件與在估價時點有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知**作適當的修正，以此估算估價物件的客觀合理**或價值的方法。
2、估價人員在認真分析所掌握的資料並對估價物件進行實地檢視後，根據估價物件的特點及實際情況，遵照國家標準《房地產估價規範》，經過反覆研究，選取收益法作為本次評估的第二種方法。收益法是預計估價物件未來的正常淨收益，選用適當的報酬率將其折現到估價時點後累加，以此估算估價物件的客觀合理**或價值的方法。
3、對上述兩種方法所得結果進行綜合，對兩種方法的估價結果進行算術平均，確定最終的估價結果。
二、估價測算過程
（一）市場法分析測算過程
1、比較案例選取
估價人員在廣泛蒐集房產交易案例的基礎上，遵循替代性原則，選取與估價物件相近地段、相同用途、交易情況類似，處於同一供求圈的交易例項a、b、c作為比較例項，求取估價物件房產比準**。（具體情況見表一）
表一2、編制比較因素指數表
表二3、編制比較因素修正係數表
取平均值，得估價物件一層房產平均比準單價：
（3455+3425+3445）/3=3442（元/m2）
2、採用收益法測算估價物件**
（1）求取年有效毛收入
根據目前安新縣同類房產市場狀況並結合估價物件具體情況，確定其租金水平均值為0.8404元/平方公尺·天，每年按360天計；空置期按10天、空置率按5%計。確定其年有效毛收入。
（2）求取年運營費用
a、管理費
按照同類物業一般水平以年毛收入的3%計算：
b、維修費
按市場一般慣例取重置價的0.5%
c、保險費
按市場一般慣例為重置價的0.5‰
d、稅費
出租房稅費：房產稅按年租金收入的12%徵收；營業稅按租金收入的5%徵收；城市建設維護稅按營業稅的1%徵收；教育費附加按營業稅的4%徵收；其他稅率為0.75%；綜合稅費率為年租金收入的18%。
年運營費用=a+b+c+d
（3）求取年淨收益
年淨收益=有效毛收入－年運營費用
重置價的確定：
重置**參考安新縣近期同類工程造價並結合估價物件的結構、裝修、裝置、設施綜合確定估價物件的重置**為2000元/㎡。
（4）收益法求取估價物件房產**
評估物件建築物建成於2023年，鋼混構建築物耐用年限剩65年，故其剩餘經濟壽命按65年計算。
資本化率取7%（以近期的一年期定期存款利率作為安全利率，加上一定的風險調值係數後綜合確定），根據公式：
式中：——有限年期房產**；
a ——未來第一年純收益；
資本化率，此處取7%；
g——租金增長率，取2%
估價物件剩餘房產使用權年限。
此公式的假設前提是：
1 收益年限為有限年n；②淨收益未來第一年為a，此後按數額g逐年遞增；③資本化率為r，r不等於零。
評估測算表
3、估價結果
評估人員根據估價目的，本著公平、公正、客觀的原則，按照評估工作程式，運用科學合理的評估方法，並在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，並詳細考慮了影響房產**的各項因素，根據保定市同類房產的房價水平及評估人員的估價經驗綜合,認為將兩種方法測算結果進行算數平均作為最終評估**。
房地產單價=(3442+4008)/2=3725（元/m2）。
房地產總價=3725*185.6=69.14（萬元）
大寫金額取整：元整（幣種：人民幣）。
如何對房產進行成本估價
成本估價法的基本公式 一 新建房地產的成本估價法公式 新建房地產的 按成本估價法進行計算，其公式為 新建房地產 取得土地費用 建造建築物費用 正常利稅 結合上海房地產開發實際，上述公式可具體化為 新建房地產 土地使用權出讓金 動拆遷費用 或徵地安置補償費 市政配套增容費十建築工程費用 專業費用 開發...
房產測繪技術報告
一 專案概況 1 房屋坐落於 區 街 路 號。2 開發建設單位及委託方簡介 略 3 委託協議 合同 編號 略 4 測繪目的 略 5 房屋結構 層數 使用功能 建成年份 產權概況等房產調查的內容 略 6 該房屋總占地面積 總建築面積 略 7 作業內容 整棟房屋建築面積 預 測算 分戶套內建築面積的計算...
房地產估價報告
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