報告(內封)
（正文）
第1章關於「全程策劃」
一、「全程策劃」的概念
房地產是乙個高度社會化的產業。對於絕大多數的房地產開發商，其開發和管理是建立在對社會服務依賴的基礎上。
·購買土地——請投資專家判斷其投資價值
·規劃設計——請專業的設計院
·工程建設——請專業建築公司建設
·工程監理——請專業的監理機構
·營銷推廣——請專業的**公司
·物業管理——請專業的物業公司
房地產業的每乙個環節的社會服務性都非常強，這就需要有另外一種服務，把每乙個環節建立起內在聯絡，使它的整體水平能夠提高。
這種參與全過程的服務就是「全程策劃」。
二、全程策劃的工作階段
·市場調研和投資分析
·概念設計（產品專案功能分析）和形象設計
·營銷策劃（主力客戶群定位、強賣點的分析、弱勢提示及處置方法、定
價策略和研究）
·廣告創意、****、公關活動
三、「全程策劃」的內涵
全程策劃的內涵是「等值策劃」，即努力尋找這塊地的最大潛值，其主要包括：
·發掘土地的環境價值（自然環境、人文環境、商業環境、交通環境、城
市區位環境等）
·研究專案的開發價值（功能定位、容積率、規劃方法、建築風格、室內
空間布局、景觀設計、裝置材料挑選）
·注重延伸價值（售後服務、品牌塑造、品質保障、文化藝術含量）
·分析機會價值（入市時機、客戶定位、適時**效能比、政策背景利用）
四、「全程策劃」的理念
以「共同甲方」的姿態全程參與客戶的專案，運用優良的專業態度和服務精神，在創新精神和能力較高的基礎上，注重團隊作戰整體實力，與客戶攜手共進，協助客戶成為出類拔萃的佼佼者。
五、「全程策劃」的模組
（一）專案投資分析
專案本身的品質卓越永遠是至關重要的（土地價值分析、建築功能確定）
（二）建設概念設計
從規劃布局、建築風格、環藝設計切入、提公升價值空間
（三）專案形象識別
是地產專案增強品牌價值的有力手段。
（四）營銷策劃
鎖定目標客戶，確定銷售時機，制定**策略、理性入市、兌現賣點。
（五）市場推廣
設計創意，來自同地產商的溝通和對市場的洞察，以及基於敏感的天性去體
會瞬息即逝的靈感。
（六）**組合
將分散的廣告資訊有效地組合起來，形成乙個整體。
（七）住宅專案全程策劃工作模組表
住宅專案全程策劃工作模組
第2 章調查資訊
一、調查的主要內容
（一）與投資專案相關的社會經濟環境分析
1. 政策環境
2. 金融環境
3. 產業分布特點
4. 所有制結構特點
5. 集**房與私人購房比例
6. 流通環境
7.……
（二）、該區域住宅開發總量分析
1.各住宅分割槽開發時現狀
2.各住宅分割槽開發走勢
（三）該區域商品住宅消化總量分析
1.歷年商品住宅消化總量的主要貢獻率（結構分析）
2.商品住宅消化總量現狀
3.商品住宅消化總量前景分析
（四）該區域不同型別房地產需求量與現狀分析
1.商業（商場）類地產需求量與現狀分析
2.辦公樓類地產需求量與分析
3.住宅類（高層、多層、別墅）需求量與現狀分析
4.酒店類地產需求量與現狀分析
（五）該區域商品住宅市場不同檔次需求量與現狀分析
1.豪宅類市場需求量與現狀分析
2.普通類市場需求量與現狀分析
3.經濟適用型類市場需求量與現狀分析
4.福利類市場需求量與現狀分析
（產權/租賃/，一手、二手、三手市場）
（六）該區域明星樓盤分析（住宅市場）
1.歷年明星樓盤界定
2.明星樓盤的分布及結構分析
3.明星樓盤的主要營銷特點
4.明星樓盤的參與者與製造者
5.明星樓盤的溢價
6.未來明星樓盤的充要條件
（七）該區域暢銷樓盤分析（住宅市場）
1.暢銷樓盤界定
2.暢銷樓盤營銷特點
3.暢銷樓盤暢銷原因分析
（八）該區域滯銷樓盤分析（住宅市場）
1.滯銷樓盤界定
2.滯銷樓盤分布及結構分析
3.滯銷樓盤的營銷特點
4.滯銷樓盤的參與者及損價
5.如何避免落入滯銷樓盤
（九）該區域最受歡迎物業型別分析（住宅市場）
1.最受歡迎物業界定
2.該區域最受歡迎物業比重及分布特點
3.該區域最受歡迎物業營銷特點
4.該區域最受歡迎物業參與者及溢價特點
5.如何加入該區域最受歡迎物業陣營
（十）該區域文脈狀況分析（居住文化）
1.該區域居住構築物的演變與主因分析
2.該區域居住構築物的文化歸類
3.未來該區域居住構築物的文化延伸
（十一）該區域住宅租金水平分析
1.該區域住宅均租水平總體分析
2、 該區域住宅租金回報率分析
3.該區域住宅租金回報率**
4.該區域住宅租金對區位優劣勢的影響
（十二）該區域住宅市場空置率分析
1.空置率界定
2.該區域商品住宅總空置率分析
3.該區域商品住宅空置率與開發量、需求量的關係分析
4.該區域商品住宅空置率的結構分布
5.該區域商品住宅未來空置率走勢
（十三）該區域住宅市場消費者分析
注：由於開發專案不同，問卷內容不盡相同，問卷內容略。
二、調查的結果分析
（一）社會客觀經濟環境分析（略）
廣州市房產市場環境
2023年以來，國家加強巨集觀調控，固定資產投資規模受到嚴格控制，廣州市房地產市場進入調整期，市場逐步降溫。
廣州目前的高層住宅主要分布在交通發達、配套設施完善的東山區、越秀區和天河區，其中又以天河區和東山區為甚。2023年1-11月份廣州市新入市的高層住宅達80萬平方公尺，而市場吸納量只有35萬平方公尺，市場明顯供大於求。
（二）供求狀況分析
1.商業物業供求狀況
（1） 廣州市商業物業供求狀況（略）
（2） 廣州市各區商業物業供求情況
a、各區商鋪市場供給量
b、各區商鋪市場需求量
c、各區商鋪市場積壓量
d、各區商業物業空置率
（3） 越秀區商鋪供求狀況
越秀區商鋪市場需求僅佔供給23.2%，供過於求亦是事實。（如下圖）
2023年越秀區各區商業物業**量與需求量
1號商業區的銷售量佔總銷售量的57%，1號商業區的「商業價值」概念普遍被人們所認同。
2023年（3月-12月）市場需求為4633.66平公尺,2023年(1月-12月)市場需求為24240.94平公尺。
在市場需求中，2023年的銷售為24240.94平公尺，1995、2023年銷售總額的84%。
2023年的市場**量比2023年遞增149%。
（4） rj-10周邊商業物業供求狀況（見下圖）
1995-2023年越秀區一號區商業物業**量與需求量
2023年的平均**比2023年增長的30%。
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