設計階段如何做好成本優化（太全面了）
▌一、設計中的成本控制原則
設計在整個專案的成本投入上佔比不大，卻影響75%的專案成本和專案盈利。從設計優化來優化成本，一方面不能不計成本盲目追求設計效果，另一方面要避免成本不合理導致品質下降。
取得設計單位配合：應做好與設計單位的溝通工作，著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，並在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經濟指標要求，清晰、明確地表述在設計合同中。
1.總平面
（1）初始設計 - 總平面
設計描述：地塊共設定四個出入口
（2）優化設計 - 總平面
設計描述：地塊出入口減少為兩個。
總結和啟示：在滿足規範及物業管理要求的前提下，應控制出入口數量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結到一起，便於物業減少管理人數，以控制專案後期的運營成本。
2.經濟技術指標
案例1（1）停車方式（高層）初始設計
設計描述：當地要求所有地下車庫均需按人防標準建造，成本偏高；地下車庫埋深較深，層高較高，土建、裝置和施工成本都較高。
（2）優化設計 - 停車方式
設計描述：半地下室車庫可不按人防標準建造，成本較低（需要與**部門溝通是否可行）；半地下車庫埋深較淺，層高較低，可自然通風採光，土建、裝置和施工成本較低。
案例2（1）初始設計- 停車方式（聯排）
設計描述：別墅區域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難；別墅主體下方地下室底板報建層高不足2.2公尺，增加了施工成本和驗收風險；地下室頂板標高超過周邊城市道路平均標高1.
5公尺，不符合當地規範等。
（2）優化設計 - 停車方式（聯排）
設計描述：別墅區域覆土1.5公尺，基本不影響景觀種植和綠地率計算；別墅主體下的地下室-3.0公尺標高部分,埋深未超3公尺，不需繳納人防異地建設費；地下室頂板標高符合當地規範。
案例3（1）初始設計 - 地庫
a.地庫按機械車位設計，面積11225平方公尺，總車位430個，其中機械車位421個，普通車位9個，層高4.5公尺；
b.停車效率26.1平方公尺/車位。
（2）優化設計 - 地庫
a.停車方式由機械停車調整為普通停車。優化後地庫面積10586平方公尺，總車位328，其中普通車位237，子母車72個，微型車26個，層高3.6公尺。
b.停車效率32.2平方公尺/車位。
地庫優化前後資料比較
總結和啟示:
a.應根據專案定位、成本控制要求，並結合當地規範和相關**部門的要求，選擇最適合各專案高層區域的地庫形式；
b.在專案定位較高、成本指標允許的情況下，可以採用全地下停車方式；
c.在中等定位專案、成本指標較低的情況下，除必建人防區域外，推薦採用半地下停車方式，但半地下停車方式需要獲得**有關部門審批通過。
總結和啟示：提高停車效率的關鍵措施
（1) 地下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除；
（2）柱網布置應符合車位及行車道模數，達到緊湊布置；
（3）避免行車道靠地下室外牆布置；
（4）避免布置平行或斜向車位；
（5）裝置房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位；
（6）裝置用房勉強夠用即可，不能有富餘；
（7）人防口部設施應布置在不影響停車的地方。
3.平面布置篇
確定建築方案時，要盡可能從結構設計方面考慮建造成本，盡可能減小建築專業的不合理布置帶來的結構成本的增加。
（1）當廚房、衛生間等房間需要通過凹槽採光時，凹槽寬度不小於1.8m，深寬比不大於4。
4.節能設計
（1）體型係數
體形係數：建築物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。
（為滿足節能和成本控制要求，根據國家及地方節能規範控制建築物體形係數，避免凹凸過於複雜的輪廓設計，體型係數盡量小於0.35。）
（2）外牆門窗
總結和啟示
(1)節能計算中門窗的選型，一般北面的要求會相對較高。對於各個朝向的門窗方式，須讓設計院反覆計算幾輪，直至權衡計算的值盡量接近50%。
(2)門窗的成本控制中，採用塑鋼中空即能達到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。
(3)在塑鋼窗的應用中需要注意以下幾點：
a.塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計算，因為塑鋼的門窗較重，對塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規定，一般寬度不大於750，高度不大於1500；
b.平開門尺寸較大，不建議採用塑鋼材料；
c.推拉門塑鋼門對五金件要求較高，現場施工需要注意。
5.層高選擇
(1）初始設計
設計描述：高層住宅層高為3公尺。
（2）優化設計
設計描述：高層住宅層高全部改為2.9公尺。
總結和啟示：
（1）應綜合市場取向，產品自身的定位，同時考慮長期的取暖及製冷的能源消耗，選擇合適的層高；層高每增加0.1m，造價增加該層造價的約3-5% 。
6.公建配套
（1）外立面設計
初始設計：a.基座部分三層，區域性四層，全部為幹掛石材；b.每四層設計有橫向線條；c.線條全部為grc材質。
優化設計：a.基座部分改為兩層，區域性三層，材質為仿石塗料，只在門頭近人尺度使用石材；每四層的橫向線條取消；線條盡量採用混凝土澆築。
總結和啟示
建築風格在符合專案定位的同時應盡量簡化，建議在建築方案設計階段，應控制立面裝飾線條和裝飾構件的數量、裙房的層數、立面造型或構架的複雜程度、陽台和門窗上下口線條、玻璃幕牆和異形玻璃的使用，並選用成本較低的欄杆、百頁做法等。
（2）會所
設計描述：會所建築面積約2500平公尺，且占地面積較大。
優化設計：將臨時售樓處置於商業內，極大地降低了前期投入和後期運營成本。
總結和啟示
（1）會所的位置應根據開發順序與樣板示範區統一考慮，並考慮便於控制樣板區（特別是臨時樣板區）面積和成本的方案。
（2）會所的功能設定應根據專案定位與相關部門共同確定，同時考慮會所的後期運營成本。
（3）應根據專案的開發規模、專案定位、成本控制目標等因素，對會所的面積進行合理控制。
▌三、設計變更控制策略
設計變更簽證率 = 由設計原因導致的簽證總金額 / 工程合同金額
（通過對施工圖階段設計成果質量的控制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發生。）
很多專案由設計失誤所帶來設計變更佔總建造成本的3-10％，其中重複性錯誤佔相當比例。
▌四、後期運營篇
1.在車輛頻繁通過的道路上盡量避免採用石材鋪裝，如堅持採用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時預留伸縮縫，避免後期破損，既影響美觀，又造成成本投入的增加。
2.設定於架空層的智慧型信報箱需注意雨水飄入後主機板燒毀的問題。
3.別墅、類別墅專案室外的門口機安裝箱上需設計維修檢修口，同時注意防水、防曬，以延長使用壽命。
4.排水口：（1）應考慮排水量，避免開口較小；（2）應考慮物業對內部的清潔，需設計為可開啟形式；（3）從損壞後能及時維修及時更換的角度，建議要採取市場上能採購到的款式而不應設計過於複雜的圖形。
5.從節能的角度考慮，地下車庫（尤其是在有採光天井的節點周圍），以及小區內景觀的照明系統，應分割槽、分組、分燈型進行迴路控制，並應採用新型節能燈具。
6.公共部位的照明系統應避免採用翹板開關，以免業主可隨意開啟或關閉，做不到「人走燈滅」，既不利於管理，也造成能耗浪費。
7.單元門禁鎖具如採用電插鎖的形式，地彈簧容易偏位，需要經常調整地彈簧。地彈簧除錯次數過多後，復位精確度就大大下降，最終導致難以關閉，建議採用磁力片鎖為宜。
8.木平台在設計時應做好下水處理以及防腐措施，防止下雨後積水導致木材腐爛，增加後期維修成本。
後期運營啟示：
（1）減少電梯和智慧型化系統的品牌數量，兼顧長期的使用和經營管理的成本；（2）小區內景觀盡量少用容易損壞的玻璃製品和木製品，避免後期過高的維護成本；（3）物管收費處、值班室、消防和安防控制室宜統一設定在物業管理用房內，以方便業主辦事並節省物管人手。
▌五、成本效益最大化的一些途徑
**：百度文庫。
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