2023年1-3季度
龍巖房地產市場運**況分析
2023年10月9日
2023年，**和省、市**出台了一系列關於穩定住房消費、支援剛性住房需求的新政，促使剛需住房和改善型住房需求進一步釋放。從3月下旬開始，市場逐漸回暖，銷量持續增長，而房價卻未見明顯**，出現了久違的「量公升價穩」的良好局面。第三季度以來，商品房銷售量環比小幅回落，房價略有上公升。
市場庫存量、特別是商業地產庫存量仍然較大，去化周期長，房企資金緊張，經營困難。
一、市場執行主要指標完成情況
1.房地產開發投資情況：預計1-3季度全市完成房地產開發投資116.
5億元，同比減少25.38%，其中中心城市完成85.7億元，同比減少26.
27%。三季度全市完成投資34.36億元，環比二季度減少8.
2%，其中中心城市完成24.81億元，環比二季度減少0.04%。
預計2023年全市完成房地產開發投資148億元，同比減少30.22%，其中中心城市完成110億元，同比減少29.21%。
開發投資下滑的主要原因是受庫存量大、占用資金較多的影響，房地產開發企業普遍資金緊張，放緩在建專案的建設進度；同時，去年我市房地產開發投資量高達212.09億元，要在此基數上維持增長較困難。
2.市場交易情況：
（1）商品房銷售情況：預計1-3季度全市銷售商品房186.89萬㎡，同比增加67.
34%，銷售商品住房160.69萬㎡（合14917套），同比增加76.5%。
其中中心城市銷售商品房126.68萬㎡，同比增加124.81%，銷售商品住房110.
83萬㎡（合10156套），同比增加154.84%。預計2023年全市銷售商品房228.
89萬㎡，同比增加23.62%，銷售商品住房196.69萬㎡（合18281套），同比增加28.
63%。其中中心城市銷售商品房150.68萬㎡，同比增加40.
13%，銷售商品住房131.83萬㎡（合12083套），同比增加50.8%。
三季度全市銷售商品房62.84萬㎡，環比二季度減少23.22%，銷售商品住房54.
16萬㎡（合4858套），環比二季度減少23.12%；其中中心城市銷售商品房43.08萬㎡，環比二季度減少30.
08%，銷售商品住房37.72萬㎡（合3312套），環比二季度減少28.7%。
（2）二手房交易情況：預計1-3季度全市交易二手房91.14萬㎡，同比增加59.
53%，交易二手住房67.18萬㎡（合6092套），同比增加65.75%。
其中：中心城市交易二手房41.63萬㎡，同比增加75.
36%；交易二手住房31.73萬㎡（合3398套），同比增加98.69%。
預計2023年全市交易二手房115.14萬㎡，同比增加41.43%，交易二手住房88.
18萬㎡（合8001套），同比增加50.92%。其中：
中心城市交易二手房54.23萬㎡，同比增加55.74%；交易二手住房41.
63萬㎡（合4440套），同比增加68.27%。
三季度全市交易二手房30.62萬㎡，環比二季度減少16.48%，交易二手住房24.
64萬㎡（合2258套），環比二季度減少4.94%；其中中心城市交易二手房15.02萬㎡，環比二季度減少4.
03%，交易二手住房11.22萬㎡（合1190套），環比二季度減少14.29%。
三季度銷售量環比二季度減少的主要原因：一是新推樓盤減少，特別是保障性住房和限價房新推出樓盤減少。據統計，三季度全市批准預售商品房70.
86萬㎡，環比二季度減少21.28%，批准預售商品住房57.73萬㎡（合5639套），環比二季度減少11.
81%。其中，三季度中心城市批准預售商品房42.86萬㎡，環比二季度減少47.
39%，批准預售商品住房35.37萬㎡（合3586套），環比二季度減少40.58%；二是我市出台的購買首套商品房契稅「即徵即獎」政策於9月9日到期，該優惠政策是否延期還未明朗，致使一部分購房者又陷入觀望，影響了一定的銷售量。
3.房價情況
（1）商品房銷售**情況：1-3季度全市商品房均價為5514元/㎡，同比下降5.53%，商品住房均價為5636元/㎡，同比上公升1.
59%。其中中心城市商品房均價為5966元/㎡，同比下降11.59%，商品住房均價為6174元/㎡，同比下降6.
72%。三季度全市商品房均價5939元/㎡，環比二季度上公升10.25%，商品住房均價6074元/㎡，環比二季度上公升10.
34%。其中三季度中心城市商品房均價6585元/㎡，環比二季度上公升17.53%，商品住房均價6775元/㎡，環比二季度上公升16.
05%。
（2）二手房交易**情況：1-3季度全市二手房均價為3232元/㎡，同比上公升9.01%，二手住房均價為2817元/㎡，同比上公升3.
71%。其中中心城市二手房均價為4235元/㎡，同比上公升0.05%，二手住房均價為3477元/㎡，同比上公升3.
08%。三季度全市二手房均價為3249元/㎡，環比二季度下降8.66%，二手住房均價為2651元/㎡，環比二季度下降8.
74 %。其中三季度中心城市二手房均價為4302元/㎡，環比二季度下降8.6%，二手住房均價為3194元/㎡，環比二季度下降11.
28%。
4.批准預售情況：1-3季度全市批准預售商品房面積200.
1萬㎡，同比減少25.26%，批准預售商品住房面積148.67萬㎡（合13500套），同比減少25.
64%。其中中心城市批准預售商品房面積145.74萬㎡，同比減少1.
78%，批准預售商品住房面積110.92萬㎡（合9963套），同比增加1.25%。
二、當前市場存在的突出問題
1.去庫存壓力仍然較大。
截至9月末，全市已批准預售未售出的商品房面積566.46萬㎡，同比增加5.2%，商品住房280.
21萬㎡（合25781套），同比減少6.4%，其中中心城市商品房351.91萬㎡，同比增加6.
68%，商品住房161.03萬㎡（合14230套），同比減少4.87%。
根據2023年商品房、商品住房月均銷售面積計算去庫存期。截至9月末，已批准預售未售出的商品房去庫存期為個月，商品住房22個月。去庫存期超過正常的12-15個月，全市商品房37個月，商品住房22個月，中心城市商品房39個月，商品住房22個月。
去庫存期超過正常的12-15個月，去庫存壓力較大，仍然是今後工作的主旋律。
2.商業地產滯銷，供過於求現象突出。
1-3季度全市銷售商品房186.89萬㎡，其中商品住房就達160.69萬㎡，也就是說銷售商場、商店、寫字樓、酒店、車庫（位）等商業地產面積僅為26.
2萬㎡。中心城市這種現象更為明顯，1-3季度中心城市銷售商品房126.68萬㎡，其中商品住房就達110.
83萬㎡，而銷售商場、商店、寫字樓、酒店、車庫（位）等商業地產面積僅為15.85萬㎡，在這15.85萬㎡中，車庫（位）面積就達12.
47萬㎡（約3478個），佔78.68%，其餘商場（店）、寫字樓、酒店銷售寥寥無幾，基本處於賣不動的狀況。截止9月末，全市庫存566.
46萬㎡的商品房面積，商品住房面積為280.21萬㎡，而商業地產面積為286.25萬㎡，即庫存商業面積大於住宅面積。
3.我市住房公積金資金流動性緊張，供需矛盾突出，在一定程度上影響了住房銷售。
2023年下半年以來，我市推出一系列優惠措施，提高公積金使用效率，促使繳存職工住房公積金貸款提取需求劇增，截至2023年8月15日，全市發放住房公積金貸款15億元，比上年同期新增6億元，增長67%，提取住房公積金8.5億元，比上年同期新增1.8億元，增長27%，存量資金從年初的12億元銳減至5億元，個貸率達到92%，比上年末增加13個百分點，而目前仍有已受理未發放的貸款7.
5億元，資金缺口較大。目前，市住房公積金管理中心正在與承辦銀行和相關部門商討應對措施：一是把新增公積金貸款轉為商業貸款，二者利差部分由公積金管理中心增值收益貼補；二是向承辦銀行申請流動資金授信額度；三是探索住房公積金資產**化。
以上三種模式均可緩解我市住房公積金流動性緊張趨勢，市住房公積金將根據資金使用情況選擇一種或兩種模式應對。
4.企業資金鏈緊張狀況仍未緩解。
雖然第二季度以來，商品房銷售出現回暖，銷售面積同比增幅較大，但由於大多數專案是降價**，「以價換量」，因此房款回籠總量與預期相去甚遠。去年底以來，央行和銀監會出台了一些政策，支援房地產開發企業合理的融資需求，但出於對房地產市場前景和部分房企經營狀況的擔憂，地方銀行對相關政策的執行沒有完全到位，各家商業銀行對房地產企業放貸持謹慎態度。銀行信貸收緊，信託等其他融資渠道也進一步收窄，房企 「還舊貸新」計畫落空，房地產開發企業普遍資金緊張。
前三季度全國房地產市場執行情況
四 70個大中城市房屋銷售 指數 9月份，全國70個大中城市房屋銷售 同比 2.8 漲幅比8月份擴大0.8個百分點 環比 0.7 漲幅比8月份縮小0.2個百分點。新建住宅銷售 同比 2.7 漲幅比8月份擴大1.2個百分點 環比 0.8 漲幅比8月份縮小0.3個百分點。分型別看，與上年同月相比，經濟適...
2023年全國房地產市場執行情況
一 房地產開發投資完成情況 2010年，全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2 其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9 佔房地產開發投資的比重為70.5 12月當月，房地產開發投資5570億元，增長12.0 2010年，全國房地產開發企業房屋施工面積40.55億平方公尺，比上年...
月全國房地產市場執行情況報告
2010年1 5月全國房地產市場運 況報告 一 房地產開發完成情況 1 5月,全國房地產開發投資13917億元,同比增長38.2 其中,商品住宅投資9643億元,同比增長35.7 佔房地產開發投資的比重為69.3 5月份當月房地產開發完成投資3985億元,比上月增加648億元,增長19.4 1 5月...