如何識破綠化率和容積率陷阱蘇信分析

容積率和綠化率這兩個比率決定了這個專案是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計乙個社群。買房時，常聽售樓處提及小區是低密度居所，綠化率有多高，容積率有多低，居住有多舒適。但買房不能一味相信開發商，必要情況一定要自己計算，識破開發商對綠化率和容積率的陷阱。

你會算綠化率嗎？對容積率又知道多少？蘇信評估帶你來漲姿勢。

什麼是綠化率？

綠化率是專案規劃建設用地範圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比，樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化率。綠化率是乙個不準確、不規範的用詞，準確的提法應為「綠化覆蓋率」。

綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化率一般要比綠地率高一些。

但綠化率只是開發商宣傳樓盤綠化時用的概念，並沒有法律和法規依據，開發商在統計綠化率時，沒有太多嚴格的限制，只要是種植了綠色植物的地方，哪怕只有一塊普通的草皮，都可以計入綠化率。

綠化率計算公式：綠化率=綠地面積/規劃建設土地面積

這裡的綠地面積包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬台的人工綠地。公共綠地內占地面積不大於百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建築可視為綠地。

規劃建設用地面積是指專案用地紅線範圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建築物(構築物)所佔面積、運動場地等等。

什麼是容積率？

容積率是指乙個小區的總建築面積與用地面積的比率。

對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此，綠地率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於**資金的面積就越少，而住戶就越舒服。

容積率計算公式：容積率=總建築面積/總用地面積

容積率反映的是單位用地面積上的建築面積。建築面積除使用面積外，還包括過道、牆體等輔助面積及結構面積，因而容積率高的小區，建築密度並不一定就大，可能只是蓋的樓層更高。

相比容積率，建築覆蓋率(建築密度)以專案的基底總面積(即地面一層總面積)作為考量，更能反映小區的建築的疏密程度。

容積率和綠化率這兩個比率決定了這個專案是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計乙個社群。乙個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有專案都能做得到。