**地產
《專案結案報告》
專案名稱： 杭政儲出********號地塊*******
城市公司： 杭州********開發****
編制日期： 二○一一年五月十日
本專案地塊與著名的杭州六合塔隔江相望，地塊的西北兩面朝江，位於杭州市高新（濱江）區西部，杭州市第二中學斜對面。本地塊北臨東信大道，西至大型居住小區萬科逸天廣場，南至規劃支路，東臨中恆通訊高科技寫字樓。為了能更好地利用六和塔風景及錢塘江景的景觀資源，同時考慮與西側逸天廣場的銜接與呼應，住宅採用板式高層的形式沿地塊南北兩側布置。
北側兩棟住宅分別為 32層（2#）、29層（1#），南側三棟為 33層（3#）、30層（4#）、25層（5#），南北形成兩個序列由西向向東逐漸降低，體現建築的整體感，靈動的層高變化，又有利於形成豐富的城市天際線。專案的東側布置商業建築（6#、7#），一幢高層公寓式酒店、1萬平方公尺左右商業街。
專案區位圖
專案總平面圖
1) 專案定位
2) 專案開發策略
（附分期的建築面積、平面圖、一級節點完成時間）。
結合市場環境和背景，分析專案成本、售價以及全週期指標從拿地到結案的主要變化情況，並提出優化建議，包括銷售淨利率、內部收益率、各項費用比率等。
結合本專案，總結確保專案開發成功的關鍵要素（按重要性排序）。
設計部分：
1、實施性方案
本專案規劃方案根據地塊的特點及屬性，在規劃理念和構思、整體風格和手法、規劃布局和空間組織等方面具有自身獨特的創意和特點。建築外立面簡潔而優雅，尤其住宅弧形陽台體現建築立面獨特性，同時與錢塘江的灣形成呼應。商業外立面的石材以成本最小化為原則，利用最普通的石材營造出簡潔豐富而優雅的商業鄰里中心。
本專案充分挖掘和利用了專案自身及周邊現有的自然和文化等優勢資源，結合了錢塘江的自然風景和千年古蹟六和塔，以及一路之隔的杭州二中等資源，創造了乙個體現杭州「精髓」的環境結構。戶型的布局以景觀利用最大化為原則，保證每個空間的舒適性和景觀。
本專案規劃方案在城市設計方面，充分結合專案周邊的環境，既將專案融入了原有的環境，又具備了專案的獨特地位。
2、成果完整性和深度
本專案設計成果內容的完整性和設計深度完全符合國家和行業規範的相關規定，並滿足公司審查、審批及備案的要求。且為了更好的保證專案實施，針對不同的專業，結合現場情況，對設計成果深度進一步深化和加強。
3、本專案設計成果根據公司專案定位和審批意見要求，符合公司成本控制、營銷、客服等各方面要求。
4、設計優化
本專案在方案實施過程中，逐步對設計成果進行優化，從而提高了建築規劃的合理性和建築整體品質。主要體現在專案的建築規劃布局、交通組織、專案的配套設定以及建築節能等各方面。
對建築基礎和結構形式進行了綜合比較和優化，提高了結構的合理性，擴大了使用空間，並降低了綜合成本。
在機電裝置方面，通過對各種裝置系統的評比、篩選和優化，提高了裝置系統執行的可靠性和維護的便利性，大大降低了專案竣工後的維護成本。
在構造做法和材料方面，通過引進新的工藝、新產品，提高了構造做法的合理性和材料的適用性，進而增強了產品的使用效果。
5、產品創新
通過加強對設計成果的優化和設計創新，提高了專案的產品效能和品質；在設計過程中，充分考慮並應用了行業內的新產品、新技術、新材料和新工藝。結合專案定位和品質要求，在各種材料應用上，應用最新的節能環保和智慧型科技技術，並整和了現有技術資源，形成了本專案特有的核心技術。
在戶型設計上，本專案大部分戶型能南北通透，各功能分隔充分考慮客戶使用需求。臥室中的弧形飄窗，大大增加了使用者的實際使用面積。弧形陽台及露台與外立面相呼應，奇偶層弧形陽台的變化以及入戶花園的設定，給予了使用者的功能空間。
簡要說明專案的亮點及缺憾（分別不少於三個並按重要性排序），並分析專案實施過程中是否發生變化。
設計部分：
一、商業部分
1、本專案中的商業作為整個地塊的亮點也是重點，要求能夠兼顧社群基本配套和區域休閒、購物中心功能，由於此區域商業氛圍的形成需要較長週期，傳統的集中商場模式在此地塊較難成功，而且三層以上的商業在實際銷售和後期運營招商中都比較困難，因此商業單體控制在三層以下，且營造一種符合未來發展的商業街概念，在後期的銷售和招商中相對易於掌控。
2、由於商業須考慮交通流線、後勤區域和大型貨車的進出要求，所以地塊東側在滿足規範要求的基礎上，留有區內車行道路。
3、公寓式酒店（擬報小產權寫字樓）考慮六合塔的對景和總體建築的規劃布置，將公寓式酒店設定在三層商業體的北側。
4、商業廣場和流線的設定按照營造商業內街形式進行設計。
5、外立面採用石材結合玻璃幕牆，增強了現代尊貴的氣息。
二、住宅部分
1、本地塊套型建築面積90m2以下住房面積佔住宅總面積比例50%以上。
2、充分考慮北面朝江和隔江相望的六合塔等景觀資源，讓小區的居住者能更加切身感受到山水景所帶來的震撼，以此來指導住宅的戶型設計。
3、由於城市景觀開放性的要求，地塊北側兩棟底層設定了架空層。
4、地塊地下空間按滿足商業和住宅的停車位要求設定。
5、保證產品差異化競爭優勢，本專案住宅設計著力避免市場上常見的大進深小面寬的產品形態，盡可能減少進深增大面寬，真正做到良好通透性、良好舒適度、良好使用效率、良好功能格局，保持產品在市場中的適度領先。
6、增加部分入戶花園設計，賦予產品更多功能空間，滿足客戶更**值需求，使之成為本專案亮點之一。
6、外立面採用外牆面磚和金屬漆相結合，採用了暖色系列，並通過弧形飄帶的調節，讓住宅區給人以溫暖感覺。
簡要總結專案在內部管理方面的經驗與不足，包括組織管控與流程管理、專案運營與專業管理、人力配置等方面。
簡要說明專案在開發過程中形成的知識積累，包括工作成果檔案、工作模板、管理流程、案例分析等，並將具體檔案列示清單，整理至附件中。
設計部：
設計任務書編制時，內容完整，充分落實了公司的有關要求，並在產品創新方面提出了實質性要求。主要包括有：設計原則、設計依據、指標要求、建造標準、限額設計、成果內容、成果深度、技術基礎資料，以及公司的專案定位、審批意見、各會議紀要以及成本、營銷、物業等各部門的要求。
另根據專案的定位，對專案的品質及新技術運用也提出要求。
規範規劃設計的組織管理工作，在選擇設計單位時，嚴格審查設計單位以及設計團隊，選擇具有豐富設計經驗和能力的設計人員。完善了內部審圖制度，使之及時、有效。在施工圖設計和現場施工階段，很好的協調了各專業設計單位之間的技術配合，使設計、施工能順利進行。
1.1市場定位
1) 除描述專案基本定位的情況以外，將專案特質以及未來發展態勢作**。
2) 將同期內競品專案作分析，包括專案基本情況介紹，市場定位、產品介紹以及投資收益情況。
1.2客戶定位
1) 除了描述客戶特徵外，請將客戶群體的變化進行詳細描述，專案銷售週期內，成交客群隨著時間以及成交**的變化，發生了哪些突顯的變化。
2) 作企業及專案品牌忠誠度調研，了解客戶心理，對產品需求以及針對性建議。
1.3專案開發策略：
1) 補充專案開發周期內，開發及銷售過程中哪些是比較成功的開發策略，哪些是比較失誤的開發策略，比如，不同產品開發順序，**策略等。
2.1專案概述
1) 在專案銷售過程中，出現了哪些關鍵節點，這些節點產生的原因是什麼，來自於市場方面的因素有哪些，專案如何利用這些關鍵節點去展開工作，取得效果如何，分析具體原因。在銷售週期內，哪些關鍵節點控制的好，需要總結的；哪些控制的不好，需要改進的，均應詳細闡述。
房產開發流程
一 規劃設計部份。1.跟進規劃局的規劃方案審批情況 2.安排勘察單位做地質勘察 3.安排與銷售公司確定專案的前期市調 4.安排與設計院 銷售公司召開專案戶型協調方案會，制定好設計任務書 5.安排與人防 環保 消防設計公司接觸初步了解設計單價。二 工程建設部份。1.安排與承包單位接觸，了解造價 工期 ...
房產開發流程
綜合進度監控表 專案工作專案序號工作內容方案設計申報時間批准時間執行部門配合部門實施開始時間完成時間 2005年11月至2006年5月 週日一二三 日 1 2 3 4 規劃 設計 1 總體規劃工程工作室 銷售部計畫實際 2 建築設計工程工作室 銷售部計畫 實際3 攤位形式確定 工程工作室 銷售部計畫...
房產專案開發管理個人業績總結
自參加工作以來，本人參建多項房產專案開發管理，在實際工作中，我始終保持認真負責 嚴謹務實的工作態度，虛心學習努力工作，不斷加強理論知識，提高專業水平，經過6年的鍛鍊，已經成長為房產前期開發工程管理技術骨幹。xx xx年期間，我學校畢業後既入職新疆北新投資建設 下屬 蘊豐建設工程 主要負責 北 御龍灣...