區域典型在售專案有10個多以小高層或高層為主，競品專案多為同質化，主要是融僑官邸、金融街中心、王府壹號、仁恆海河廣場、奧城天璽、大都會、弈聰花園、頤賢里、博軒園、梧桐公館。
融僑觀邸是融僑集團在津開發的第乙個專案，位於南開區長江道與南開六馬路的交口，占地4.9萬平公尺，總建築面積17.7萬平公尺，產品涵蓋洋房、多層、高層等70年產權純居住型公寓，以及一棟五星級酒店，一棟甲級寫字樓，並建有3.
9萬平公尺園林景。綠化率40%，容積率3，總戶數871，建築風格現代簡約，出房率72%。開盤價18000-21000元每平，均價19500元每平。
融僑觀邸客群情況：南開地緣型客戶為主，主要為改善型需求，它定義為近中環線高品質生活綜合體，舒適型戶型為主。產品主要以86，89平的兩室和124平的三室為主，其中兩室產品比重較大，周邊景觀資源豐富，產品價效比較高。
融府是金融街控股繼天津環球金融中心、天津大都會兩大市中心地標建築群之後打造的又一城市級綜合體專案。專案地處南京路之上，佔據海光寺重要戰略節點，周邊配套完善，交通便捷，品類包括法式洋房及瞰景高層。建築面積45萬平公尺容積率1.
2，綠化率30%，總戶數848.融府洋房開盤價為30000每平，高層均價21500以78-90兩居室戶型為主，全款9.8折，貸款9.
9折。搜房團獨享高層特惠1萬抵5萬。
客群情況：金融街老客戶佔70%，其中包括南開地緣、和平、河西等等地高階客戶，置業目的主要改善居住，基本為自住。融僑觀邸定義為近城市中心高品質生活綜合體，洋房以90-175平公尺2-4室為主，高層以78、90兩室戶型為主。
周邊配套豐富，交通路網發達，具備稀缺價值，對追求地段和洋房品質的高階客戶有一定的吸引力。
我們的客戶定位是：中高層客戶主要定位為以南開中部、南部，河西中部的高階客戶為主，小高層的客戶定位以南開區河西區全覆蓋，高階客戶為主，洋房面向整個天津區的高階客戶，。中高層均價為27438，小高層32373，洋房38986。
1戶外**廣告
我們主要選南開區及周邊各大商場及廣場等人員比較集中的地區，選一些比較打的廣告牌，進行宣傳工作，具體內容可以根據我們不同的推廣區進行更改。
2印刷**
初步計畫成為2元每張，分各種型別設計，沒中所突出的主體不同，然後針對不同人**放。不同銷售期的廣告也不同。
3電波**
選取天津市受眾比較多的的幾個電台，每天不同時刻，輪番**。
4直郵廣告
就一些比較重點的客戶進行直郵廣告，就我們產品資訊的內容，各個方面編成小冊郵寄給他們
5銷售現場**
就銷售現場建立樣板房，產品模型等讓客戶能實體感受產品。
6人員**廣告
我們打算組織乙個專門的人員**團隊，主要負責在有可能存在潛在顧客的地區進行宣傳，將我們的產品資訊介紹給大家。人員**廣告具有很大的能動性，所以我們每次的宣傳活動的選點和選時非常重要，要選在**量高峰期，而且地點要選在**量較多的樞紐。人員**除了能動性較高外，它的反應也較快，能及時地回答顧客的提問，而且在我們銷售的各個階段，能將我們的應時活動傳達給大家。
7禮品廣告
購買或定製一些小禮品，如：掛曆、工藝品等，可以再掛曆上印上我們產品的各種資訊內容，在工藝品上印上我們的品牌標誌，然後贈與顧客。這些小禮品不僅有一定的吸引顧客的作用，而且在顧客帶走後，還會起到一定的再宣傳效果。
8網路廣告
當今世界網路對人們來說不可或缺，所以網路廣告對我們來說也不可或缺，我們網路廣告的主要目標就是確保在各大搜房網上還有樓盤資訊網上都能輕易的搜到我們的產品資訊，而且確保我們的各種資訊比較全面，並且我們還要了解一下我們競爭產品的突出點，找到我們產品的突出點，體現出我們產品的差異性。
9廣播廣告
我們廣播廣告的主要目的就是將我們的樓盤資訊告訴所有大眾，將這個資訊普及，所以我們採取比較短的廣告，在全天不同時段輪番播出。
第一期：試銷階段(三個月)
大造聲勢。對天津本地目標市場採用密集轟炸式的廣告宣傳，各種**一起上，採用多種**手段，造成立體廣告攻勢。
讓受眾和消費群了解物業的基本情況，同時塑造發展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中，讓40%的目標客戶知道國耀紫溪，並在心目中留下深刻印象。
以內部認購為先聲，以優惠的**和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%。
吸引目標物件注意，誘導20%的目標顧客採取購買行動。
及時總結經驗和教訓，對第二期銷售計畫進行補充，調整和完善。
第二期：擴銷階段(三個月)
乘第一期廣告之餘威，保持其熱度不要降下來，繼續採取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。
一期的承諾已經兌現，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買國耀紫溪悅庭。
此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務一定要跟上去。
繼續吸引目標受眾，注目率已達40%左右，並形成一定之口碑。
合力促進銷售，引導30%的目標顧客採取購買行為，並繼續產生邊際效應。、
第三期：強銷階段(四個月)
讓部分客戶進行現身說法，談國耀紫溪悅庭的好處，增加可信性。
市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓『國耀紫溪悅庭』傳為美談，變成公眾的社會話題。
廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。
加強管理和服務，讓售樓現場服務的軟功變成硬功，抓住後效應不放。
合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。
第四期：鞏固階段(三個月)
消化剩餘樓盤，基本完成銷售計畫。
對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。
細水長流，滲透式的廣告行為。
加強物業管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。
注意後效益和市場消費心理貫性。
完善各項法律手續和文書檔案，規範，科學，嚴謹地保證客戶各項權益。
我們推廣期間所用各種廣告費用見下表（單位/萬元）
老師為我們安排了思源地產、王府壹號、易居中國、富力集團四個公司的講座，每個講座都十分精彩，讓我們對各個公司有了乙個全面的了解，而且在講座中我們接觸了許多個方面的專業知識，通過一些實際案例，讓我們對知識的運用有了很好地掌握。對以後我們可能的工作生活有了乙個大概的了解，每場講座都獲益匪淺。
首先為我們講座的是思源地產的渠道部主管，首先她為我們大概介紹了一下思源地產，然後通過一些幻燈片和視屏資料讓我們詳細的了解了一下思源地產，我們對思源的業務和規模以及一些其他情況都有了乙個全面的理解。後面她又就房地產策劃，給我們進行了詳細的講解，並通過思源的一些真實案例，讓我們切身體會了策劃的整個過程。
然後是融創王府壹號，這次講座是由融創的人力資源部主管給我們進行的，一開始他就以介紹加幻燈片演示的方式介紹了他們公司，包括部門、員工、生活、培訓各個方面，讓我們對融創有了乙個全方面的了解，然後就王府壹號的一些實際情況和實際經驗給我們進行了講解。
後面是兩位學長，通過自己的一些切身體會，傳授我們經驗，以及給了我們許多啟示，對了我們這些將要踏上職場的新人有很大的幫助，他們都講了自己以及自己公司房地產策劃的實際案例，我們了解了許多所不知道的東西。
通過這些講座我知道了房地產營銷策劃在房地產專案的運作中起著很重要的作用，主要包括前期的策劃，中期的戰術分布實施和後期的營銷控制等方面。
前期策劃主要是打造樓盤的核心競爭力，推廣樓盤形象。一是對樓盤的屬性定位，樓盤屬性的定位貫穿於樓盤形象推廣的整個過程，是這一過程的核心部分。它包括對樓盤的規劃設計和人居環境兩方面的定位，在規劃設計定位方面突出樓盤的整體概念。
然後自始自終都要做好的乙個工作就是要做好市場調查，了解競爭對手的營銷策略。三是樓盤的主題確立及形象推廣，比如資金花園就是以花園洋房作為形象賣點。
中期的戰術分布實施，要營造一種好的效果，當然是要和主題對應，然後是落實服務，推廣營銷優惠活動。
房地產營銷的後期主要是對樓盤價位的控制和形象整合的控制。經歷了中期的熱銷，樓盤相對於潛在目標客戶而言將步入緊縮階段。在理性分析當前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營銷攻勢將是為實現樓盤開發的終極目標而努力，樓盤開發的終極目標表現為使置業主的投資得到最大的回報和生活環境的最優化。
樓盤銷售告罄後要注意對樓盤品牌的維護，此時的對品牌維護應上公升到加強發展商品牌崇信度的高度。
分部 分項驗收
1 工程在正常施工時，監理 專案經理要各負其責，起到監督 有效的作用。杜絕思想上存在 過得去 想法。2 分部 分項工程驗收，施工方應先自檢，自檢合格後再發 驗收申請單 到監理處。做到 先資料，後現場 由監理組織甲方 質檢員 專案經理等相關人員到場。3 施工方自檢後，甲方 監理驗收不合格時，每次處罰1...
分部分項劃分
序號分部工程子分部工程無支護土方有支護土方 分項工程土方開挖 土方回填 排樁，降水 排水 地下連續牆 錨桿 土釘牆 水泥土樁 沉井與沉箱，鋼及混凝土支撐 灰土地基 砂和砂石地基 碎磚三合土地基，土工合成材 地基及基礎處理 料地基，粉煤灰地基，重錘夯實地基，強夯地基，振衝地基，砂樁地基，預壓地基，高壓...
加氣混凝土砌塊住宅樓主要分部分項工程施工方法
根據其外形特點，擬定建築施工控制網為方格網，採用直角座標法放線。以建設單位提供的平面和高程控制點為依據，根據設計對本工程平面座標和高程的要求，準確地將建築物的軸線與標高反映在施工過程中，嚴格按工程測量規範要求，進行控制點的加密和放樣工作。選用j2雷射經緯儀一台 精密水準儀一台 50m鋼捲尺一把，配兩...