目錄1. 物業概況11
2. 承諾指標11
3.1裝置管理指標承諾11
3.2保安服務指標承諾12
3.3保潔服務指標承諾12
3.4綠化管理指標承諾13
4. 前期介入工作14
4.1規劃設計階段14
4.2建設施工階段15
4.3物業銷售階段15
4.4施工驗收階段 15
4.5前期物業規章制度制定16
4.6創優達標17
5. 業主服務 17
5.1業主入戶 17
5.2裝修管理18
5.3日常服務與聯絡20
5.4 業主檔案21
5.5 權籍管理22
5.6投訴、保修處理23
5.7 收費管理23
6. 裝置管理23
6.1裝置管理內容24
6.2裝置檢查標準26
6.3裝置檔案執行報告28
7. 保安服務29
7.1保安服務內容29
7.2保安服務標準30
7.3保安服務檢查制度30
8. 保潔服務31
8.1 保潔內容及標準31
9. 物業管理服務費用預算72
9.1開辦費預算7
9.2 專案預算管理處組織架構74
1 物業簡介和管理理念
yuan大物業管理****是具有企業二級資質的獨立法人，為15萬平方公尺的財富中心提供全方位的物業管理和前期物業諮詢服務。公司根據財富中心mall的經營理念和「購物、餐飲、娛樂、休閒、文化」的業態布局提供專業化、規範化、人性化的現代管理理念，為業主、經營戶和廣大消費者提供周到、快捷的服務。
2 物業概況
● 「財富中心」是由大陽房地產開發****開發，位於江蘇省。
● 用地面積平方公尺(畝)，分三期開發，總建築面積平方公尺。
● 一期建築面積為29400平方公尺。
● 二期建築面積為75000平方公尺。
● 三期建築面積為平方公尺.
● 建築型別：多層框架結構.
● 財富中心東臨
● 西靠
● 南臨
● 北至
● 財富中心配套設施齊全，配套裝置完備。
3 承諾指標
3.1 裝置管理指標承諾
● 裝置完好率達98%以上；
● 業主報修，接報後20分鐘內到達現場。維修及時率達98%以上，維修合格率達100%，返修率不高於1%；
● 無重大裝置責任事故發生；
● 確保裝置安全正常執行；
● 提高裝置的適用效率，降低執行成本；
● 裝置設施檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；
● 建立24小時值班制度，設立維修**，接受業戶對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類資訊的收集和反饋，並及時處理，有回訪制度和記錄；
● 制訂裝置安全執行、崗位責任制、定期巡迴檢查、維護保養、執行記錄管理、維修檔案等管理制度，並嚴格執行；
● 裝置及機房環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合裝置要求；
● 配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程；
● 裝置良好，執行正常，一年內無重大管理責任事故。
● 財富中心實行24小時值班及巡邏制度；
● 保安人員熟悉財富中心的環境，文明值勤，訓練有素，言語規範，認真負責；
● 結合財富中心特點，制訂安全防範措施；
● 進出財富中心各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行；
● 財富中心停車場(包括地面和地下)有專人疏導，管理有序，排列整齊；
● 地下停車場管理嚴格，出入登記；
● 廣場上非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；
● 危及人身安全處設有明顯標誌和防範措施。
3.2 保潔服務指標承諾
● 清潔管理無盲點；
● 清潔衛生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任範圍，實行標準化清潔保潔；
● 垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺；
● 公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；
● 財富中心出入口、樓梯扶攔、車庫、公用玻璃窗等保持潔淨；
● 財富中心內公用場地無紙屑、菸頭等廢棄物；
● 財富中心外牆無汙染。
3.3 綠化管理指標承諾
● 盆花無紙屑、菸頭等雜物；
● 每週巡查一次，並做好相關記錄；
● 控制病蟲害，盆花色澤正常，生長良好，無雜草。
3.4 業戶服務指標承諾
● 服務滿意率達100%；
● 無服務安全事故發生；
● 有效投訴處理率100%；
● 服務人員崗前、崗中培訓達到100%；
4 前期介入工作
要使今後的物業管理順利進行，物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用。我公司在正式接受委託後，將根據委託方物業施工進度的實際情況，對「財富中心」制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計畫，並按計畫和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
財富中心前期介入組織架構圖
4.1 規劃設計階段
在規劃設計階段，規劃設計人員、管理人員各自立場不同，規劃人員僅從設計技術角度考慮問題，往往忽視了以後的管理問題，結果造成物業建成後管理上的矛盾和漏洞很多，整體布局上的缺陷以後往往難以彌補，因此在規劃設計之初，作為前期介入的物業管理人員就需要參與規劃設計方案的討論，要從管理的角度看規劃設計方案是否合理，力求使設計方便日後的物業管理工作。
● 監控和消控中心的設定；
● 人車分流的設計；
● 公共照明開關設定位置；
● 公共照明開關開閉形式；
● 物業管理用房的位置設計；
● 垃圾房的設定；
● 公共洗手間的設定；
● 信報箱的設立；
● 公共告示欄的配置。
● 戶外及室內廣告的合理配置。
4.2 建設施工期間
在「財富中心」建設施工階段施工質量直接關係到投入使用後使用功能的正常發揮，抓好建設的施工質量是物業管理前期介入的重要內容。在建設過程中，物業管理前期介入人員會經常到現場了解工程進度、施工情況，在參與過程中逐步對物業的硬體增加了解，對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決，為物業管理工作奠定良好的基礎。
● 提出裝置的設定和服務方面的改善意見及設計遺漏工程專案的建議；
● 分析物業建造選料及安裝，降低隱患，改善裝置使用效果，減輕後期管理的壓力；
● 審查有關工程（包括綠化.景觀工程）的優劣，提供改善意見；
● 提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；
● 提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；
● 幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；
● 提前熟悉房屋中的各種裝置和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的效能；
● 檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建築師定期碰面會等）；
● 檢查前期工程的施工質量，並就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；
銷售中心物業管理方案
目錄一 物業簡介2 二 服務目標5 三 服務方式7 四 機構的設定和人員的定崗定編9 五 管理制度15 六 服務標準和服務承諾21 七 服務質量考核標準24 八 愛琴海客戶服務中心培訓計畫25 九 前期費用26 十 物業服務費的測算28 附 愛琴海銷售中心物業管理服務委託合同 公司營業執照 資質證書...
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