1.惠民概況
地理位置及行政區劃
惠民縣位於山東省濱州市西南，北鄰陽信，西南臨濟南，東南分別與鄒平縣、淄博市搭界。
惠民地理位置優越，處在京津唐和山東半島兩大發達經濟區的交匯點上，屬黃河三角洲腹部地區和環渤海經濟開發圈。
全縣版圖面積1357平方公里，轄10鎮4鄉，人口62萬
交通惠民縣是連線華東、華北的交通樞紐
鐵路：德龍煙鐵路經過。
航空：距濟南國際機場120公里。
公路：境內220國道及省級幹線，境內置有三座黃河浮橋。
港口：東臨濱州港，北臨黃驊港。
惠民城市經濟—支柱產業
農產品資源品種多樣
已形成優質糧棉、桑蠶、蔬菜、林果、畜牧、食用菌六大特色產業。
先後被命名為國家和省「糧棉生產基地」、中國桑蠶之鄉、中國優質蔬菜第一鎮、中國食用菌特產基地、中國蜜桃之鄉和中國西葫之鄉。
工業基礎雄厚、發展潛力巨大
現已形成了紡織、機械、生物製藥、生物制種、食品飲料、地毯、繩網、飼料加工八大主導產業。
華潤公司、六和科技、基德公司、盟威斯林格缸套、裴堂瓶業、長青木業、盛潤新材料、 彩霞地毯、飛虹絲業、山東中棉、六和農牧科技園等一批骨幹企業正在崛起。
小結：1、經濟增長迅猛，人均收入迅猛增長，人均消費能力大步提高，為專案今後的銷售奠定了良好的基礎。
2、科技農業使農民收入大幅**，為專案發展提供了更為廣泛的客戶群。
3、大華、聖豪購物火爆開業說明：惠民居民消費結構正在發生改變，處在「滿足」到「改善」的過度階段。
2.惠民縣總體規劃
小結：上一屆領導班子城區整體呈「東擴」趨勢。本屆領導班子向南發展，修通濱惠大道，融入濱州市發展。本案附近商業氛圍濃厚，承接縣城商業南遷的發展。
2、惠民縣商業分布圖
小結：縣城老商圈的百貨業態核心地位無法撼動，家具，建材，汽車專賣店等新興業態環繞縣城交通要道興建。
備註：通過走訪調查，現惠民核心商業以百貨行業為主導。在老縣城區域內自發形成，餐飲、建材、服裝、休閒娛樂等業態。
2023年新領導班子上任，對百貨業態公升級，形成大華、聖豪兩大購物中心，使商業重心由十字街向縣城南部轉移。便利我們專案商業的開展。2023年對建材行業公升級興規劃建設好美居建材城。
並在2023年對休閒娛樂進行公升級，建成惠民飯店。同時對寫字樓等業態公升級規劃新時**物中心。現階段待上市的社群商業配套較大的專案有棣園沿街3萬平公尺。
調研結論：現市場上投資性商業，主要1、2層連賣的沿街商鋪為住。不利於中小投資客戶投資購買。我專案商業定位為中小投資客戶，可拉高單價，降低總價的方式入市。
3、惠民縣商業租金情況調研
表一：車站路大於家路口至義烏小商品城
備註：本路段以電動車，土產兩大類為主。
表二：文安路文安東路中路西路
備註：本路段以建材，服裝、大排檔餐飲為主。
表三：世紀花園
備註：本路段以社群配套為主涵蓋餐飲、超市、醫療。
表四：大華、聖豪商圈
備註：綜合業態的百貨，周邊以服裝，手機為主。
表五：百貨大樓商圈
備註：以服裝，手機為主。
表六：大寺步行街附近商圈
備註：以電動車為主。
表七：南關大街附近商圈
備註：以小旅館、銀行為主。
小結：惠民縣商業租金**以南關街，南門街為主要街道。租金**在60-100元/m2/月。月租金沿主要街道呈現出向東西兩個方向，逐步下降。
3.城市商業需求分析
市民投資意識較強，但投資方向較窄，主要集中在不動產投資上；
商鋪的經營者普遍傾向於50平公尺以下的鋪面，尤其青睞臨街店鋪；
商鋪經營多以租賃的形式，經營者相對比較看重地段、交通、經營環境。經營檔次有待提公升；
消費者購物的時間集中度比較高，自發形成的商業街的吸引力仍然較強，但總體上比較認可購物中心這一形式；
近兩年休閒娛樂消費的需求開始上公升，但形勢和內容都還有待於進一步引導；
夜間生活不夠豐富，夜間購物的潛力需進一步的開發和引導。
銷售部2012--4-7
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