寶塔湖世紀城
2006新年商鋪營銷方案
2005.12.10
2006新年商鋪營銷方案
一、前言
本方案是在市場分析及開展部分深入訪談的基礎上，針對南縣的經濟及商業市場環境特點，在充分發掘和提煉本案的專案優勢的同時，制訂出的富有個性的、可操作性強的營銷策略。
二、專案分析
⊙環境狀況
● 南洲鎮是南縣商業地產銷售的最主要市場；
● 南洲鎮人均擁有商業面積超過5m2，**量絕對過剩；
● 商業地產開發近兩年規模超大，行業競爭激烈。
⊙商圈的資源凸現
● 新老城區互動及環寶塔湖住宅專案的迅猛開發，勢必進一步增加寶塔湖周邊地區的**量，為本案帶來更多的人氣。
● 按目前南洲鎮的城市規劃態勢，本案正處於南縣縣城板塊的中心，是興盛路專業市場、物流配送帶和環湖休閒觀光購物經濟帶的交匯處，鏈結新老城區，商業潛力巨大。
⊙商業特徵
● 南洲鎮現有商業營業面積數量大；
● 現有商場經營業態和服務水平相當，同質化現象嚴重；
● 在建、待建專案多，面積大，競爭將日益加劇；
● 本案專案優勢明顯，適合市民生活需要，做差異化經營的市場潛力巨大。
南洲鎮主要商業專案經營現狀
⊙南縣消費者消費習慣
● 女性在購買決定中佔主導地位
● 愛面子、攀比心理嚴重
● 顯性需求消費所佔比例很小
● 對商家信任程度決定購買地選擇
● 房地產等高額投資者以本縣籍外出經商、務工人員為主
⊙寶塔湖世紀城客戶分析
2023年9、10月份新客戶資訊
2023年9、10月份老客戶資訊
2023年元月一日開盤**活動客戶資訊
⊙劣勢商圈不成熟
本案位於新老城區的過渡地段，周邊人口少，商業落後，消費能力較弱，培養乙個新商圈的任務艱鉅。
遺留問題待解決
超市主力店招商工作進展緩慢、商業街開業時間推遲且正式開業時間尚未明確等關鍵問題還沒有解決，老客戶對專案的抱怨、意見較多。
湖邊環境較差
寶塔湖及沿湖周邊的改造工程尚未正式啟動，環境綜合治理較差等因素消減了專案整體規劃的景觀效果和部分商業功能。
現場氣氛不夠
與南洲鎮其他商場相比較，本案的外部商業氣氛不足，招商工作尚未取得實質性的進展，一樓商鋪的裝修基本無明顯動工跡象，不利於鼓舞投資者信心。
近階段效益不佳
本案工程分兩期建設，目前一期工程尚在施工建設，2023年5月1日前全面開業有不小困難，短期內難以實現較好的規模效應和經濟效益。
外埠銷售潛力不大
南縣的區位優勢不明顯，半小時經濟圈內的安鄉、華容等地在商業**方面對南縣的依賴性和互補性都不強。安鄉、華容等地的商鋪銷售均冷清，商鋪銷售**較本案低（最高約6500元/m2）。本案做外埠銷售沒有競爭優勢。
⊙威脅招商不精彩
新一佳是否入駐不確定，原定8月1日開業因故延遲至今，對業主和潛在商戶的負面影響較大，關注此次**活動的投資者會受一定影響。
商業地產競爭激烈
本案附近已建或在建的大型商業專案有5家：洞庭明珠建材大市場、中國商貿城、南洲商業廣場、盛行集貿市場、仙湖花園。除中國商貿城外，其餘4家均在大力推廣和**，總商業面積超過10萬平方公尺，相對於購買力較弱，人口總量僅8萬人的縣城來說，給本案的銷售形成了巨大的壓力。
時機緊迫
2023年初，專案的建設進度、招商效果、商鋪銷售及投資商高度關注的開業問題都將集中凸現。
⊙機會現鋪銷售
南洲鎮的商業地產銷售競爭激烈，目前主要競爭專案均未開業，有的專案是在賣期房。在南縣整體商業地產銷售不景氣的背景下，本案綜合業態的商業規劃，現房銷售對投資者有一定吸引力。
主力店超市號召力強
新一佳超市進駐談判仍在進行之中，一旦確定入駐，對南洲鎮目前的零售業格局會帶來震撼性的影響。目前投資者和經營商戶對新一佳的進駐關注度很高，即便06年春節前不能簽訂合同，但籍此造勢進行一些預熱和宣傳，對元旦、春節期間的商鋪**活動可以起到積極的促進作用。
價效比優勢
本案商鋪銷售單價雖是南縣商業地產專案中較高的，但此次**活動我們將充分利用**折扣、租金返還、贈送裝修、免階段租金等**手段，降低首付款和經營門檻，提公升投資者信心，突出專案的比較優勢。
⊙分析總結
● 南縣近幾年經濟增長較快，居民收入差距拉大，外出經商、務工人員是可能購買商鋪的主要潛在顧客；
● 城鎮居民人均可支配收入為5600元/年，居民的整體購買力偏低。
● 正在銷售或即將銷售的約20萬m2的商業地產，相對於南洲僅8萬城鎮人口而言，無疑是供大於求的；
● 儘管南洲各大商業樓盤都在賣力地宣傳推廣，但幾乎都是門庭冷落，市民對商業地產的熱情度很底；
● 不管是從南縣的有效需求還是從消費能力來看，南縣商業地產銷售的主要消費物件是經濟較發達鄉鎮的經營戶及外出經商、務工人員；
● 良好的商業信用、實在的增值潛力、獨特的商業規劃將是影響投資者購鋪的主要因素。
● 在元旦、春節期間開展商品展銷、招商和商鋪銷售的互動，其效果將是營造鼎盛商業氣氛，堅定投資者、商戶信心，實現600萬元銷售的關鍵。
三、 營銷策略
⊙銷售目標：
在2023年元旦、春節期間實現600萬元銷售收入。
⊙競爭賣點
a、 三年租金保障
在市場環境條件基本適合的前提下，乙個新商圈的形成一般需3年左右的時間，在這個過程中，投資者最擔心的就是租金收益。本案如執行購鋪即返三年租金的**政策，不僅可以提公升投資者的置業信心，更有利於進行統一的商業規劃和經營管理。
b、 開發商實力與誠信
本案1/3的商鋪面積為超市主力店，開發商只租不售，是對本案專案長期經營、統一管理的極大保障，也是對投資者返租金收益的實際保障。
c、 主力店超市的業態優勢
在各種業態中，超市是最能聚集人氣，本案預留的超市主力店商業鋪面，令投資者對本案有更高的市場預期。
d、 面積實惠
部分商鋪6公尺的層高，並預留了可以隔層的結構，買一層相當於擁有兩層，這將在一定程度上提公升專案的競爭賣點。
⊙總體策略：乙個主題，兩類客戶，三大保障
1、 利用元旦/春節期間大型主題營銷活動炒作，營造專案人氣、商氣與財氣，讓大眾感受未開先旺、一開即旺的火熱氛圍，同時在推廣氣勢上壓到同質競爭樓盤，引起市場高度注意力。
2、 針對有效目標客戶（當地有經濟實力與投資意向的客戶及外出經商、務工人員），其中以外出經商與務工人員為主，以其回鄉過春節為契機進行強勢廣告宣傳，爭取消化該部分80%以上有投資慾望的客戶。
3、 本次銷售主要策略是「門檻低、強保障，中大獎」，採取分階段銷售，挖掘潛在客戶。
⊙具體策略
乙個主題：以「南縣2006首屆迎春年貨購物節」為主題營銷活動，以促進南縣商貿流通為宗旨，旺盛世紀城商氣、人氣，促進春節前商鋪銷售為目的。邀請南縣商務局為主辦單位，「**搭台、商貿唱戲」，把本屆購物節辦成匯聚縣內外商貿企業、本縣及周邊市縣民眾廣泛參與的年度盛會。
時間從06年1月14日至06年元月28日止。（詳見《2006`南縣首屆迎春年貨購物節活動綱要》）
兩類客戶：
第一類：南縣外出經商、務工多年，有投資能力與慾望，該部分主要以投資為主；
第二類：南洲鎮及周邊鄉鎮機關人員及商業經營業主，熟悉南縣市場，有經商經驗，目的是投資或經營兩便。
三大保障：
保障一：投資門檻低
——廣告語：投資二萬三即擁有乙個聚寶盆。
——策略要點：一次性付款客戶三年返租一次返還，按揭客戶返租款按每年返還一次，投資門檻降低，在同類樓盤有較大優勢，以投資低門檻迅速消化選擇觀望的客戶，使本案在競爭中掌握主動。（二萬三投資額是按本專案最小的乙個商鋪即5棟103號，按首期款計算出來的。
）保障二：返租實惠
——廣告語：以租養供，即買即收租。
——策略要點：實施返租三年政策，三年回報達24%，一次付款在購鋪時一次性返還，使商鋪投資回報有強大的保障，增強潛在客戶投資信心。
保障三：以獎**
——廣告語：買高成長鋪位，贏世紀城住宅。
——策略要點：本次銷售主要目的是爭取在短期內突破600萬的銷售，沒有**性噱頭很難啟動市場。買鋪送房的案例在南縣史無前例，通過本噱頭引爆市場，形成熱點，定能引起轟動效應。
具體思路是每銷售30個商鋪即**一次，獎品為價值7.3萬元的住宅一套。銷售不足30套時,銷售的截止時間可設定在2023年5月份,屆時不論銷售多少都必須開獎。
⊙其它策略
——特殊客戶群策略：對外出經商、務工人員主要以誘導投資慾望，實現創業夢想為切入點，進行鼓動營銷策略。廣告語：告別打工生涯，實現創富夢想。
——保留公升值潛力大商鋪策略：商鋪分階段推出，設定兩個階段，第一階段推出30套抽一套住宅引爆市場，在此基礎上再根據實施效果調整第二個階段的策略，第二階段初步設定20套商鋪抽一套宅。
四、營銷執行
⊙主題活動營銷執行：2023年南縣首屆迎春年貨購物節。
南縣2023年抗旱工作總結
南縣位於湖南省北隅，洞庭湖平原西北部，總面積161.2755萬畝,耕地面積71萬畝,總人口67.95萬人,其中農業人口55.8萬人。全縣擁有固定式電力排灌 機559處777臺61642千瓦，垸內幹渠330條，長1060公里，支渠1950條，長2950公里，渠系涵閘4400處。2007年興建安飲工程9...
2023年營銷專業實習報告
由於系領導的高度重視 實習單位的積極支援和實習師生的共同努力，xx屆本科畢業生實習進行得很順利，取得了較好的成績，並寫下了實習報告 相關閱讀 實習報告怎麼寫？同時也反映出一些問題。本屆畢業實習全面落實了實習計畫，使實習管理得到了規範，實習教學質量得到了提高，並得出一些建設性的建議，希望這篇大學生營銷...
2023年營銷畢業實習報告
1 通過在市場營銷相關職務的實習可以理論聯絡實際，檢驗自己所學的營銷管理知識，並在實踐中更好的運用這些知識。2 在實習中掌握企業營銷活動管理的基本思路和具體實施方法，即管理層的大方向的戰略方針和具體業務層的戰術執行。3 在具體工作中留心觀察各個與營銷活動有關的環節，如生產 研發 技術等，策劃如何讓各...